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  2013年11月25日

  三、嚴格執行差別化住房稅收政策。加強房地產開發企業所得稅、營業稅管理,做好土地增值稅預征及清繳管理。加強存量房契稅、營業稅、所得稅、印花稅等交易稅收的管理,確保差別化住房稅收政策落實到位。強化部門之間信息共享機制建設,堵塞稅收漏洞,加大投機投資性購房的交易成本。

  (一)繼續嚴格執行《太原市人民政府關於進一步加強房地產市場調控工作的意見》(並政發[2013]15號),深度挖掘限購空間,加大限購政策執行力度。

  (二)提高單身人員購房年齡門檻。單身人員可以作為獨立傢庭購房,購房年齡從原規定的18周歲提高到20周歲。凡20周歲以上、有本市戶籍且無房的單身人員,隻能在本市范圍內購買一套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)。

  (四)嚴格限制黨政機關、企事業單位、其他社會組織購買住房數量,原則上每單位隻允許購買一套住房。需購買兩套及以上的,應提交購房用途、套數和價格,經市政府批準,方可購買。

  五、大力支持普通商品住房項目建設。凡新審批、新開工的普通商品住房項目,建築面積在90平方米以下的套型必須達到開發建設總面積的70%以上;最大套型建築面積不得超過143平方米。建立行政審批快速通道,切實提高中小套型普通商品住房建設項目審批效率,加快供應上市速度。

  九、強化輿論宣傳和正面引導。定期發佈市場信息,提高市場信息透明度,促進市場理性發展。新聞媒體要大力宣傳我市住房保障和房地產市場調控工作取得的進展與成效,提高發佈信息的準確性,穩定市場心理預期,為促進房地產市場健康平穩發展提供有力的輿論支持。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/09362516708.shtml

  一、提高住房限購政策門檻

  (五)加大對違反限購行為的查處力度。購房人騙取購房資格的,不予辦理產權登記手續,並應承擔相應法律責任,3年內不得在本市購房;房地產開發企業、中介機構教唆、協助購房人騙取購房資格的,責令限期整改。構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  二、充分發揮信貸政策對房價調控的作用。中國人民銀行太原中心支行應在國傢統一信貸政策基礎上,根據本市房價控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付比例;督促金融機構在滿足廣大市民自住型購房信貸需求的同時,采取有效措施控制投機投資性購房的貸款需求。各金融機構發放信用貸款要向中小套型普通商品住房和政府主導的保障性住房項目傾斜,以增加中小套型普通商品住房和保障性住房的有效供給。

內容來自sina新聞

  四、加大中小套型普通商品住房和保障性住房土地供應力度。科學合理地編制《太原市2014年度土地供應計劃》及《太原市2014年住房用地計劃》,確保保障性住房及中小套型商品住房的用地供應不低於住宅用地總面積的70%。規劃部門要優化保障性住房和普通商品住房的空間佈局,保證住房供求的結構性平衡。以結構優化降低市民的居住成本,帶動銷售價格下降。

  (三)從嚴審核購房資格。非本市戶籍居民傢庭需要購房的,必須提供在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的有效合法證明。無法提供者,不得在本市范圍內購買住房。

  六、加大保障性住房建設力度。繼續加快各類棚戶區(危舊房)改造, 2017年底前完成成片棚戶區改造,基本完成零星棚戶區改造。加快棚戶區安置住房建設進度,提高建成區老舊住宅項目土地節約集約利用水平,確保棚戶區改造被征收居民的安置需求。將城中村改造納入城市棚戶區改造范圍,加大整村拆除改造的力度,力爭在5年內基本完成。繼續實行廉租(公共租賃)住房在普通商品住房中按比例配建的規定,多渠道籌集保障性住房房源。加快保障性住房建設項目的手續辦理,增加保障性住房建設用地規模,切實落實資金籌集和投入,確保盡快形成實物進行安置、分配。放寬廉租住房保障對象的準入門檻,收入標準從傢庭人均月收入1125元放寬到1290元,進一步擴大住房保障覆蓋面。

  七、加強商品住房銷售價格管理。繼續強化執行商品住房銷售房源價格公示、明碼標價、一房一價等規定。對新建商品住房預售價格進行指導,引導企業理性定價。擅自提高普通商品住房銷售價格的,暫停其商品房買賣合同網簽,物價部門依法予以查處。加大中低價位商品住房供應,控制高端商品住房的供應。

  八、嚴厲打擊違法違規行為。進一步加大對房地產開發企業、經紀機構經營場所和行為的日常管理和監督檢查。從嚴查處發佈虛假信息、無證預售、捂盤惜售、囤積房源、雇傭或縱容他人炒作房價及違反限購政策等行為,記入企業信用檔案。加大對閑置土地的清理力度,嚴打各類囤積土地行為。加大處理各類問題樓盤的工作力度,積極盤活各類存量房地產。

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  本意見自發佈之日起施行。

  太原市人民政府

  為進一步貫徹落實國傢房地產調控政策,充分挖掘保障性住房和普通商品住房土地供應潛力,優化省城房地產空間佈局,努力擴大住房市場供應,著力穩定市場預期,抑制房價過快上漲,滿足自住型普通商品住房需求,切實維護住房民生,推動我市房地產市場健康、平穩、持續發展,現就進房屋2胎代辦任何問題免費諮詢一步加大房地產市場調控工作力度,提出如下意見:

  各縣(市、區)人民政府、各開發區管委會、各有關單位:

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記者看到,由於厲老年事已高,工作人員特意為他準備瞭椅子,但厲老堅持站著講完瞭所有內容。

農民有需求 房地產沒飽和

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/08155942077693666584912.shtml

農村土地確權是要完成集體土地所有權、集體建設用地使用權和農民宅基地使用權等三權的登記發證工作。上午的演講中,厲老在介紹他在台中民間二胎房貸年息缺錢急用哪裡借錢浙江調研的情況時說,農村土地確權後農民收入增加瞭,紛紛在自傢蓋起小樓。“收入好瞭,種植能手都不願進城打工瞭。”

但厲老指出,這並不代表農民不想進城瞭,“他們希望在村裡有套房,搞傢庭農場。在不遠的城裡有套房,讓老人和孩子享受(優質的)醫療、教育資源”。為此,他指出中國的房地產需求沒有飽和。他表示中國的城鎮化必須就地進行,讓農民“就近進城”。

內容來自sina新聞

今天上午,第十四屆中國MBA發展論壇暨北大光華MBA二十年慶典在北大舉辦。著名經濟學傢厲以寧教授在演講中表示,農村土地確權讓農民收入提高,使他們有瞭在城裡購房的需求,因此中國的房地產還沒有飽和。

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  公告顯示,今年上半年,萬達院線營業收入為24.7億元,歸屬於母公司所有者的凈利潤為4.17億元,每股收益為0.84元。此外,萬達院線在全國80多個城市擁有150傢自有已開業影院,上半年影院票房收入為19.88億元,同比增長26.22%,在全部收入中占比達77.28%;賣品收入及其他業務收入達到5.6億元,主要來自電影衍生產品、餐飲類及廣告發佈等。

  萬達電影院線股份有限公司擬在深圳證券交易所公開發行股票不超過6000萬股,占發行後總股本比例不低於10%,擬募集資金達20億元。萬達院線曾兩次增資引入資本,但增量資金在短期內已被快速的業務擴張所消化,從而需要進行上市融資。



  本報訊(記者張毓)昨日,證監會網站公佈瞭萬達電影院線股份有限公司預披露說明書。據瞭解,萬達院線在今年4月已經提交過預披露說明書,新版說明書則增加瞭今年上半年的業績數據。

內容來自建地貸款苗栗公館建地貸款房貸利率比較2015 首購sina新聞

  作為萬達院線的實際控制人,萬達集團董事長王健林間接控股的萬達投資持有萬達院線68%的股權,包括王健林兒子和兄弟在內的15名自然人股東持有16%的股權,12傢法人、合夥企業持有剩餘的16%。

  而在業務上,萬達院線也和萬達集團有著緊密的聯系,據公告顯示,萬達院線是萬達廣場影院業態的唯一戰略合作夥伴,截至今年上半年,萬達院線150傢影院中有89傢租賃的是萬達物業,占到影院經營面積的67.48%。

萬達公佈預披露說明書 萬達院線擬募資20億元

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-18/14464530560.shtml

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??多年來,公眾對於公積金“提取難”的呼聲從沒有斷過。公積金“交錢容易取錢難”,這是不少公眾反映的一個共性問題。另外一個反映突出的問題就是,公積金提取范圍過於狹窄,部分城市明文規定的“租房可以提取”,實際操作起來是一紙空文。



??前後歷經約三年時間,曾因各種原因兩度推遲,直到2014年年底才完成的《住房公積金管理條例》(以下簡稱《條例》)的修訂工作終於有瞭階段性進展。根據媒體報道,住房和城鄉建設部已經基本完成瞭《條例》修訂的有關工作,並已形成修訂草案稿。如無意外,將於近期上報國務院法制辦。

??據悉,截至2014年8月,全國住房公積金繳存總額已經達到7.03萬億元,覆蓋1.07億繳存職工。“拓展住房公積金的提取范圍,可以促進公積金持有人福利或權益增加,能讓公積金這種制度的功能進一步增值,同時也是提升消費潛能的一種推動作用。”丁肇勇表示,《條例》中將放寬住房公積金提取范圍的可能性非常大,“可以說在合理、合法的前提下,放寬是一種多贏舉措。”

租房有望可提取住房公積金



??修訂草案稿對原有住房公積金的使用、監管等都有所完善。其中在用途方面,既包括允許住房公積金用於發放保障性安居工程長期建設貸款,也包括個人提取使用住房公積金用途的多元化等。





??公積金提取有望放寬

??丁肇勇認為,那些沉淀的住房公積金,也抑制瞭部分市民的現有消費能力。甚至影響人們的幸福感和滿土建融南投竹山土建融足感。

??放寬提取范圍是多贏舉措



??2011年,住建部會同有關部門制定瞭試點項目,允許住房公積金用於向保障性安居工程提供長期建設貸款。截至2011年年底,地方住房公積金管理部門已向50%的項目發放瞭貸款,其中重慶(樓盤)、哈爾濱(樓盤)、天津(樓盤)、大連(樓盤)、長春(樓盤)、昆明(樓盤)、無錫(樓盤)等城市已經按計劃實現全部放款。所以新《條例》可能將寫入允許住房公積金用於向保障性安居工程提供長期建設貸款的有關內容。



??同時,根據《中國經營報(博客,微博)》的報道,住房公積金的提取使用范圍將進一步放寬,可能以適當的形式在《條例》的修改稿中體現。比如之前不同地方嘗試的用於支付房租、裝修款項、用於涉及個人重大民生支出的支付、異地繳存使用等問題。





??吉林大學經濟學院副教授丁肇勇表示,住房公積金制度執行時存在一些弊端,使得相當數量的住房公積金處於沉淀狀態。比如有的市民在購房時不需要使用住房公積金,那麼他要想提取住房公積金就需要等到退休以後。但是當時他可能會有其他方面的資金需求,這種延後十幾年甚至幾十年的“福利”就大打折扣。







內容來自sina新聞

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  另外,規劃部門強調,恒達花園沒有擅自修改容積率。恒達花園項目在公開拍賣出讓並由三水恒達房地產發展有限公司取得土地使用權後,其修建性詳細規劃從公示、批準至一期竣工售樓,其二期工程修建性詳細規劃就一直未曾變更。至今恒達花園售樓部的售樓模型仍如此展示,所以二期增加容積率,原業主在買樓時已經知曉,不存在任何欺瞞行為。

  規劃部門回應稱,改變容積率符合法定程序,不存在任何欺瞞行為

  日前,三水規劃部門相關負責人解釋稱,容積率的調高,是由於地塊三最終未能征收,致使恒達花園通過公開招拍掛時隻獲得地塊一、二的土地使用。規劃部門按照有關規定,於今年1月啟動容積率調整程序。經過瞭專傢組的論證後,同意恒達花園項目容積率由原來的1.8調整為2.73。隨後,區政府同意該項目增加建築面積,開發商補繳土地出讓金。

  恒達花園的業委會表示,當年地塊拍賣時,已明確規定瞭容積率。如今地塊一進行二期開發,才向業主張貼告示,將小區容積率提高至2.73,是原來的1.5倍。"容積率調高後,小區的建築面積會增加,居住環境將更加擁擠。"部分業主認為,開發商的這種行為有損他們的合法權益,希望能進一步維權。

  業主:擔心小區人口稠密降低品質



  本報訊(記者李文慧攝影報道)恒達花園容積率將從2005年獲批的1.8調到2.73,容積率增瞭五成。此規劃公告一出,引發瞭部分業主的反對,他們擔心容積率增大,會降低生活品質。日前,三水規劃部門回應稱,此舉按照容積率調整程序進行,開發商已按規定程序和標準補繳出讓金,不存在任何欺瞞行為。

  恒達花園容積率從2005年獲批的1.8調到2.73

  連日來,一張恒達花園建設二期規劃變更公告引發瞭眾多住戶議論。根據該公告,該小區的容積率(小區的總建築面積與用地面積的比率)將從1.8變更到2.73,增五成。變更內容上還寫明,"因為地塊容量增大,部分單體的高度和層數有所調整"。

  據悉,恒達花園2005年掛牌出讓的土地有三塊。並規定容積率不高於1.8。至今開發商在地塊一的東面開發並出售瞭21棟住宅樓,但其餘地塊一直閑置著。近日,開發商開始在地塊一的西面進行二期建設,計劃再興建15棟高層住宅樓。

恒達花園地塊一(二期)準備進行開發。

 部門:改變容積率符合法定程序

三水恒達花園容積率增五成 業主多反對

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  目前,恒達花園地塊一(二期)正在進行小區規劃設計方案的審核,根據規定程序在審批前對方案進行公示。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/08493468841.shtml

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  南都訊記者廖武智 南海將重建下柏立交,連接桂丹路、羅村大道、佛山西站、廣東新光源產業基地核心區。昨日,南海區政府發佈下柏立交重建工程項目征地拆遷公告,工程重建相關招標正在進行中。

南海將重建下柏立交 連接桂丹路、羅村大道

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-29/08563524857.shtml



內容來自sina新聞

  下柏立交重建工程位於佛山市南海區桂丹路與興朗路相交處。其中上跨桂丹路的立交主線長1.25公裡,設計速度為60km/h,采用雙向6車道建設;匝道為單向雙車道設計速度40km/h(羅村大道南往桂丹路西向的匝道為35km/h),共設7條,總長4.14公裡。工程項目估算建安費為25589.31萬元,估算總金額為39077.47萬元。目前,下柏立交重建工程正進行設計監理招標。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-12/18053717964.shtml

  全國政策

  全國土地市場10月份開始"降火"瞭。據統計數據顯示,全國53個重點城市土地成交總建築面積為4032萬平方米,同比下降33%,總成交金額為995億元,同比下降19%,成交量和成交價格出現雙降的現象。從成交規模看,僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個城市成交建面同比去年有所上漲,三四線城市同比均有所下降,一二線成交建面占總成交建面的80%。從成交金額來看,本月共12城土地成交總金額同比上漲,深圳上漲幅度最大,為513%,而廣州和上海同比去年則略有下跌,一二線城市成交總金額約占總成交金額的九成。

  10月全國一手房價同比漲10%北上廣調控目標基本落空

  調控高壓之下一線城市樓市量價現下降跡象

  10月份全國土地市場降溫

  2013年第45周新增供應2宗地塊。總供應面積9.17萬平米,2宗均在高新區,為工業用地。

  深圳二套房首付七成正式實施

  三、二手房市場成交狀況



  繼制造業PMI攀升至18個月新高後,10月非制造業PMI也升至14個月新高的56.3%,進一步確認經濟延續趨穩向好的態勢。自本周起,還將有包括投資、進出口、消費和工業增加值等諸多數據公佈,將為投資者判斷經濟形勢提供更多依據。稍早公佈的10月官方和匯豐制造業PMI雙雙有力回升,預示中國經濟企穩回升態勢延續到四季度。"10月宏觀數據將呈現經濟下行、物價上行的格局。"申銀萬國證券首席宏觀分析師李慧勇說。

  1、成交狀況

  2、土地成交

  一、土地市場

  地方動態

  按人民銀行深圳中心支行通知,昨日起,深圳二套房首付比例由原來的六成調高至七成以上。記者查閱深圳市規劃和國土資源委員會連日網簽數據顯示,自人民銀行11月1日正式下文至11月5日,網簽數據出現較大幅度的增長,環比增長瞭232%,與十月份整個下半月的網簽數大致相當。據登記中心有關負責人分析,新政影響不大,但也不排除購房者會選擇盡快完成網簽。但也有業內人士分析認為,除瞭搶閘網簽外,也不排除會有某樓盤集中過戶導致。

  本周3個樓盤加推,推貨485套,銷售275套,銷售率57%。

第45周名企紮堆開盤,住宅成交量升價跌

  二、一手房市場

  調控高壓之下,一直是房價領漲者的一線城市,出現一絲下降跡象。中國房產信息集團(CRIC)研究中心數據顯示,金九銀十傳統銷售旺季,此前一路高歌的一線城市卻出現下降跡象。數據顯示,北京金九銀十成交207.9萬平方米,較2012年下降16.7%;廣州金九銀十成交194萬平方米,同比下降15.4%;深圳雖有增長,但相對於2012年僅增長3.7萬平方米。價格方面同現下降,北京房協根據市住建委網簽數據統計,10月單月北京新建住房簽約價為1.94萬元/平方米,環比下降4.5%,同比方面,同比下降6.3%。

  本周二手住宅成交381套,較上周增加50套,環比增漲15.11%。

  從成交價格來看,天心、開福區均價在7000元/平米以上,僅天心區均價環比增長1.45%,其餘五區環比下滑1.20~14.15%。

  從成交套數來看,本周雨花區成交763套,環比增長82.97%,居六區第一,成交集中在東瀾灣、芒果雅苑、長房未來城等項目,天心、嶽麓區成交環比增長5.73~7.16%之土建融屏東三地門土建融間;望城、芙蓉、開福區環比下降7.87~18.60%。

  1、土地供應

  一級市場方面,2013年第45周(11月3日-11月9日)第44周第45周新增供應2宗地塊。總供應面積9.17萬平米,2宗均在高新區,為工業用地,成交2宗地塊,[2013]長土網002號商住用地被奧克斯置業有限公司溢價7%拍得,另一宗為工業用地。

  全國動態

  2013年第45周成交2宗地塊,1宗工業用地,1宗商住用地,[2013]長土網002號商住用地被奧克斯置業有限公司溢價7%拍得。

【長沙樓市11月開盤預告】

  11月5日,中國人民銀行公佈第三季度《中國貨幣政策執行報告》指出,下階段重點是創造穩定貨幣金融環境,促使市場主體形成合理和穩定的預期。央行強調,下一階段中國將繼續實施穩健的貨幣政策,保持定力,精準發力,不放松也不收緊銀根。其中,在深化金融機構改革部分,人行再次強調,要擴大民間資本進入金融業,鼓勵民間資本投資入股金融機構和參與金融機構重組改造,嘗試由民間資本發起設立自擔風險的民營銀行、金融租賃公司和消費金融等金融機構。

  2013年第45周(2013年11月03日-2013年11月9日),長沙內六區新建商品房網簽2769套,面積29.34萬平米,其中住宅網簽25254套,面積26.33萬平米;住宅網簽均價為6134元/平米,非住宅網簽均價為10926元/平米。二手房網簽成交398套,面積4.10萬平方米,其中住宅成交381套,面積4.02萬平方米。

  本周長沙內六區商品住宅成交2525套,較上周增加271套,環比增長12.02%;成交面積26.33萬平米,較上周增加2萬平米,環比增長8.22%。

  本周商品住宅成交均價6134元/平米,較上周減少361元/平米,環比下降5.56%。

  10月最新288房價指數表明,全國一二手房價持續上漲,就個別城市而言,北上廣的全年調控目標基本落空。11月1日,據克而瑞獨傢發佈的中國城市住房價格288指數顯示,2013年10月,中國城市一手房價格指數連續九個月上漲,價格同比漲幅達10.50%;二手房價格指數亦延續瞭一年的上漲勢頭,房價同比上漲4.85%。其中,北上廣一手房價同比上漲幅度均與九月持平,約在20%左右。

  10月多項宏觀數據或呈經濟下行物價上行格局

  二胎房貸 各家銀行二胎房貸利率比較2014任何問題免費諮詢2、周開盤走勢分析

  2013年第45周,世聯監控長沙內六區5個樓盤開盤,共推貨931套,銷售565套,銷售率61%。

 3、周開盤情況

  本周2新開樓盤,開盤推售564套房源,銷售295套,銷售率52%。

  央行:繼續穩健貨幣政策鼓勵民資入股金融機構

  4、存量分析

  截止2013年10月31日,長沙內六區一手住宅可售面積為1050.95萬平米,庫存量進一步加大,若按近8周長沙內六區一手住宅平均每周23.43萬平米的銷售速度,目前住宅可售量需45周才能被市場完全消化。

  5、成交排名TOP10樓盤

  本周TOP10上榜樓盤分佈:嶽麓區5個,雨花區各4個,望城1個。TOP10樓盤本周共銷售938套房源。

 1.政策

內容來自sina新聞

   四、一二手房成交走勢

  本周一二手住宅共成交2906套,較上周增加321套,環比增長12.42%,一二手住宅成交系數比為0.15。

  二級市場方面,本周長沙內六區新建商品房網簽2769套,29.34萬平米,商品住宅成交2525套,較上周增加271套,環比增長12.02%;成交面積26.33萬平米,較上周增加2萬平米,環比增長8.22%。成交均價6134元/平米,較上周減少361元/平米,環比下降5.56%,總體表現為量升價跌。

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  在擴大購房資金支持方面,鄭州在降低首付比例的同時,全市約有100多個樓盤還可享受最高70萬元的"組合貸";蕪湖則對符合條件的高校畢業生購房安傢補助政策進行調整,取消之前"就業滿3年"才可獲得購房補助的時間限制。

  而隨著濟南取消限購政策,業內人士預計,其它城市跟隨的步伐將大大加快,下半年除一線城市外,其餘30多個城市的限購政策都將逐步放開。

  對於濟南放開限購的原因,業內人士認為,主要還是和當地市場環境有關。

  而就在人們以為濟南松綁限購是又一個"見光死"的案例時,7月9日晚,濟南當地媒體《齊魯晚報》發佈消息稱,濟南的新房二手房限購將從7月10日起全面放開,今後購買新建商品住房和二手房不再需要開具證明。第二天,濟南市住房保障和房產管理局也證實瞭這一消息。

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  此外,在調整戶籍政策方面,武漢宣佈,從7月1日起,畢業超過兩年的普通高校畢業生或留學回國人員,在武漢就業創業,具備本科或研究生學歷,提供學歷學位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明,或者自主創業且本人為法人代表的,均可在武漢市落戶。

 濟南明確放松限購

  巨量庫存壓頂濟南祭救市"大招" 或引30餘城市連鎖反應

  7月2日,一份名為濟南市城鄉建設委員會的紅頭文件在網絡上迅速流傳開來,這份標題為《關於對我市商品房限購政策調整的請示》的文件中,濟南市城鄉建設委員會建議在全市范圍內解除新建商品住房和存量住房的限購政策。同時,該文件上清晰地標註著該市主要行政領導的親筆批閱意見:"同意城鄉建委建議,待報國傢住建部備案實施。"

  據記者瞭解,就在濟南全面放開限購後的第二天,便有媒體報道稱,從7月14日起,南昌市除東湖、西湖、青山湖、青雲譜四區繼續實行商品房限購外,其它區域全部放開限購,購房申報材料不用再經過審核。不過,對於這一情況,南昌市房管局方面表示"沒有接到相關通知"。

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  各地相繼出臺放松限購措施

  不過,就在濟南限購松綁的消息在網上流傳一整天後,當日晚間,濟南市城鄉建設委員會網站對此消息進行回應稱:"我市擬對現行房地產市場調控政策進行調整。為促進濟南市房地產市場健康穩定發展,我市正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法,待確定後實施。"

  業內人士指出,放開限購短期內會對市場形成一定利好,市場有望走出一波上升行情,但如果信貸等政策沒有本質變化,市場的反彈將很難持久

濟南庫存壓頂祭救市大招 或引30餘城市連鎖反應

  截至4月份,濟南的普通住宅存量為661萬平方米,去化周期長達15.7個月。同時,據中原地產研究部統計數據顯示,今年上半年,濟南合計簽約住宅20753套,較2013年同期的30974套下調瞭33%。可售套數則上漲瞭1萬套。濟南房管局的數據也顯示,2014年上半年,濟南共成交商品住宅20968套,同比下滑24.45%,成交面積與金額則分別為229.81萬平方米和202.89億元,同比下滑26.73%和13.48%。

  此外,濟南外來人口的湧入速度也出現大幅下降,而房地產市場的一個特征就是人口流向決定房價走勢和成交量。

  至於濟南放松限購可能產生的效果,中原地產首席分析師張大偉表示,放開限購短期內會對市場形成一定利好,市場有望走出一波上升行情,但如果信貸等政策沒有本質變化,市場的反彈將很難持久。

  實際上,面對上半年"跌跌不休"的樓市,不少二、三線城市都開始按捺不住,希望可以解除限購,以幫助當地的房地產市場回暖。

  而面對房地產市場不斷下行的壓力,地方房屋二胎借款 中壢貸款全省皆可處理政府也在持續推進各項微調政策,內容涉及方方面面,包括放松限購、限價,擴大購房資金支持及調整戶籍政策等。

  6月20日,呼和浩特市房地產開發監督管理處官網發佈文件放開限購,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續時,不再要求提供住房套數查詢證明,產權登記部門不再對購房人的房屋套數進行查詢。

  張大偉則表示,在放松限購方面,除呼和浩特和濟南外,目前福州隻要是全款購房(包括一次性以及分批付清),即可不受到限購政策限制;廈門非戶籍人士則可以通過"補稅"方式取得購房資格。放松限價方面,北京今年初已經取消對高價樓盤的入市限制;而作為廣州郊區的增城、從化等地,限價政策已逐步放開;而廣州中心區域部分項目,則因價格過高使得網簽受限的現象也得到緩解。

  繼呼和浩特後,濟南也於7月10日全面放開瞭限購。在此之前,濟南已執行瞭40個月的限購政策。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-14/08032816962.shtml

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  "上海房貸從3月份到現在首套房都是基準利率,銀行根據購買房子的房齡、買房人的資質看利率是否上浮,大部分就是基準利率。一般21天審核,10天多放款。現在速度都蠻快的。建行放款會慢一些,不過建行可以接受房齡在89年之前的房子。"上海我愛我傢物業顧問陳開河告訴記者。

  "政府期望房地產走入良性境地,央行、銀監局支持房地產的剛需房貸,但是房地產行業裡的酸甜苦辣是很難為外界知道的。銀行在按揭房貸上的怪招增加瞭開發商的成本,這也會影響到房價和消費者的利益。"一傢中小房地產企業董事長告訴記者。



  央行喊話後,各銀行相繼表態,將提高個人住房貸款的審查審批效率。但在房貸利率上,作為獨立商業主體,優惠政策尚未出現。

  第二個怪現象是,銀行在放按揭房貸款時,要求相關開發商向與銀行無關的中介公司變相收取3%的咨詢費,這不排除落入私人腰包的可能。

  在房貸額度比較緊張的情況下,銀行房貸市場出現瞭一些怪現象,且操作隱蔽。

  "杭州房貸市場有所松動。工行、中行審批速度有所加快。一般七個工作日審批,三四天放款。"杭州我愛我傢置業顧問彭萍萍告訴記者。

  "降價現象出現,一方面是需求減弱,觀望情緒濃重;另一方面受信貸收緊影響,房企資金鏈繃緊,流動性不足,期望走量實現緩解資金壓力。"融360金融搜索平臺的信貸專傢徐瑾表示。

  銀行緣何不喜房貸

  房貸的扭曲引發購房者觀望、開發商承壓,從需求端減少瞭房地產市場的資金補給,與開發貸一同收緊的中小房地產企業資金鏈條,中小房地產企業通過信托、影子銀行周轉的路徑亦被切斷,房地產市場的兩極分化將會出現,而這並非房地產市場的健康良性發展的題中之義。

  據融360透露,貸款搭售理財產品、保險,收取額度費、擔保費等各種違規行為開始出現。目前貸款搭售多被轉移到地下操作較為隱蔽,還有的銀行甚至將貸款額度扣留20%作為存款,不放給客戶。消費者接受附加條件越多越容易放款,如果不接受相關銀行搭售,甚至可能會要求上浮貸款利率,對此很多購房者隻能無奈接受。

  利潤是商業銀行的首要考慮。"商業銀行作為獨立的法人機構,以利潤為核心。除瞭對國有企業的信貸支持,過去房地產處於上升周期,個人房貸5%至6%是銀行最優質的業務資源。但是,現在受到利率市場化和金融創新的影響,銀行存款流失、資金來源高成本。5年期個人房貸基準利率為6.55%,銀行個人房貸業務利差不足3%,而且占用大量人力成本,若扣除管理和人工成本、拉存款成本,盈利空間非常小。而小微貸、消費貸和表外(同業和通道)等業務的利潤水平則高很多。"深圳市房地產研究中心李宇嘉指出。

  房貸傳導鏈

  "一般而言,銀行存乙種建地缺錢急用哪裡借錢款利率走高,貸款利率自然也會走高。流動性弱的房貸,利率自然應該高。當這個利率在一定社會約束下不能夠提高的情況下,自然就會出現'房貸荒'的現象。"連平表示。

  無錫在5月1日起實施新政,將落戶的門檻從70平方米降為60平方米。 "無錫的房貸是基準利率,個別銀行有所上浮10%。一般4個工作日左右可以審批,將他項權證等交給銀行當天或三天內就可以放款。一般貸款的金額50多萬吧,所以批的也快。"丁氏置業的小陳告訴記者。

  央行發話支持首套房貸三周後,記者調研發現,一線城市如上海等變化不大;二線城市停貸銀行有所減少,審核與放款的速度有所提升,但首套商業住房貸款利率仍多是基準利率或上浮10%,並未出現商業銀行信貸政策的調整和優惠方案;三、四線城市房貸仍趨於收緊,甚至出現一些扭曲的怪現象

  剛需房貸的發放和利率水平對於房地產商而言是很重要的,可以釋放出一部分購買需求,華宇集團董秘華欣表示。

  同時,巴塞爾協議Ⅲ給銀行資本充足率達標的壓力越來越大。銀行傾向於不占用資本的中間業務和表外業務。

  "目前以土地或房產為抵押的貸款占銀行總貸款的40%至50%。隨著樓市漸漸進入高風險期,銀行不得不追加大量的壞賬撥備和資本補充,這意味著銀行正在為房地產下行風險買單。"李宇嘉指出。

  房貸的松緊不僅對購房者需求釋放有影響。

  市場上越是需要資金來緩解壓力的中小房企越是基本得不到銀行的開發貸款,如果房貸不能及時到位,開發商無疑陷入困境。

  在三、四線城市,房貸是五花八門,開發商迫於資金壓力,不得不接受銀行的變相調價。江西某中小房地產商告訴記者:"在放款方面,銀行對企業提出各種變相條件。按揭房貸款從銀行給到房地產開發商的過程理應是在貸款申請辦理好、客戶拿到房之後,開發商就應該拿到房子的錢。但銀行卻開出條件要求開發商保證隨時存款保證銀行業績,否則就會有提高首付比例、推遲放款的可能。"

  事實上,銷售回款(首付款+按揭貸款)占開發商資金來源的40%至50%,是開發商主要的融資渠道。個人房貸的低利率補貼瞭開發商的融資成本。對於開發商而言,及時低成本的現金流是生命線。



  房貸,剛走過的三星期

  第三個怪現象是銀行按揭房貸的額度少,一般隻有幾十萬、幾百萬的額度,還常常會推遲放款時間,例如,當時要轉付給開發商的房款可能以暫時沒有錢等理由拖延付款時間。

  "這些現象即使在當地國有大型銀行也常有發生,農商行幾乎沒有什麼額度。"該房地產商告訴記者。

內容來自sina新聞

  去年以來,在銀行資金成本上升、流動性管理難度加大的情況下,購房按揭貸款從優質的"香饃饃"變成瞭無味"雞肋"。5月12日,央行召開住房金融服務專題座談會,要求銀行"優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求","合理確定首套房貸利率水平","及時審批和發放符合條件的個人住房貸款"。

  商業銀行從去年四季度就流露出不待見個人住房按揭貸款的意思。在此情形下,近期央行的"落實住房信貸政策、改進個人金融服務"的窗口指導效果有限。

  "2002年至2013年伴隨著房地產市場發展,銀行投放瞭大量房地產的貸款。去年的按揭房貸發放占新增貸款也達房屋2胎增貸到30%左右。今年有所減少,也是每個銀行有自己的發展階段和放貸側重。"中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示。

  數據顯示,今年前四個月,房地產開發企業到位資金3.72萬億元,同比增長4.5%,但定金及預收款下降7.8%,個人按揭貸款下降3.1%。

  究其原因,商業銀行在商業銀行盈利核心與社會公共服務組織的身份沖突、支持剛需與房地產風險潛伏的交織、短期資金來源與長期房貸期限的不匹配(即"短借長用"的流動性錯配),表內業務與出表業務的資本充足率考核權衡下,房貸利率呈現出不盡如人意的扭曲現象。

  此外,個人房貸業務面臨銀行"短借長用"的流動性風險。近年來,以同業和理財為代表的非存款短期負債占比越來越大,同業和理財占銀行負債的比例在20%左右,中小銀行占比超過三分之一。以短期低成本流動性來"滾資產",已成銀行應對資金來源成本上升的重要策略,這就要求銀行具備高超的流動性管理能力和資產變現能力。而房貸有10至30年的期限。

  然而,傳統"紅五月"的樓市並未如期而至。市場機構數據顯示,截至5月27日,5月以來上海全市一手商品住宅成交量為50.4萬平方米,新增供應量為68.1萬平方米,批售比達到1.35:1。

  "銀行在房地產上升期發放的大量個人貸款,由於個人房貸無法出表,房價上漲收益為開發商和購房者享有。銀行無法分享收益,卻要承擔房地產下行周期的風險。這也是銀行對於房貸的保守原因。"李宇嘉指出。

  "如果房貸能夠使需求完全有效釋放,這會促使房地產市場平穩發展,對經濟的平穩運行會有好處。"交通銀行首席經濟學傢連平表示。

  放貸速度快瞭

  "上海的二手房還是好賣的,一個星期在塘橋有十多套房子成交,以學區房三、四十平方米為主。"陳開河告訴記者。

  嚴控房貸風險仍是今年銀監會的監管重點。銀監會相關負責人明確表示,銀監會嚴格執行國務院關於房地產開發貸款、個人住房貸款、土地儲備貸款等關於房地產貸款的有關政策。

  "九折優惠的貸款還能批下來嗎?"小李研究生畢業,去年10月份看中南京江寧區一套保利四室兩廳的房子,首付近七成,但至今房貸仍未下來。

  三、四線城市房貸怪現象

  三個星期過去,央行喊話的效果如何?記者調研發現,一線城市如上海,變化不大;二線城市停貸銀行有所減少,審核與放款的速度有所提升,但是首套商業住房貸款的利率仍多是基準利率或上浮10%,並未出現商業銀行信貸政策的調整和優惠方案。三、四線城市房貸仍趨於收緊,甚至一些扭曲的怪現象仍在潛伏。

央行喊話支持首套房貸三周後三四線辦貸仍趨緊

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/08212760427.shtml
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  "業 主對於服務要求不一,提價要取得雙過半同意就目前而言,確實很難真正執行到位桃園2胎代償。"曾志昌坦言,三水物業市場正處於陣痛時期。"收費和服務是密切關聯的,物 價成本上漲,業主最終會理性認識這一問題,隻是需要時間。"曾志昌表示,在經歷陣痛之後,三水物業市場或將實現優勝劣汰,回歸良性發展路徑。

  筆者獲悉,三水即將出臺的《關於加強物業收費管理辦法》試圖通過規范程序重構物業、業主、業主委員會之間的 "信任網絡",但在"雙過半"的紅線之下,三水物業市場要終結保本微銀行中古車貸利率多少二胎年息利時代尚需時日。重重矛盾之下,三水物業市場蛋糕究竟如何,保本微利的物業市場如何改 寫歷史?

  業主自治 與維權意識的覺醒,業主參與的程度必然會有所提升。但業主委員會成立程序是否合規,業主委員會如何履職,正是這些問題困擾著業主委員會。筆者認為,主管部 門倘若能出臺相關規定,從業委會成立到履職能有一套完整的制度進行規范監管。業主委員會在合法合規程序之下成立、運行。信任危機自然也就迎刃而解瞭。

  269件物業合同糾紛案,同比去年增幅177%,物業糾紛愈演愈熱......三水物業市場怎麼瞭?

  物管企業陷盈利困局

  "學校、醫院等政府企事業單位確實是一個新的市場,我們當然是很想做的,但是要打進這塊市場是很難的。"廣州宜立物業管理有限公司蔡經理坦言,醫院、企事業單位市場雖好,但卻難以進入。"很多都是自己成立物業管理公司運行,競爭很多,很難爭取到。"

  物 業糾紛井噴、物業企業難以盈利,業主與物業管理公司之間的種種矛盾讓三水物業市場發展艱難。而本來被寄予期望的業主委員會遭遇難產、或是成立之後難以正常 履職,非但未能搭建橋梁解決矛盾,而是深陷矛盾旋渦。業主、業主委員會、物業管理公司三方矛盾糾葛,如同曾志昌所言,根源就在於三方之間的不信任。如何打 破"信任危機",或是三水物業走出"微利時代"的第一步。

  但是現實是,三水眾多物業管理費卻遠遠沒有達到一般標準, 以三水匯豐豪園為例,無電梯的為0.45元/平方米,有電梯的也僅為0.58元/平方米。"海畔名苑有電梯,現在隻有0.8元/平方米,我們核算過成本根 本沒有盈利空間。"曾志昌坦言,惡性競爭之下的價格戰,最終受害的還是業主。"為瞭節省成本,物管企業的服務自然也就大打折扣,偷工減料的事情經常發 生。"

  惡性競爭導致價格戰



  曾 志昌告訴筆者,三水物業管理費相比南海、禪城、順德偏低,與高明基本持平。尤其是在一些舊小區,原來設置的物業管理費收取標準完全沒有盈利空間。"前幾年 交付使用的樓盤,沒有電梯的才每平方米0.5元到0.6元,有電梯的也才1元左右,有的甚至0.7到0.8元。隨著現在的物價和工資的上漲,根本就沒有盈 利的空間。即使是近一兩年新交付使用的小區,收費標準有所提高,沒有電梯的是每平方米1元到1.2元,有電梯的是1.5到1.8元,但物業公司盈利空間依 然很小。"曾志昌坦言,三水大部分小區物業管理費偏低,已經不適應目前的經濟發展水平。

  惡性競爭之下的價格戰持續上演,物業糾紛井噴現象也就不難理解。三水物業管理市場又將如何規范?三水近期即將出臺的《關於加強物業收費管理辦法》正是期望能改變三水物業市場的現狀,規范市場秩序。



  趨勢:醫院、企事業單位成香餑餑



  "光是這些一線操作人員就達到60到70人,每個人即使平均隻算2000元的工資標準也最少 要花費12萬到14萬,這還不包括物業公司的管理人員。可以說勞動力成本占據瞭物業管理企業開支的80%甚至是90%。"曾志昌告訴筆者,即使以1.2元 每平方的一般標準,物業管理公司在扣除人工成本之後也已經難有盈利空間。

  業 主多、收費難讓住宅小區物業仿佛成為"棄之可惜,食之無味"的"雞肋"。然而,與此形成鮮明對比的是,三水眾多的醫院、企事業單位,這些場所由於業主單 一,經費有保障,一時成為瞭眾多物業公司爭搶的香餑餑。在三水區物業管理協會秘書長曾志昌看來,經歷陣痛的三水物業管理企業,三水眾多的醫院、企事業單位 或成為其發展的新空間。

  三水物業市場到底賺不賺錢?曾志昌直言,目前三水物業市場面臨著非但不賺錢甚至虧本的尷尬局面。而物業管理費標準低、業主拒交成為其緣由所在。

  微利的三水物業市場究竟有多大的蛋糕?根據三水區物業管理協會給出的統計數據顯示,目前三水包括在建已經辦理預售許可證以及交付使用的小區共有80個。而三水物業管理企業的數目則為50傢。

  管理辦法的出臺期望對三水物管企業進行規范,但實際操作卻可能遭遇難題。"雙過半是紅線,沒有辦法跨越。"曾志昌介紹,按照規定物業管理公司要提高物業收費標準,必須滿足業主人數和物業面積"雙過半"才能執行。



  物 業管理協會的另一個重要嘗試,就是與三水法院成立物業糾紛訴前聯調工作室以應對井噴的物業管理糾紛。"將物業糾紛的雙方請到我們的工作室,然後通過我們的 專傢庫抽取專傢對矛盾進行調解。"曾志昌介紹,專傢主要是其他物業管理公司的資深人士。"物業市場本身發展得不規范,協會工作也確實比較艱難。"曾志昌坦 言,協會以期實現"行業自律"的實踐正在艱難推進。

內容來自sina新聞

  觀察

  物業糾紛矛盾激增,成為許多新開發樓盤的前車之鑒。好的物管服務也成為房地產商品牌宣傳的一部分。地產商前期補貼物管企業也成為三水眾多新樓盤發展的新趨勢。

  去年9月,三水區物業管理協會在三水區國土城建水務局的指導下成立,會員主要是三水的50傢物業管理企業。運行近10個月,三水物業管理協會"行業自律"的行動在艱難運行。

  "比 如說一個1000戶左右的小區,分四期開發,開發商為瞭保證自己的品牌會在開始時要求物業按照他們要求的標準提供較好的物業服務,對於物業虧損部分給予補 貼,等到全部開發結束就由物業方自負盈虧。"三水普華美居物業管理有限公司負責人黃文雄告訴筆者,他們負責的禦江南就是通過這一模式進行運行。他也坦言, 由於是新開發樓盤,他們的收費更接近現在的市場行情,但很多開發較早的樓盤確實難以盈利。

  打破"信任危機"

  本土小企業搶占市場

  "一些樓盤開發商在前期會對物業管理企業給予一定補貼,讓他們做好物業管理服務。"曾志昌告訴筆者,諸如禦江南、雅居樂、時代城項目仍在開發建設中,發展商均以前期補貼的方式保障物業管理水平。

  "物業企業少、不規范,物業協會開展工作的時候必然遇到許多問題,三水物業管理協會目前主要是做規范性的工作。"佛山市物業管理協會的負責人何篩紅表示,三水物業管理協會將前期物業管理招投標統籌起來,提前介入可以盡量減少惡性競爭。

  "三 水本地的物業管理企業就有近40傢,外地進駐三水的隻有近10傢左右。"曾志昌坦言,三水物業市場缺乏優質物管企業,基本上以本土小企業為主。80個住宅 小區,50傢物業管理企業競相爭奪,而小企業更是占據絕對主導地位,這在某種程度上也成為三水物業市場陷入惡性競爭、長期微利的重要原因。

  統籌:趙進

  房產商前期補貼確保物管質量

  筆者走訪發現,三水物業管理企業微利甚至虧本經營的生存狀態由來已久,由此衍生的惡性競爭也確實讓物業服務大打折扣面臨"硬傷",矛盾聚焦點則在於,物業、業主與業主委員會三方的"信任危機"。





  "一些物業收費真的很低瞭,但還有業主拒交。"此前,三水法院立案庭副庭長麥景桃就曾表示,三水一些小區物業管理費標準本身較低,業主拒交更是加劇瞭物管服務質量水平的下降。

  期待三方理性歸位

  業主與物業管理公司之間的互不信任,三水不是特例。管理辦法的出臺,則是 三水試圖破題的開始。根據管理辦法,物業管理公司需要更公正公平地接受業主監督。盡管業主重口難調,偏低的物業管理收費標準提升需要艱難過程,但這無疑是 一個好的開始。管理辦法從某種程度上也將對三水物業市場現行的亂象予以整治和規范,此前一直被業主多次詬病的頑疾一旦根除,物業行業自律與規范才會真正開 始,經歷陣痛的三水物管企業也才能真正實現轉型。

  管理辦法讓物管企業能清除自身頑疾,而此後政府層面的諸多努力則可以視為信任平臺的搭建。三水政協關於物業小區的提案,物業管理協會的成立,都在試圖破解物管企業確實存在的難題,以有效的監督、必要的幫助,物業市場良性發展之下,業主的信任度自然也會有所提升。

  物 業管理公司與業主之間的信任危機,解決無非在於物管服務的提升、調價過程的合法合規以及業主的積極參與。業主委員會面臨的信任危機似乎在一開始就已經埋下 種子。三水目前業主委員會僅有13個,業主參與積極性不高、或是已有業主委員會不被信任都讓業主委員會難以發揮真正效果。

上半年發生物業合同糾紛案269件 三水物業市場怎麼瞭?

  轉型陣痛期的物業市場必然面臨著問題,三水物業管理市場如能通過行業自律、部門監管,業主自治等多種手段破解三方信任危機,物業市場最終會回歸良性發展路徑。而在此陣痛期,理性溝通、對等理解必不可少。

  聚焦



  三水物業市場轉型陣痛期,但一些新趨勢也開始出現。房地產商前期補貼物業管理公司,物業市場瞄準醫院、企事業單位的新市場,三水物業市場的蛋糕究竟如何?這些新動向是否能為三水微利物業市場帶來某些改變?

 亮點:地產商資金扶持物管做好服務

  "我們通過成本核算,發現一些物業管理費實在是太低瞭,根本就不可能有盈利空間,但還是有物業管理公司願意接手。"曾志昌坦言,小企業眾多的三水物業市場正遭遇著惡性競爭所導致的價格戰。

  "一個項目開始建設,就必須要有物業服務公司。但房屋還沒有出售,開發商補貼是必須的。"禦江南相關工作人員告訴筆者,在樓盤沒有完全售完之前,開發商會根據物業管理的面積進行補貼以確保物業管理服務質量。



  而 縱觀這些在建樓盤,物業管理費的標準也相對有所提高。"新建樓盤的物業管理費標準基本上符合目前的經濟情況,基本上在每平方米1.5元到2元之間,這也意 味著小區在業主全部入住之後,開發商不補貼也能有盈利空間。"曾志昌告訴筆者,房地產商的前期補貼是雙方品牌價值"捆綁提升"的方式。

  管理新規即將出臺

  物管企業面臨轉型陣痛

  小區物業管理費標準偏低,業主拒交事件時有發生,住宅小區物業市場盈利空間有限,近50傢物業管理企業出於生存需求也開始瞭新市場的開拓。而醫院、企事業單位無疑成瞭物業管理企業競相爭搶的"香餑餑"。

  業 主單一避免糾紛,資金有保障的醫院、企事業單位是成為物業管理公司爭搶對象的原因所在。"因為資金有保障,物業管理公司在費用測算時會預留相對合理的利潤 空間。"曾志昌介紹,物業管理行業預期的利潤空間大約在8%到10%之間,而住宅小區基本上達不到這一期待值。

  "目前三水所有的醫 院都已經引入瞭物業管理公司,並且也都有8%到10%的利潤空間。"曾志昌告訴筆者,行政服務中心、稅局也成為企事業單位中首先試水物業管理服務的部門, "企業、政府部門這一塊的物業市場空間很大,未來幾年肯定會陸續開放。"曾志昌認為,這也是三水物業市場未來的發展潛力所在。

打破"微利時代",是三水物業市場壯大、管理水平提升的重要一步。南方日報記者 盧奕誠 攝

  盈利空間有保障,但準入門檻也不低。"要能承接這一塊市場,物業管理公司的服務必須讓企業覺得值。"曾志昌表示,三水現有的許多物業管理公司在競爭這些"香餑餑"業務時尚缺市場競爭力。

  思考



  物管協會"行業自律"能否破局?

  曾 志昌給筆者算瞭一筆賬,以一個15萬平方米的帶電梯小區為例,約有住戶1200戶,按照三水一般標準1.2元每平方米收取物業管理費,住宅、商業加停車, 一個月的收益不會超過20萬。按標準需要配備的保安人員就達到30到40人,清潔工人15人,負責綠化人員4到5個人,維修技工如果24小時值班也需要5 個人,另外還需配備一般服務人員4人。

  據 悉,協會運作資金主要依靠協會會費。而三水物業市場的陣痛期讓協會運作資金存在難題。曾志昌介紹,協會會費主要按照3個等級進行收取,會長企業會費為每年 1.5萬元,目前僅有1傢,而副會長企業則為每年6000元或者8000元,目前分別有3傢。"一般會員企業每年的會費是1500元,但很多企業本身經營 就有困難,所以免除瞭他們的物業管理費。"曾志昌告訴筆者,目前協會盡管有13個人員,但專職工作人員僅2人,其餘11人均為兼職。由協會聘請的各物業管 理公司內部的資深管理人士擔任,工資補貼由會員企業的會費支出。

  經費有限,人員不足的情況也讓物業管理協會遭遇成長煩惱。"行業自律"的目標隻能艱難推進。曾志昌坦言,協會成立以來主要的工作就是與物價部門協調制定收費調整方案,規范物業管理企業的市場行為。

  "此前匯豐花園物業費從每平方米0.4元提價至0.7元,八到九成的業主拒 交,就證明業主委員會在引入物業公司時,並沒有充分尊重業主的意願。後來業主投票降到0.5元/平方米,大部分的業主都按時交瞭。"曾志昌告訴筆者,物業 管理企業、業主、業主委員會三方信任危機所導致的矛盾激化也成為物業市場發展的難題。

  "管 理辦法主要是對物業管理公司調價的程序、行為進行規范,確保公平公正。"曾志昌告訴筆者,管理辦法規定,物業管理公司如果要提升價格,必須向鎮街物價部門 申請,同時要發佈公告,公佈成本核算情況,承諾服務質量,最終通過公開投票確定物業費。"管理辦法出臺的最終目標就是,讓業主能夠相信物業管理公司。"曾 志昌坦言,業主與物業公司最大的矛盾就在於相互不信任。

  收不齊的物業費則成為物業管理公司的另一個痛處。此前匯豐花園就曾因為近八成業主拒交物業管理費導致物業公司出走,小區3個月無人接管。

  撰文:魏英趙雅娟

  過半保本少數微利

敬請關註"foshanleju"

  "隻 有三分之一的物業管理企業是有盈利的,其餘大部分是持平或者微利,甚至有一部分是完全虧本。"曾志昌告訴筆者,此前協會曾對三水所有物業管理企業收支情況 進行瞭大概的瞭解,通過收支對比、成本核算發現,三水物業管理企業基本上都面臨著盈利困局,除瞭極少數企業能夠保持盈利之外,過半企業在持平保本的中間線 掙紮,甚至還出現瞭一小部分企業虧本經營的情況。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/08413374083.shtml

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  至於更新和改善性需求,基於2010年的人口普查數據,我們估計當時約有1800萬戶的城鎮居民住房建成於1980年之前,另外有3940萬戶住房建成於1980年-1990年,這兩組住房中的大部分可能很快就需要更新。而此次人口普查之後,包括棚戶區改造在內的保障房建設已經取得較大進展-保障房已建成超過1600萬套(大部分用於改善城鎮中低收入階層的居住條件),其中估計有650萬套棚戶區改造用於滿足收入較低人群的住房需求。

  這一次是結構性拐點

  當然,2013年下半年信貸增速有所放緩,最近幾個月銀行放慢瞭房貸審批,但這遠不能與往年房地產下滑前的信貸凍結、地產政策大幅收緊相提並論。事實上,新一屆中央政府自2013年3月上任以來對房地產行業鮮有表態,即便當時一線城市房價持續大幅攀升。不僅如此,最近幾個月,房地產新開工面積下滑速度之快、幅度之大也超出以往。

  對於房地產市場,我們認為短期內政府會采取措施支持經濟增長、抵禦房地產下行。事實上,政府已經開始采取瞭一些措施,包括刺激其他增長驅動力(基建和民間投資),也包括穩定房地產行業本身(悄然放松限購政策、加大商業銀行對房貸的支持力度)。如果房地產活動繼續下滑,政策可能將進一步放松。因此,我們的基準預測是,2015年GDP增速僅小幅放緩至6.8%。

  隨著利率市場化的自發推進,理財產品迅速發展吸引瞭越來越多的居民儲蓄;而許多城市房地產庫存高企、房價低迷,因而房地產的投資回報率較低;隨著資本管制逐步放松和人民幣在國際上用途更加廣泛,居民對海外房地產及其他境外資產的投資變得越來越容易。因此,我們預計全球利率水平將有所提高,人民幣穩步升值的時代可能已經結束,二者均會對投資中國房地產的吸引力帶來負面影響。

  在我們看來,中國的房地產建設量可能會有較大幅度的調整,房地產長期繁榮的時代可能已經結束。不過,我們並不認為中國會出現其他新興市場常見的房價崩盤,或出現金融或國際收支危機。

  未來幾年,隨著經濟和金融系統逐漸消化台南六甲建地貸款房地產部門的調整,GDP增速降至5%左右的"硬著陸"風險已不容忽視。當然,中國不太可能劇烈地去杠桿。不過這一漸進的調整,雖可能有利於宏觀經濟和社會穩定,但對微觀企業和股票投資者而言卻是一個痛苦的過程。

  報告將改善性需求和投資性需求歸為一類(即住房供給和由城鎮人口增加所產生的需求之間的差值),並強調兩方面。第一,過去十幾年間,這類需求對應的購房規模累計超過6000萬套;第二,新增住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高,而後者對市場情緒和相關資產回報率的變動非常敏感。目前,我們仍維持這些觀點。

 不會發生全面崩盤

瑞銀汪濤房產長期繁榮時代或結束 放松調控難挽頹勢

  過去十年間,中國每隔幾年就會經歷一次房地產周期。但與前幾輪不同,此次房地產下滑的觸發因素並非調控政策收緊。事實上,住房內在供求格局已發生變化-當前住房建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價低迷、反腐以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-建地分類任何問題免費諮詢06-08/08372766487.shtml

  再次,與其他資產相比,房地產作為投資品的吸引力正在下降。

  考慮到中國作為一個體量極大的凈債權國擁有接近4萬億美元的外匯儲備,再加上經常賬戶收支不斷改善且面臨來自主要貿易夥伴的壓力,我們認為人民幣貶值空間有限。而且,決策層力圖推進人民幣國際化(無論對錯)也需要人民幣匯率保持相對穩定。

  為什麼我們認為本輪調整不同於以往?

  針對瑞銀此前發佈的《地產泡沫之憂》報告,許多人對住房內在需求的估算提出疑問,認為沒有考慮正在推進的城鎮化和較大的住房更新需求。

內容來自sina新聞

  因此,雖然理論上城鎮化和住房更新改善所催生的需求合計可達每年800萬~900萬套,但這仍遠低於城鎮住房竣工量(2013年竣工約1100萬套),並且也低於新開工規模。另外,截至2013年末,約有5700萬套住房仍在施工中。

  當然,在這種情況下,隨著海外利率上升導致套利交易平倉以及更多國內實體選擇投資海外資產,資本外流可能增加。即便經常賬戶順差擴大,這種資本外流也會給人民幣帶來貶值壓力。總體而言,我們預計在房地產下行的背景下,人民幣匯率將保持弱勢或溫和貶值,但不會大幅貶值。(完)

  如果房地產下滑,政府難道不會讓人民幣大幅貶值以刺激出口嗎?或者說,中國經濟低迷不會導致人民幣大幅貶值嗎?

  此外,政府還會在多大程度上逆潮流而行、繼續將房地產作為拉動經濟增長的主要引擎也存在爭議。本屆政府更加重視經濟結構調整,因此放松房地產政策的速度可能較慢。

  首先,2004年-2005年、2007年-2008年和2010年-2011年的房地產下滑均發生在宏觀政策和房地產政策顯著收緊之後,此次房地產下滑並無明顯政策觸發因素。

  因此,此次政府出臺的措施無法完全抵消房地產下滑的風險比以往都高。我們認為有15%的概率會出現房地產活動下滑,拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況。

  而在城鎮化帶來的需求方面,正如《地產泡沫之憂》當中寫到的,城鎮常住人口增長所創造的住房需求約為每年300萬套。常住城鎮化當中的很大一部分是將城鎮范圍擴展到郊區或周邊鄉鎮,將鄉村從"行政上"納入城市范圍,而這些地區的原有住宅並不需要全部拆除重建。另外,城鎮常住人口中的流動人口無法參與到城鎮住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會吸引一些農村戶籍人口購買城鎮住房,但流動人口購房的最大障礙不是戶籍政策,而是收入和社會保障。

 嚴重的供求錯配

  事實上,上述分析存在兩個前提:首先,理論上所有需求均是"有效需求"-凡是需要住房或更新住房的人均有相應的經濟實力;其次,新建住房正是為瞭滿足這些需求而建。而第二點顯然不符合實際情況-中國房地產市場存在嚴重的供求錯配-許多三四線城市的房地產建設和庫存規模都非常大,但這些城市的城鎮化進展緩慢、改善性需求也不旺盛;市場供給傾向於中高收入傢庭,而新增城鎮人口大多屬於中低收入階層。

  一些看好中國房地產市場的投資者認為,接下來的數年裡,每年城鎮化和更新改善所帶來的需求將達到1000萬套。我們的預測與此相差並不大-事實上,隨著收入上升,居民確實存在升級到更好、更大住房的需求。但問題在於,2013年的建設量顯著高於該水平。換言之,不是在說中國住房供給明顯過剩或需求即將崩潰,而是說房地產建設速度必須從目前的水平上降低,從而消化庫存,而穩定後的建設速度將低於目前水平。這意味著強勁的房地產和建設活動長期作為內需主要引擎的時代,行將終結。

  過去幾年,房地產建設面積進一步攀升,而城鎮人口增長所帶來的住房需求有所回落。換句話說,住房的新增供應量已經超過瞭內在需求(包括改善性需求),且住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高。

  在其他經濟體,房地產市場的調整很少能平穩、有序地進行。如果房地產活動持續下行,再加上房地產對整體經濟如此重要,為何我們認為明年GDP增速降至5%的概率隻有15%?為何我們的基準預測不是經濟增長硬著陸?因為,有兩個關鍵因素決定瞭中國房地產市場崩盤的可能性較小。

  第一,居民部門資產負債表較為健康,杠桿率較低。這意味著房貸違約風險整體上應該可控,購房者不太可能被迫出售住房。因此,相比其他市場,中國的房價可能粘性更大,而財富效應帶來的種種影響可能會較小。

  第二,政府仍有能力和意願應對房地產下行,支持經濟增長。決策層已經開始增加基礎設施投資、加快保障房建設、推進有助於增長的改革(包括簡政放權、向民營資本開放更多行業、擴大社會保障覆蓋面、降低小微企業稅負等)。政府還可以放松一二線城市的限購政策(部分城市已經開始悄然放松)、放松對房地產行業的信貸、降低首付比例,以及放松三四線城市的戶籍制度,從而支持當地住房需求。

  此外,受益於發達經濟體復蘇,未來幾年中國的出口增長有望得到提振。在出口改善和政策支持的背景下,中國經濟增長溫和放緩的概率更大。

  放松調控政策難挽地產頹勢

  然而,在房地產市場內在供求格局變化的背景下,市場對政府出臺的救市措施是否還能重復以往的反應?雖然降低首付比例和放松信貸有助於提振首套房和改善性購房需求,但投資需求的反彈幅度並不明朗。另外,即便需求反彈、庫存得以消化,吸取瞭過去幾輪周期的教訓,開發商可能也不會貿然增加支出、加快新開工。而恰恰是建設量對宏觀經濟影響更大-對開發商而言,調整新開工及清理庫存可能是好消息,但對短期的經濟增長而言卻並非如此。

  關於住房存量的計算,根據2010年第六次全國人口普查,居民自有住房占比達85%~88%,而在城鎮地區該比例約為75%~78%。城鎮住房建築面積達179億平方米,農村達206億平方米。這表明,不考慮住房質量的前提下,2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

  最後,全球金融危機後中國已經經歷瞭一波基建和保障房熱潮,且目前整體杠桿率已提高瞭70多個百分點,因此這次政策支持的空間可能比較有限。我們認為,雖然鐵路、公共交通運輸、水利及環保項目等基建領域仍有較大的開發潛力,但基建投資本身的體量並不足以完全抵消房地產下滑。

  基於1990年之前建成的舊房將以每年400萬~500萬套的速度更新的假設,這基本上也是目前保障房竣工的速度。我們進一步假設1990年-2000年之間建成的住房將以每年100萬~200萬套的速度更新。因此,未來每年總的更新和改善性需求大約為500萬~600萬套。

 人民幣不會大幅貶值

  此次政府出臺的措施無法完全抵消房地產下滑的風險比以往都高。我們認為有15%的概率會出現房地產活動下滑,拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況

  中國當然可以利用匯率貶值來提振出口,但人民幣不太可能出現大幅貶值。首先,如果房地產下行導致經濟放緩,那麼中國的經常賬戶順差很可能會擴大。屆時進口會下降,且大宗商品價格會下跌(貿易條件改善)。

  其次,供求格局已經發生轉變。

  汪濤 瑞銀特約首席經濟學傢



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  日前,萬科發佈2013年年度報告:全年銷售額達1709.4億元,銷售金額同比增長21.0%,再次刷新全球房地產企業歷史銷售紀錄。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-12/08102642115.shtml

萬科去年銷售額達1709.4億元 蟬聯全球冠軍

內容來自sina新聞





  即使在這樣的背景下,獨立第三方機構給出的調查結果顯示,2013年度,萬科客戶對房屋質量的滿意度仍然比2012年提高瞭4個點,這充分說明,萬科近年來在裝修質量控制上的努力已經取得積極成效。

  萬科董事會秘書譚華傑表示,在2013年,中小戶型占比高、基本全裝修、綠色環保已經成為萬科產品的顯著特征。由於產品契合市場需求,備受自住客戶歡迎,過去一年中,萬科新推盤的當月銷售率總體上保持在60%左右。

  他認為,相比毛坯房,裝房屋二胎 銀行房屋二胎利率多少免費諮詢試算修交付可以顯著減少客戶消耗的時間和精力,因此更容易受到自住客戶的青睞。但裝修房的大規模推廣也意味著更復雜的工序流程,對公司的管理能力也將提出更高的要求。

  據年報分戶型數據顯示,去年,萬科依然延續瞭面向自住購房者的產品定位,所銷售的產品中,144平方米以下的普通商品房占比達到91.5%。而從交付數據來看,2013年,萬科裝修房比例近九成,基本實現全裝修目標。

  針對2014年,萬科總裁鬱亮表示,今年是萬科第四個十年段的開始,公司將以"均好中提效"為指導淡水農地貸款思想,圍繞城市配套服務商的定位,持續強化傳統業務的競爭力,培育和提升新業務能力,為下一個十年發展打下健康的基礎。

  此外,在萬科年報中《致股東》部分透露,在新的一年,萬科將會更加積極的運用互聯網,展開更高效率的客戶服務工作。

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圖為 房交會現場

內容來自sina新聞

  中老年人換房 位置更重要

  展會現場,除瞭一些想選購婚房的年輕人,更多的就是這些大爺大媽瞭,他們有些人並沒有購房需求,隻是來看熱鬧而已,不過,也並非沒有真正前來看房的大爺大媽。據新浪樂居編輯現場瞭解到,這些有購房假扣押二胎年息借貸增貸轉貸需求的大爺大媽們,他們更多看中的是房子的位置,希望住的能離兒女近些。展會現場的劉阿姨和陳大爺告訴編輯,他們最近一直在看房子,有幾傢房源在價格上的確很誘人,對他們來說也能負擔得起,可就是位置太偏僻,離孩子距離太遠。"你說萬一遇到下雨下雪天,孩子誰還往你這來啊。如果住的離孩子近點,也方便他們能經常來傢裡。"



  年輕人買婚房 價格是首選

  敬業的小蜜蜂 努力掙錢幫兒子還房貸

  投資者很謹慎 買漲不買跌

圖為 房交會現場的"小蜜蜂"們



  上午9點半,展會依然沒有多少前來看房的市民,不少忙著發單的小蜜蜂這時也都閑瞭下來。當編輯準備進入會場探訪展會情況時,不少發單的小蜜蜂瞬時把我團團圍住瞭,"孩子,來看看咱傢的房子唄?零首付,位置好。"當編輯表示自己並不是來看房的時候,大傢很快都散去瞭,隻有一位五十多歲的阿姨還在。這位阿姨告訴編輯,自己現在退休瞭,一個月才一千多塊錢的退休金,而前兩年剛給兒子買瞭一套房子,除瞭首付外,現在自己每個月還得幫兒子還兩千多的房貸,所以自己又幹瞭這份發單員的工作,一個月也能有將近三千塊錢的收入。真是可伶天下父母心,編輯真的要給這位阿姨點32個贊!

看客眼中的房交會 房價還能再降不

  上午10點,隨著天氣漸漸暖和起來,不少看房的市民趁著好天氣前來選房。現場看房的李先生告訴新浪編輯,自己今天來房交會主要是想選購一套婚房,而價格是他最看重的。李先生說,自己的心理價位是二環到三環之間6000-7000元/平方米,但這樣價格的房子地理位置較遠,甚至在沈北的樓盤均價都在5000多元/平。雖說現在有些樓盤推出少量特價房源,但是這些特價房也便宜不瞭多少,樓層或房型也不太滿意,"逛瞭一圈下來,我覺得沈陽房價現在也沒有跌多少,個人預期不久應該會有一個跌幅,反正拖到現在也還沒買,不妨就再等等,等房價有明顯的跌幅時再買吧!"

  新浪樂居訊 (編輯史健)一場秋雨過後,絲絲寒意再襲沈城,2014沈陽秋季房交會依然在進行。9月24日上午9時,新浪樂居編輯來到房交會奧體主會場,寒意瑟瑟的會場上除瞭工作人員和敬業的小蜜蜂,前來看房的市民寥寥無幾。

  買銀行信貸利率比較2015漲不買跌,這是投資者一貫堅持的原則。在沈陽樓市這麼不景氣的情況下,投資者當然是很謹慎瞭。新浪樂居編輯在展會現場采訪瞭前來選購商鋪的李女士,她告訴編輯,現在房價跌得這麼厲害,想投資入手的話,必須謹慎。自己今天來主要是瞭解一下行情,如果有位置合適、價格自己也能接受的商鋪,自己肯定會好好考慮的。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/17172922363.shtml

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內容來自sina新聞

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-02/08364420079.shtml

  觀點地產網訊:9月1日,瑞銀研究稱,將雅居樂投資評級由"沽售"上調至"中性",目標價上調超過3成至6.23元。

瑞銀雅居樂銷售執行與現金狀況有所改善

  8月26日,雅居樂公佈截至2014年6月30日止六個月中期業績報告。期內公司股東應占核心利潤為17.38億元,較去年同期上升 12.0%。集團的營業額與毛利分別為172.81億元和61.11億元,較去年同期分別上升13.6%和10.9%,整體毛利率為35.4%。

  瑞銀稱,雅居樂銷售執行改善,維持低庫存,現金狀況有所改善,上調其今年兩年每股盈利2胎房貸 2胎房貸繳款年限預測最多8%。但瑞銀同時指出,雅居樂下半年主要在三線城市推盤,估計毛利率會因而受壓。

  此外,今年上半年雅居樂累積預售金額為216.70億元,較去年同期上升34.2%,已完成全年預售目標的45.1%;累積預售建築面積為220.4萬平方米,較去年同期上升61.8%。

  截至7月,雅居樂累積預售金額為240.4億元;累積預售建築面積為250萬平方米。





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大型房企們最初通過合作擴大規模,當規模效益逐漸增大後,則再開始思變。

結束瞭地產行業風雨飄搖的2014年,萬科手握史上最多627億現金在試錯。

所以總裁鬱亮才如前所述,強調控制著大量現金流的重要性。“在市場不好的情況下,手持現金反而會有更多機會,尤其對龍頭企業,可能會有更多的並購機會和更多獲取合理土地進行補貨的機會。”郝炬如此認為。

大型房企:現金為王多棲探路,轉型試錯

其表示,在過去高速發展的市場階段,房企多采用滾動開發項目的模式。“這樣就能用很少的資金啟動很大的項目,把第一期項目的資金回籠,再去滾動開發第二、第三期。這在市場非常活躍時,資金是可以應付過來的,但近期市場已不如往常。”

“世道不好的時候,風險控制能力顯得很重要”,睿信咨詢高級副總裁郝炬認為,此前碧桂園與恒大主要依靠大范圍佈局、高周轉迅速擴大,最為明顯的優勢便是土地成本非常低。而碧桂園在建安成本的控制上亦有其自身優勢。

內容來自sina新聞

而同樣2014年年度銷售額在200億上下的香港上市房企旭輝控股,毛利率略低於陽光城,在中期其總資產同比增幅為30.45%。

“我覺得在今年下半年到明年,是一個重新調整資產結構比較好的機會。”睿信咨詢高級副總裁郝炬認為。



與核心指標去化率最為相關的,是房企庫存的佈局城市、所在區域和產品類型。

在郝炬與房企高管進行戰略研討時,大傢形成瞭一個共識:前幾年房地產企業是通過提升內部效率、高周轉模式實現快速增長,但2014年低迷的市場環境,令這種不健康的增長模式迅速現瞭原形。“高周轉就意味著高庫存,因此一件很重要的事情就是調整存貨結構,有些項目要緩建,有些項目要快建。”其還補充道,在當前環境下,“大傢預期整個去庫存還需要一定周期。我覺得在今年下半年到明年,是一個重新調整資產結構比較好的機會。”

“比如說,如果去年在三四線城市佈局比較多的房企,去化率會比較低。”交銀國際分析師謝騏聰解釋道,從區域而言,如果位置處於一二線城市中較偏僻的地區,同樣去化能力會很弱。

保利地產同樣在年報中提到瞭“現金為王”的重要性,並表示要創新融資方式,調整負債結構。根據同花順統計,在“萬保招金”中,保利的毛利率水平僅次於招商地產,高於萬科和金地,而在傳統的住宅開發之外,保利旗下房地產基金——信保基金,在2014年末基金管理規模為280億元,同比增長40%。

“那時候的規模,是領先企業的規模增長低於普通企業,這種增長很大部分來源於合作和收購。”郝炬如此解釋,“從總體市場來看,當整體增量速度放慢,存量整合變成最大的擴張空間。”

根據交銀國際分析師謝騏聰的觀察,目前行業普遍的可售資源去化率在60%的水平。

其也指出,在當前市場環境下,這種情況“恐怕很難瞭,維持一個穩定的增長就可以瞭”。

前述分析師列舉到,“還有部分旅遊地產項目也有比較大的去化壓力,比如雅居樂在海南的清水灣項目一共900多萬平米,雖然說每年都是海南地區的銷售冠軍,但是現在政策環境下,旅遊地產的購買力嚴重被削弱,銀行房屋二胎免費估貸怎麼貸款比較會過件他們在雲南大理的旅遊項目銷售也挺慢的。”

“資本市場也不相信房企所說的快周轉故事瞭。”億翰智庫上市房企研究主任張化東解釋道,以往的快周轉模式,在遭遇土地價格比房價上漲更快的情況之後,再提擴大規模,就意味著利潤為負數。

建融基隆仁愛建融中型房企:升庫存去化率平均60%

根據同花順的統計,在目前公佈年報的房企中,萬科、保利、招商依舊維持地產A股貨幣資金前三甲的席位,如是已然多年。

剛剛落實完母公司中建集團對其註資的中國海外發展,也提到瞭“強化現金流管理”,註資完成後,中海外將擁有中建股份和其子公司的物業組合,除瞭一以貫之穩居高利潤龍頭位置之外,更強調使投資物業盈利比重達到集團盈利的20%。

房企大轉型萬科帶頭 現金為王平均去化率60%

銷售額居於“華南五虎”之首的恒大地產依舊走快速周轉戰略。在2014年末,恒大留有595億元的現金餘額,旗下有305個項目,據管理層表示,爭取每個項目在6-8個月開盤,通過讓利快速營銷。

百億房企開始從抬杠桿、高周轉的模式中醒來。

如今的情況是,曾迷戀於高周轉模式的公司,此前投下不少低毛利率的項目,且在當下尚未回籠這些項目的資金。“在短期內,其實這種情況還是很難改變的。”謝騏聰分析表示,“除非房企把之前1-2年內投下的項目變現,把現金拿回來,重新投資比較高毛利、高利潤的項目。”

高杠桿換來的,是超快的增長速度。

集團近半銷售貢獻來自一二線城市的碧桂園,引入合夥人機制,力圖完善和打造覆蓋百姓全生命周期的業務平臺。2014年,其建築與裝修板塊實現收入約214.5億。

在這其中,去化率指標就是被緊盯的對象之一。

基因的千差萬別決定瞭不同生態環境下房企迥異的發展抉擇,但融資成本卻是他們同樣的救命稻草。“不論大型房企還是小型房企,整體融資成本都有一個上升的趨勢。”謝騏聰補充道,“包括總負債水平和凈負債比率都是如此。”

就所在區域來看,“雅居樂的去化就不是太好,雖然他們很多佈局在二線城市,但不是很核心的位置。”

就總資產來看,泰禾集團與陽光城近三年幾乎都是以超過翻番的速率擴張,在去年中期,此二者總資產同比增幅分別為125.87%、91.72%。

“全國規模比較大、品牌實力比較強的公司,去化率會相對高一些,比如萬科、中國海外發展。”謝騏聰告訴理財周報記者,除此之外,在中型房企中,世茂房地產雖相比前幾年下降很多,但仍有60%,合景泰富亦是這一數據。

金英證券分析師關寶芝則表示,企業可以通過把自身融資成本降低解決這一問題。“就算毛利率不變,但是成本下調,對於純毛利還是可以有改善的。”

“這個數量是非常驚人的,按照平均一年的去化量要用32個月完成的標準計算,相當於用兩年半的時間才能把這些庫存消化完。”其表示。“我們在過去10年裡,新開工面積的增長率是11%,銷售面積增長率是13.7%。雖然銷售增長率快一些,但還是消化不瞭新開工的體量。”

蔣尚禮總結道,在庫存如此龐大的前提下,如果房企依舊沒有把公司現金流、資金鏈整理順暢,則“很容易被市場的庫存拖死”。

轉型方面,主席許傢印則提出計劃在三年後,將旗下礦泉水產業集團、糧油產業集團、乳業產業集團分別在香港分拆上市。

“最開始是簡單追求規模,一旦到瞭一定規模之後,發展會比轉型更慢。”郝炬總結道,按照上市房企的正常周轉率計算,當銷售額達到200億,就意味著總資產在500億左右。“500億總資產其實已經是很龐大的量瞭。”

對於超千億規模的房企而言,現金流就是底氣,在此情況下,他們有更多的機會把觸角延伸。

而在金英證券房地產行業分析師關寶芝看來,“除瞭中海外,去化(相對中海外)少一點的方興,和銷售極強的融創中國以外,其實很多房企去化率也不是特別高。”

在上周的業績會上,鬱亮提到瞭萬科商業模式重構重點在住宅業務、出租物業、新型商管、度假養老四大板塊。而目前已經確定的三大事業部是物業、商管、物流,計劃中另有兩個事業部尚是空白,預計備選范疇包括養老、教育、產業地產等。

“其實這也是一個趨勢,像萬科這麼大的房企,有2000多億銷售額,把這些資金全部用來買地的話,其實也不一定能夠有這麼多機會。”謝騏聰解釋道。

綜合前述分析師的觀察,在中型房企而言,華潤置地有較多項目集中在二線城市,世茂房地產在一、二線城市佈局較多,除此之外,合景泰富、方興地產同樣如此。

“另外遠洋地產在一線城市佈局也比較多,所以我覺得如果一線城市回暖,要提價的話,它這類房企業績回暖的力度也會比較大。”前述分析師表示。

而在三四線城市仍留有較多庫存積壓的上市房企,則包括碧桂園、雅居樂,與中國海外發展互補產品線的中國海外宏洋,和主力集中在河南省的建業地產等。

“我去聽萬科的發佈會,鬱亮提到過,萬科是想把一些資金回籠後投資到其他領域,他也不停強調萬科在改革或者說轉型,所以預留特別多的資金。”交銀國際房地產行業分析師謝騏聰告訴理財周報記者。

“他們從2011年左右開始,就已經在做這類整合,從那幾年開始,迅速擴張放大。”郝炬表示。但規模改變不瞭盈利能力,在面對變化中的市場時,如何突破持續發展和增長的瓶頸是更重要的議題。

超級大盤項目同樣面臨去化難題。“在煙臺、長沙、常州、貴陽這些地方,開發商圈下幾百萬平米的特大樓盤,但基本上這些樓盤在後期開發、銷售上,壓力都非常大。比如貴陽,貴陽一個樓盤就涵蓋瞭全貴陽人口的購買力,有些地方單靠調控沒有用,要回歸到根本供給和需求的關系上去調整。”謝騏聰表示。

百億房企:弱化高周轉,受制毛利

“我的瞭解是,萬科在去年年初成立瞭一個戰略試錯委員會,下面設置瞭11-12個小事業部,分到區域公司做創新嘗試。”郝炬告訴理財周報記者。

陽光城和泰禾集團無疑是2014年高杠桿的典型。根據國泰君安測算,2014年中期,陽光城凈負債率高達239%,同期廣發證券測算的數據更是指向400%。

國信證券測算的泰禾集團2014年中期扣除預收款後的資產負債率為85%,凈負債率為479%。

當然,二者也有差異,同花順統計顯示,由於泰禾集團尚未發佈2014年年報,在去年中期,主打豪宅+剛需的泰禾毛利率達到49%,主推剛需的陽光城毛利率為29%。

恒大在2014年核心業務利潤率達10.8%,毛利率維持在28.5%。業績報告顯示,策略上,恒大將強化銷售及回款,項目拓展向一二線城市適度傾斜,並向城市中心區靠攏。

“我們在過去十年裡的整個開發量是超於銷售承受能力非常多的。”戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮感慨道。

現金、轉型、去化、庫存、毛利,是回望2014年,房企懸在心尖的考量指標。

“從早期的龍湖,後期的陽光城,到現在的泰禾,都曾出現超常規增長,達到每年50%,甚至某一年增長幅度到瞭80%-100%。”睿信咨詢郝炬回憶道。

舉例而言,萬科、保利、招商、金地四傢傳統的從華南地區崛起的房企,除瞭體量,還有一項指標也長期保持在行業高位——少數股東權益。

在2014年的年度報告中,陽光城表述道“圍繞‘有質量的增長’這一核心,調整企業運營節奏,實現‘穩增長、調結構、保利潤’三大短期戰略目標”。回溯2013年,陽光城並無涉及此類內容的語句,對於核心競爭力的表述是“精準投資、高效運營、適銷產品”。

於是,在銷售額破兩千億,同時卻被勁敵綠地趕超之後,萬科想到更多的是在新業務擴張的發力。

相較資金雄厚的千億房企,與平均銷售去化率60%的中型房企,曾經依靠快周轉令總資產迅速翻番的百億房企,正從抬杠桿、高周轉的模式中醒來。

交銀國際分析師謝騏聰同樣認為,之前過分追求規模的房企,要短時間內轉變成註重利潤的公司其實並非易事。

在其看來,改變現狀的最好方法,是回歸大本營,並著手投資有穩定收入的商業項目。據其瞭解,此前有房企曾考慮通過合作經營解決自身毛利率低且資金緊張的問題,但權益分散並非好事。

“在客戶比較熟悉他們的地方,做一些城市綜合體,或者一些市中心的項目。因為商業項目、寫字樓項目都有高毛利率的特質,這樣就有可能改變整體土地儲備質量偏低的情況。”

蔣尚禮向理財周報記者提供瞭一組數據:在2005年至2014年期間,全國新開工面積有105億平方米,平均一年新開工11億平方米,十年間銷售83億平方米,此意味著,這十年間,還有剩餘22億平方米未銷售。

相比資金雄厚的千億房企,和平均銷售去化率60%集中回歸一二線城市核心區域的中型房企,對於曾經依靠高周轉、高杠桿模式令總資產迅速翻番的百億房企而言,快速調整庫存結構、保毛利率則是最為當務之急的工程。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-14/08435993543885127995186.shtml

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此外,為解決農民工子女在父母務工所在地"上得瞭學卻升不瞭學"的問題,文件提出,放開中考限制,允許在初中有完整學習經歷的非戶籍考生就地報名參加中考,享受同等錄取政策,成為繼山東放開高考戶籍限制後的又一突破。



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據新華社濟南電(記者魏聖曜)記者昨日從山東省人社廳獲悉,山東省政府近日印發《關於進一步做好新形勢下農民工工作的意見》,提出以健全農民工公共服務制度、推進基本公共服務均等化為重心,全面放開中小城市戶籍,

同時,山東將全面實施"居住證制度",實現勞動就業、子女入學、升學考試、醫療衛生、住房租購、社會保障等領域"一證通",使農民工與城鎮居民逐步平等享受基本公共服務。

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-10/08282410236.shtml

促進農民工在工作、生活、文化等方面融入城市。

據瞭解,"中小城市"是指濟南、青島以外的城市,濟南、青島中心城區要在現行落戶政策基礎上,積極創造條件,優先將高技能農民工和城市急需的優秀農民工轉為當地市民。

《意見》還提出,將加強引導農民工有序在城鎮落戶,以"合法穩定住所、合法穩定職業"為基本落戶條件,全面放開中小城市戶口遷移限制,解決在城鎮居住的農民工落戶問題。

山東省人力資源和社會保障廳廳長韓金峰說,這一新政策的含金量很高,將穩步推進農民工市民化,提高人口城鎮化水平,促進農民工在工作、生活、文化等方面融入城市。

山東大學經濟學院教授李鐵崗認為,《意見》在助推農民工融入城市方面具有重要意義。"這一新政策涉及人的城鎮化、產業城鎮化以及城市化的人本文明,並且依據城鎮化的自然過程,先從中小城市戶籍改革開始,再逐步進入大城市。"他說,人和產業的城鎮化比較容易實現,但城市化的人本文明短期內難實現,隨著城市人口增加,為提高公共服務均等化,需要政府加大投入。

山東放開中小城戶籍 多措施助推農民工融入城市

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  廣泰置業以低於奧克斯六百的樓面價拿地,雖然地塊面積不大,相信依托寧波奧克斯置業有限公司這棵大樹也能在該片區大展拳腳。

 新浪樂居訊(編輯朱艷)與往日火爆的土地市場相比,今天(11月21日),長沙土地成交市場平淡瞭許多,迎來十一月份首宗流拍地塊,即為位於洋湖濕地網編號為【2013】長土網011號,而與該地塊同時間段掛拍的濱江新城網編號為【2013】長土網012號競拍10輪後,最終被長沙廣泰置業有限公司摘得。

  據瞭解,編號為【2013】長土網012號地塊位於嶽麓區含光路與谷豐路交匯處西南角,總面積為14855.32平方米,地處二環線內,總共22.283畝,建築面積92102.984平米,起始總價12311萬元,起始單價552萬元每畝,最終樓面價1479.97元每平,溢價率為10.72%。

編號為【2013】長土網012號地塊地址

  早在競拍之前,就已經有兩大買傢盯上瞭編號為【2013】長土網012號地塊,掛牌期輪番出價三次。

  競拍10輪廣泰置業落戶濱江新城

競拍10輪 廣泰置業落子市府板塊







  該公司隸屬湖南廣泰投資有限貸款2胎貸款全省皆可處理公司,成立於2008年3月,是一傢以房地產業投資為主導,涉及多種投資領域的專業性資本運營公司,業務范圍涉及房地產開發和物業管理兩大領域。

  而早前,締造河西商業地產神話的寧波奧克斯置業有限公司也在該地塊附近拿地,地塊為編號為【2013】長土網002號,地處嶽麓區杜鵑路以北、望嶽路以西,總共233.56畝,樓面價達2001元每平,有瞭奧克斯廣場這一成功案例,不少業內人士看好該片區的發展。

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  含浦迎來十一月首宗流拍地塊

  自十一月土地市場開拍以來,一直都是處於春風得意的狀態,而就在今天(11月21日),迎來首宗流拍地塊。

  從掛牌到競拍期間,網編號為【2013】長土網011號自始至終無一傢買傢出價,最終流拍。

  今天上午10點,該地塊正式競拍,競拍編號為00000649與00000633馬上開搶,經過7輪競拍後,最終被長沙廣泰置業有限公司以13631萬元摘得。

【2013】長土網011號地塊地址

  據瞭解,該地塊位於嶽麓區含浦鎮含浦大道以西,位於二環與三環之間,總面積28210.53平方米,總共42.316畝,建築面積70526.33平米,用途為商業、住宅(商住比≥3:7),容積率≤2.5,建築密度≤30%(參考值),綠化率≥40%(參考值)建築限高為100米,起始總價21158萬元,起始單價500萬元每畝,起始樓面價高達3000元每平。

  而上周福建曠遠在該片區拿下【2013】長土網005號地塊,樓面價也隻是3673元每平,相比於該地塊,地理位置更加優越,交通優勢更明顯。業內人士預測,該地塊之所以流拍,可能與起始樓面價過高有關。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/11223743640.shtml

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內容來自sina新聞

  福建省在口頭通知中提出,對商品房預售許可部門對預售價格變動不再進行限制,區分高端住房項目於普通住房項目,實施分類管理,對剛當時不實行網簽,物價部門對商品預售價格機器變動幅度不再進行備案,加強商品房預售資金監管,加快在售項目建設進度,防止出現爛尾樓。

  銀行貸款方面,福建省也有動作。用於改善居住條件購買的二整合貸款銀行套住房,按揭貸款利率不高於基準利率的1.1倍。在稅收政策方面,購買首套住房的予以契稅減免50%的優惠。

  據《中國經營報》報道,這份名為《關於促進房地產市場持續健康發展的十條措施》的"口頭通知"稱,在福建省范圍內,調整普通住房界定標準,容積率1.0以上,面積在144平方米一下的,均按照普通住房處理。同事"口頭通知"稱,限購政策講進行完善,非當地戶籍居民傢庭按照非本省戶籍居民傢庭界定。

  近日,有媒體報道稱福建省已經在省內口頭傳達10項促進房地產市場健康發展的措施,在限購、貸款、普通房界定標準等方面均有一定程度的放松。

  在限購住房類型方面,口頭通知提出,不包括二手房。非當地戶籍居民提供納稅證明和社保記錄的時間,明確為6個月。購房人住房套數認定,不包括自建房、房改房、繼承房和拆遷安置房。

消息稱福建口頭傳達房地產救市措施放松限購

  此外,口頭通知還對信貸支持、完善土地供給機制、進一步優化環境、發展綠色建築等提出來要求。

新聞來源http://tj.house.sina土融基隆仁愛土融.com.cn/news/2014-04-14/09432686579.shtml
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  交警建議,持"禪桂新通行標志"的摩托車,請盡快在8月底前辦理提前報廢或遷出,以獲得補貼。9月一到,對應的禪桂新摩托車的各項補償獎勵會取消。

  這 就意味著2014年8月底建融苗栗三義建融前,禪桂新限摩區域內全面禁止摩托車通行。在禪桂新限摩區域內繼續實行摩托車提前報廢、補償政策。南海區適當擴大限摩區域,在限 摩區域開展限摩工作。順德、高明、三水參照禪桂新限摩區域第二階段做,實施高峰時段禁止摩托車通行的路段,調整為全天禁行,同時逐步增加高峰時段摩托車禁 行的路段。繼續實行摩托車提前報廢、補償政策。

有 禪桂新通行標志 也不可再在限摩區行駛

  對此,佛山公安交警銀行房屋貸款利率比較支隊宣教科副科長廖遠生回應,車輛報廢或遷出的業務量即便急增,也不會影響到車管前臺的服務效率。"按照報廢流程,車主可直接到回收公司報廢點登記、拆解、出證明。相關資料拆解公司會通過後臺直接傳到車管所,車主不需要到車管所辦理。"

  他表示,由於第三階段是8月底也就是9月1日起,到報廢期的摩托車不能辦理遷出業務。持"禪桂新通"的摩托車車主可以有3種選擇。"車輛不能在禪桂新限摩區域行駛,也不能在各區中心城區禁行時段行駛。"他說"第二種辦法是將車輛拿去報廢,但不能獲得補償。"

 南方日報訊(記者/夏小荔)今年8月底,佛山限摩進入到一個全新階段。禪桂新限摩區域將要全面禁行摩托車。佛山交警有關負責人透露,全市現有約 14萬輛持"禪桂新通行標志"的摩托車,9月份之後就不可以再在禪桂新限摩區內行駛,呼籲各位摩托車車主盡快辦理提前報廢或遷出。

  第三種方法則是辦遷出。"還未達到報廢期的摩托車可辦理遷出業務,但過瞭8月底同樣得不到補償。"

  佛山公安交警支隊專項辦民警莫禮章說,今年禪城有350多輛、南海1020多輛摩托車將於今年8月到報廢期。

  2012年9月至2014年8月:禪桂新限摩區域內全面禁止摩托車通行。南海區適當擴大限摩區域。順德、高明、三水區參照禪桂新限摩區域第二階段做法開展相關工作。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/08523984834.shtml



  車輛報廢或遷出業務量激增不會影響辦事效率

  預計未來半年,禪城、南海將有數以萬計的摩托車需要辦理遷出或提前報廢,不少市民擔心車管部門前臺應付不來。

  "從2010年至今,限摩已有近3個年頭,這項工作正穩步推進。市政府沒有相應調整的政策和方案出臺前,工作將按原方案進行。"據相關負責人透露。

  據介紹,沒到使用年限的摩托車在禁限期前辦理遷出,一次性補償1000元。"今年9月之前,持'禪桂新通行標志'的摩托車,如辦理提前報廢,至少可獲1400元的補償獎勵,辦理遷出,也會有1000元獎勵。"

內容來自sina新聞

  可遷出、可提前報廢

  持通行證摩托車達14萬輛

  交警部門透露,整治外地摩托車的行動長期在開展,去年一年,全市共遣返瞭6100多輛外地摩托車回原籍地。目前佛山交警正開展針對摩托車交通違法的專項整治,接下來,會把重點會放在闖禁行方面。

  9月禪桂新全禁摩之後,會否設置執法過渡期的問題?交警表示,以往行動都會有教育過渡期,這次具體期限還未公佈,需要再考慮。

  限摩進程四步走

9月起,14萬輛有"禪桂新通行標志"的摩托車不能再在禪桂新限摩區內行駛瞭。 張由瓊 攝

  ■鏈接

  2010年8月至2011年8月:禪桂新限摩區域(即禪城中心城區、南海中心城區部分區域以及東平新城區部分區域)劃定限摩區域,在該區域內劃設交通高峰時段禁止摩托車通行路段。給區域內的在冊登記摩托車發放安裝通行識別標志通行。

  2011 年9月至2012年8月:禪桂新限摩區域內高峰時段禁止摩托車通行路段調整為全天禁行,並逐步增加高峰時段摩托車禁行路段。禪桂新限摩區域內繼續實行摩托 車提前報廢、補償政策。順德、高明、三水區參照禪桂新限摩區域第一階段做法,在中心城區劃定限摩區域開展相關工作。

  根據上周市治堵辦公佈的推進2014年治堵工作方案,佛山市今年將繼續抓好第二階段"限摩"工作。

  2014年9月至2016年9月:全市各區中心城區限摩區域全面禁止摩托車通行。2016年9月後各區根據實際情況可擴大限摩范圍。





  昨日,記者從佛山交警部門獲悉,全市現有大概14萬輛摩托車持有"禪桂新通行標志"。持有標志的這批摩托車,今年9月之前,可以在禪桂新限摩區域內的非禁摩路段通行。9月之後,禪桂新限摩區就要全面禁行摩托車。

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  據瞭解,佛山三號線線路全長約74km,共設35座車站,其中高架站5座、地下站30座,換乘站7座,平均站間距2.15km。其中高架段11.6km,地下段62.4km。佛山市軌道交通三號線初期投資估算總額為446.51億元,項目永久占地860948平方米,施工臨時租用土地約1008879平方米,拆遷房屋面積715109平方米。全線開挖土石方約938萬立方米,回填土方量約297萬立方米。地下區間采用盾構法和明挖法,地下車站主要采用明挖法,高架車站和區間采用支架現澆法施工。全線設置1段2場,分別為獅山東車輛段、荔村停車場和容桂停車場。全線設3座主變,分別為大良主變、水口主變和火車站主變,新建集中式控制中心-灣華控制中心。

佛山地鐵三號線年底開建 順德容桂直通獅山大學城

內容來自sina新聞

  據悉,佛山市城市軌道交通三號線工程南起容桂站,經德勝、大良、倫教、北滘、文華路、季華路、南海大道、文昌路、佛山火車站、佛山西站,北到獅山大學城。三號線采用四動兩拖的6輛編組B型車,最高運行速度為100km/h,初、近、遠期均采用六輛編組。列車交路運營時間為早6點至晚12點,全天運營18小時。三號線的系統最大設計能力為30對/h。

  近日,《佛山市城市軌道交通三號線工程環境影響評價公眾參與第三次公告》(以下簡稱《公告》)在佛山市政府網高雄大樹土地貸款公佈。記者從《公告》瞭解到,佛山地鐵三號線工程計劃2014年底開工,2019年年底試運營,總工期5年。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-06/08513854538.shtml

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