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商品房預售資金監管趨嚴 北京房地產業洗牌提速
繼2010年北京市公佈瞭對商品房預售資金實施監管之後，今年6月6日，北京市住建委再次發佈《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱 《辦法》)，稱商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度後按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，再增加1~2個使用節點。此外，經適房預售資 金也納入監管。新辦法將於今年7月1日起實施。
北京市統計局發佈的數據顯示，2012年，全市房地產開發項目本年到位資金為6112.4億元，比上年增長14.1%。其中，金融貸款為1498.4億元，增長28.3%；自籌資金為1626.1億元，下降6.9%；定金及預收款為2086.8億元，增長37.5%。
超過2000億元的定金及預售款，占到整個房地產開發資金的1/3，"這一政策的重申勢必會加速整個市場的洗牌。"高和投資金融分析師李慧忠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，在開發商所有的資金鏈中，相當一部分核心來源是通過預售實現的，"這將會影響到接下來開發商拿地及推盤的策 略。"
新增加1至2個支取節點
預售資金的監管2胎利率年息怎麼貸款比較會過件，對於房地產市場來說，並非新政策。早在2010年，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》就曾明確："商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，並對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用於工程建設。"
而對比6日北京市住建委發佈的《辦法》，商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度後按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，再增加1~2個使用節點。此外，經適房預售資金也納入監管。新辦法將於7月1日起實施。
根據規定，新《辦法》實施後，舊《辦法》將廢止。記者對比新老《辦法》發現，在暫行《辦法》中規定，開發商項目用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、 竣工驗收、完成初始登記四個環節設置資金使用節點。而新《辦法》中，增加瞭1~2個節點。其中規定，項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建築 的，可增加"建設總層數達1/2"節點；擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上建築的，可增加"建設總層數達1/3"、"建設總層數達2/3"節點。
值得註意的是，去年4月份對《辦法》進行征求意見時，經濟適用房並未列入預售資金監管的范疇。而最新發佈的《辦法》中，將經適房預售資金監管也納入其中，以保障購房者的資金安全。
"房地產調控政策大致可以分為三大類別：供給層面、需求層面和資金層面。供給層面主要涉及土地供給政策、預售證等問題；需求層面主要涉及限購令等問題； 資金層面主要涉及購房者的房貸問題、房企信貸問題、利率問題、預售資金監管等。"李慧忠告訴本報記者。而此前的行政手段主要集中在供應及需求層面。
"預售資金監管政策出臺的目的，主要是為瞭防止開發商資金鏈斷裂影響到房地產項目的開發進度，進而給購房者、銀行等利益方帶來損失，以及防止"爛尾樓" 的出現；其次，實施專款專用，可以有效防止開發商攜款外逃等現象的出現。"李慧忠認為，這樣或有意或無意產生一種效果：開發商降價銷售可能起不到快速回流 資金的作用。開發商可調配的資金額度不再取決於產品的銷售速度，而是取決於工程進度。在竣工之前，銷售款中的相當部分仍是死錢，開發商隻能加快施工進度。
"理性的開發商面對中央政府強硬的調控決心，加快銷售才是首選。但加快銷售又得不到錢，開發商也面臨著困局。"李慧忠說道。
中小開發商受沖擊最大
"這次重申這一政策，在執行環節會更嚴一些，但很可能隻是一個過渡政策。"一位房地產分析人士告訴《每日經濟新聞》記者，短期來看，相比於限購、限價，對預售資金的監管是較為有針對性的政策，"不再是一味的去堵，但這依然不能解決核心問題。"
在《每日經濟新聞》記者的采訪中，多位分析人士都表示，預售資金監管的從嚴，不排除是為日後房產稅的出臺"烘托氣氛"。
上述分析人士指出，在其看來，未來三個月之內就很有可能出臺房產稅，"去年我們也和政府職能部門有過溝通，去年年底就有這樣的苗頭，但當時一些市場變化未能實現，而現在的時機更合適一些。"
"近段時間以來，房地產市場的資金鏈偏松，但整體供應量又非常少，民間的需求又十分旺盛，調控的效果與理想存在差距。"李慧忠補充道，從之前的限購、限價，到北京市有意執行"限地價、競房價"的土地出讓，"這其實都是整體調控政策的優化升級。"
但該政策的從嚴，對房地產市場來說，又將面臨新一輪的洗牌。對於中小開發商而言，其自有資金有限，融資渠道相對狹窄，很大程度上將依賴預售款再進行開 發，"預售資金監管制度若嚴格執行，中小開發商受到的沖擊最為明顯，被淘汰的可能性不是沒有。"李慧忠進一步指出，而對於大的開發商而言，自有資金雄厚， 融資渠道也比較多，他們將更傾向於建成現房後再銷售，再把損失的利潤增加到現房售價中。
李慧忠不無擔心地指出，預售資金的收緊，會讓基 於預售情況而制定拿地節奏的開發企業，徹底打亂節奏，"現在土地市場比較熱，但開發商的資金鏈一旦吃緊，拿地結構放緩，從而疊加出現的則是在推盤策略上的 放緩。"李慧忠表示，一旦預售資金從嚴，開發商則會借助於現房銷售來彌補損失。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-13/08422249396.shtml
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