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內容來自sina新聞

指揮國企拿地 刺激樓市是歪點子

  在土地市場下行的情況下，一些地方政府迫於稅收和土地財政的壓力，往往會采取讓地方國企"托市"的措施，比如推出優質地塊、降低起拍價格，炒熱土地市場，刺激樓市回暖。近日，廈門、鄭州等城市舉行的幾場土地拍賣會，成交的"新地王"均是如此(據《第一財經日報》相關報道)。

  在地方政府看來，指揮國企拿地刺激樓市，可謂"一箭三雕"：第一，國企出來托市，可以有效保證出讓地價的平穩，也就在一定程度上保證瞭GDP的增速；第二，地價帶動樓價，樓價的穩定甚至上漲，也就解決瞭政府的財政收入壓力；第三，推動地價和樓價的上漲，理論上讓國企也賺瞭錢，國有資產實現瞭保值增值。但是，"一箭三雕"有一個基本前提，那就是國企救市托市有效，地價和樓價繼續上漲，但問題也隨之而來。

  首先，地價和樓價繼續上漲，與中央房地產調控的目標背道而馳，更與廣大民意相逆。中央這一輪房地產調控的目標非常清楚，那就是使房價回歸到合理水平、把一些地區過高的房價降下來，從而保障困難群體和中低收入傢庭住得起房子、租得起房子。合理的房價應該與居民的收入相適合，按照國際慣例，一個傢庭6年的總收入可以購買一套房子。上海易居房地產研究院6月20日發佈的《全國35個大中城市房價收入比偏離度排行榜》顯示，35個城市中有31個城市，即近九成目前房價收入比高於合理值，一線城市高達15倍以上，居民難以承受。讓房價回到合理水平，要麼降房價，要麼增收入，要麼降房價與增收入同時進行，但在房價收入比依然遠高於合理水平等情況下，繼續漲房價顯然是背道而馳的。

  其次，地價和樓價繼續上漲，不利於房地產業的健康可持續發展。健康的房地產市場，是在合理利潤率下，增量市場與存量市場的均衡發展。可是，由於我國長年的房價單邊上漲，開發商活在暴利之下，於是房地產結構失衡，存量市場既沒有優質的專營房地產資產運營和管理的大型專業公司，也沒有優質的金融產品和投資工具，不僅使得實體房的投資屬性過大，房地產的使用效率也得不到最大保障。開發商都集中於增量市場，結果導致目前的庫存壓力。國傢統計局披露的數據顯示，目前處於施工狀態的商品房建築面積有61億平方米，若按照過去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規模算，即使不再出讓新增土地，在建面積也可以消化6年，若考慮到地方政府儲備待出讓的土地、開發商手中囤積待開發的土地，未來潛在供應夠7-10年來消化，即使是一線城市，平均消化周期也達到11個月。在這種背景下，如果地價和樓價繼續上漲，開發商將繼續集中在增量市場，房地產業將進一步畸形發展。

  第三，國企拿地刺激樓市，將不利於國民經濟的轉型升級。在不少房地產企業資金鏈緊張甚至斷裂的情況下，國企靠什麼高價拿地呢？顯然，是龐大的經濟、金融和政策資源。國企拿地刺激樓市，帶來的連鎖反應將是銀行大量的信貸資源將繼續流向房地產領域，在進一步推高房地產蘊含的金融風險的同時，也必將導致其他領域、特別是實業領域的資金更加短缺，將導致更多的企業效仿國企，期待短期投資獲取暴利，而不是專心做實業，不願在核心技術研發等自主知識產權上投入，地方經濟將進一步依賴房地產業，經濟結構調整的戰略性任務就會難上加難。

  第四，地方指揮國企拿地刺激樓市，也不利於全面深化國資國企改革。國資國企改革，一是要明確國資國企的正確定位，國企不是普通的經濟組織，其戰略定位是維護國民經濟命脈，是要承擔創新型國傢建設的使命，正因為如此，早在2010年，國資委就要求在3年至5年內完成不以房地產為主業的央企退出房地產業；二是國資改革的重點就是要實現從"管人管事管資產"向"管資本"的轉變，從而"讓市場在資源配置中起決定性作用"，所以黨的十八屆三中全會明確提出要探索混合所有制。地方指揮國企拿地刺激樓市，會讓國企繼續去搶房地產的暴利，進一步與國企的定位背道而馳；同時，也讓本就還未完全厘清的政企分開進一步復雜化，從而為國資國企改革制造新的障礙。

  更重要的是，上述問題還是在國企救市托市有效的基礎之上。其實，這一輪房地產庫存之所以如此嚴重，根本原因就是因為此前房價虛高，以至於"限購"、"限貸"讓投資性、投機性購房退市，樓市馬上就從供不應求轉為供過於求瞭。在房價趨勢不明的情況下，除非大規模投資和放貸救市，即使目前"解禁限購"、國企拿地刺激樓市，也未必能讓房價反轉。那麼，如果救市無效，樓市繼續向下調整，國企拿地刺激樓市造成的國有資產損失，應該由誰來負責呢？而且，在"解禁限購"激活需求來"托市"的同時，又通過指揮國企拿地刺激樓市來向市場傳遞錯誤信號，如果一旦救市無效，就根本無法改變目前供求總量和結構嚴重失衡的局面，還會錯失樓市順利調結構以達到消化庫存和軟著陸的目的，這個責任又該由誰來負？

  總之，地方指揮國企拿地刺激樓市，既與市場背道而馳，更與十八屆三中全會全面深化改革的精神背道而馳，純屬是地方政府短視的權宜之計。因此，不僅應該對地方指揮國企拿地刺激樓市立即叫停，盡快出臺關於"千方百計消化庫存"措施邊界和范圍的相關規定，以規范和糾正這種偏離國傢對於樓市未來發展新思路的二胎代墊款缺錢急用哪裡借錢行為，更應該加速不以房地產為主業的國企退出房地產開發，為深化國有資產管理體制改革和國有企業改革創造良好條件。銀行土地二胎借款年息缺錢急用哪裡借錢

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-24/08442879224.shtml
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