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北京存量房時代二手房才是樓市風向標
數據對比
21世紀宏觀研究院分析師 紀睿坤
一直以來，房地產行業內的普遍認知是：一手房是樓市風向標，二手房是樓市晴雨表。一手房的價格波動、成交情況會對二手房市場起到領漲或引跌的作用，且一般新盤價格有浮動，其周邊的二手市場一定會相應有所調整。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211。
21世紀宏觀研究院認為，如今的北京樓市，二手房已經成為市場的主導，即樓市的風向標。
具體原因如下：第一，2008年開始，北京二手房住房交易總量就超過瞭新房交易量，且根據21世紀宏觀研究院的測算，這一趨勢已逐步形成，預計2014年，北京二手房交易占全部交易量比重將超過60%。房屋二胎利率多少免費諮詢試算
第二，北京四環內幾乎已經無地可供，城區沒有多少項目，一手房多在郊區，且項目分佈分散，很難代表整個北京樓市走向，而二手房覆蓋所有的城區和板塊。
第三，借用網絡語言來講，一手房市場是"B to C"業務。開發商在樓盤銷售中處於強勢地位，對開盤時間和價格操作能力較強，隻要開發商的資金問題無礙，市場下行時，可以捂盤不開，一手房成交量和開發商的銷售策略息息相關。
但受不斷飆升的高地價、限價等因素的影響，隻要開發商的資金問題無礙，一手房的房價隻會是在一定空間內穩步上漲，且不完全受市場影響。
相反，二手房市場是"C to C"業務，也就是說二手房交易雙方是平等的個體，其最終成交價格是基於市場預期以及買賣雙方通過平等的討價還價方式達成，是小業主對小客戶市場博弈的結果，更能體現市場預期。
第四，在北京樓市的調控格局下，一手房市場產品類型更為多樣，除瞭商品住房，還有自住房、限價房、經濟適用房等，一手房市場受政策性住房的影響較大，一段時間的成交量上漲、價格下跌或因自住房等相關政策性住房的集中簽約。
北京二手房市場有回暖跡象
據21世紀宏觀經濟研究院瞭解，北京市二手住宅經歷瞭5、6月份的成交谷底、在進入7月份後逐步回暖。農地貸款利率
8月，北京市二手住宅網簽8405套，環比增加4.3%，與去年同期相比下降24.4%，延續瞭7 月的回升態勢，成交量達到今年4月以來的最高水平。
這一趨勢也繼續保持到9月，9月上半月，北京市二手住宅網簽量為3543套，較8月同期微增0.28%。
21世紀宏觀研究院認為，從當前的市場形勢判斷，未來一段時間內，北京市二手住宅成交量回升的趨勢將繼續持續。
首先，近期雖然成交量有所回升，但成交價格仍在低位穩定，在此窗口期，無論是剛需還是改善性需求均具有相對較高的入市意願；其次，繼北京市首套房貸市場出現利率九折優惠後，近期交通銀行、建設銀行針對首套房的貸款利率也出現不同程度的下調，且不排除未來信貸政策進一步松動的可能性；此外，房地產市場即將迎來傳統銷售旺季"金九銀十"，購房需求或受此影響進一步增加。
以二手房為風向標的北京樓市，可以通過二手房市場表現和數據瞭解北京樓市總體情況和後續走勢。二手房的掛牌價，業主入市情況、成交面積意向等數據，對一手房的銷售定價、策略、產品定位乃至於土地區域供應會有巨大價值。
二手房市場表現先於新房
在以存量房交易為主的北京房地產市場，也將顯現如下特點：
1.二手房的購房需求逐漸回歸剛需
根據鏈傢地產的統計，二季度起，北京總價300萬以下的房屋需求占比出現較為明顯的上升。從面積檔位需求情況看，新增客戶對90平方米以下中小戶型的需求有一定程度的增加。低總價小戶型房源需求逐月攀升。
以8月為例，二手房住宅網簽平均面積為87平方米，降至近23個月以來最低。從各個面積單位的占比看，90平方米以下的小戶型成交占比為65.3%，較上月上升1個百分點；140平方米以上的戶型占比為9.1%，比上月下降0.7個百分點。
這也從側面反映出剛需入市的積極性在提高。
2.二手房市場表現先於新房
根據21世紀宏觀研究院的測算，在本輪樓市下行的通道上，二手房的市場先於一手房。
從市場下行情況來看，二手房市場反應更快，也更為明顯。首先，二手房市場先於新房市場萎縮。
二手房價早在2013年11月底就呈現下行趨勢，且在3月小陽春出現小幅反彈，4月開始，北京的二手房房價就呈現連續5個月的下跌，累計降幅達到瞭13%，其中，海淀區、東城區、昌平區二手房價跌幅排名前三。
反觀新房市場，北京的新建住宅在4月出現成交量萎縮的趨勢，但新建商品住宅的成交均價依然呈現上漲趨勢，直到7月才出現環比下滑的勢頭。
與此同時，二手房市場也先於新房市場恢復。
7月以來，二手房市場出現止跌跡象，成交量逐步回升，預計此趨勢將延續。
反觀北京新建商品住宅，8月出現回暖。8月，扣除保障房與自住房後北京新建商品住宅成交7022套，比7月同期上漲54.6%，比去年同期下降12.2%。
3.住宅租賃市場更為活躍
在存量房時代，租賃住房比例約占1/3，在特大城市可能更高，比如美國紐約2/3的房屋為承租人居住，日本東京更是占到60%。
在北京迎來存量房時代之時，住房的租賃市場也更為活躍。目前，北京並未有相關單位或機構詳細統計過存量房數據，但根據21世紀宏觀研究院實際走訪鏈傢地產、我愛我傢等中介機構瞭解，北京近年來的租賃成交量保持著持續上漲的趨勢。
側重於存量房調控
綜上所述，北京將進入以存量房交易為主的時代，21世紀宏觀研究院認為，在全面瞭解存量房市場交易為主體的特征後，積極規范北京的二手房市場非常重要，建議：
1.通過調整普通住宅價格標準等方式，減少二手房交易環節稅收，促進存量房入市交易流通。
2.北京可加快構建以出租房為主的房屋供應體系，一方面加大供應政策性租賃住房，諸如公租房、廉租房，減少產權型保障房產品；另一方面，對出租房市場進行規范管理。
根據國傢統計局資料，北京的房屋租金自2010年以來一直保持持續上漲的趨勢，並已經連續53個月上漲。
3.規范房地產經紀人機構，根據21世紀宏觀研究院瞭解，北京的房地產經紀機構較多且雜，很多中小房地產中介在二手房買賣、租賃市場上並不規范，以租賃為代表，存在中介機構借口縮短租賃合同期限，以增加流通次數而獲取收入，從而增加承租人的租賃成本的情況。
在探討以房產稅為代表增加持有成本的稅收時，要探索其可能對租賃價格的推漲作用。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-19/08452914934.shtml
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