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  另外，隨著房企營銷策略的轉變，未來幾個月樓市供應"中高端化"趨勢將會明朗化。但由於產品類型和面向的客群相對固定，中高端樓盤供應量的大幅增加將會使改善型客群可選擇面更廣，導致改善型產品競爭加劇。新興片區的改善型樓盤銷售情況將面臨挑戰，預計部分項目的大戶型改善型產品將出現滯銷，同樣可能倒逼房價下行。

  樓市供應依舊不減 8月將有32個新盤入市

  "每天到售樓處後，就直接坐在瞭工位前，不停地打電話，去年甚至前年的來訪客戶，隻要是在售樓處留過電話登記的，我都要一遍遍地打過去，大哥大姐叔叔阿姨地叫著，但十個電話中，有八個沒說兩句就直接掛斷瞭，另外兩個也隻是打聽瞭下價格後，便表示沒有興趣。"北京青年報記者跟隨通州某項目的置業顧問李軍參觀售樓處樣板間時，李軍表示，他自己也沒想到，賣同樣的樓盤，價格也沒漲，但不到一年的時間，變化翻天覆

  雖然進入7月份，幾乎每天都有新的城市放松限購的消息，但上周北京明確表示短期不會考慮放松限購，也打消瞭人們對於房價將報復性上漲的擔憂。而上半年樓市整體成交量的持續下行，直接導致瞭商品住宅庫存量的大幅增加。據統計，截至7月23日，北京樓市商品住宅庫存總量達到85674套，可售住宅量與年初相比增加瞭近3萬套，創下近19個月以來新高。

  克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬就認為，從上半年成功拿證的兩個典型豪宅項目北京院子與保利海德公園看，無一不是最終銷售價格遠低於市場預期，而從項目拿證後的銷售情況看，適度的價格調整也確實利於項目去化率。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/10264335597.shtml

  許多在售或待售的項目都面臨著蓄客難這一相同的問題，根據亞豪機構提供的統計數據顯示，北京(樓盤)已經連續三周新增商品住宅供應在千套以上，但成交量卻起起伏伏，偶爾沖高後，又習慣性地連續回落。截至7月25日，北京樓市新增瞭8320套房源，而商品住宅成交量卻僅有4299套，樓市總的供需比罕見地高達1.9：1，這意味著，每新增兩套住宅，就有一套能賣出去。而去年很多熱銷盤的供需比都是1：4甚至1：5。這也是像李軍一樣的一線售樓員感覺買賣雙方關系發生扭轉的原因。

  郭毅預計，未來幾個月北京樓市供應規模仍將繼續維持高位。

  及融資成本上升對資金鏈深度承壓的雙重壓力下，在下半年仍會對剛需買二胎房子任何問題免費諮詢盤采取"以價換量"的高周轉銷售模式。

  受此影響，房企營銷策略悄然調整，樓市供應端逐漸向中高端改善型產品偏移，成為市場供應主力。據統計，8月份北京樓市計劃開盤的32個項目中，共有16個中高端改善型樓盤項目入市，包括金隅78墅、遠洋·亞奧·萬和四季、海棠公社、天潤福熙大道、京投·銀泰琨禦府等樓盤都是總價超過500萬的改善

  型項目，而不久前入市當天便售罄的華潤·萬橡府同樣也是500萬以上的高端樓盤。8月份，這16個中高端項目的入市量占當月計劃開盤量的50%，也創下年內月度開盤量的新高。

8月32個新盤入市 庫存高壓逼房價下行

  為什麼會是中高端項目先行回暖呢？業內人士認為，由於限價令的放開，保利海德公園這樣均價近10萬元/平方米的項目入市，雖然與普通住宅關系不大，但對於市場的預期效果卻很明顯。另外，高價盤入市後，也同樣采取瞭"定價基本符合市場實際"的策略，並沒有盲目提價。

  亞豪機構市場總監郭毅表示，這已經是自今年3月以來北京樓市連續6個月每月的開盤項目都超過30個，而去年信用不好如何貸款同期的月度開盤項目量僅為20餘個。

  而在售樓處現場，除瞭迎賓小姐和保安還筆直地站在門口外，挑高7米的售樓處鮮有人走動。

  16個改善盤意外成為主力 被寄予"救市主"厚望

  以往樓市陷入低谷時，往往是剛需盤首當其沖以價換量，帶來瞭市場的回暖。但在今年，這種模式卻發生瞭變化。在剛需產品成交量價齊跌時，不少項目降價也沒能刺激市場。相反，7月份北京中高端樓市成交量卻開始止跌回穩，亞豪機構統計數據顯示，7月份以來(7.1-7.22)北京總價500萬-1000萬的改善型產品共實現成交221套，與上月同期相比上漲35%，占全市總成交量7%，市場份額也比與去年同期相比提升2個百分點。

  去年因為樓市亢奮，超過百萬元的售樓員獎金甚至都成為瞭八卦戲謔的對象。在引起眾人羨慕之際，樓市卻出人意料地直降谷底，樓盤銷售們也最直接地感受到瞭市場的冷暖。

內容來自sina新聞

  出於房企跑量的任務，即便許多項目隻能賣掉推貨量的50%，後續新盤依舊不斷。繼7月36個新盤入市後，8月份計劃入市的北京商品住宅項目仍有32個。根據亞豪機構統計數據顯示，32個新盤中共有12個純新盤，並且都是位置不錯各有特點，像南四環主打公園地產的中冶·德賢公館、北五環來廣營區域的中高端項目遠洋·亞奧·萬和四季、新興旅遊景區古北水鎮內的龍湖·長城源著、西三環邊精裝修的京投銀·泰琨禦府等。另外還有20個老項目後期，包括首開熙悅山·熹園、路勁·世界城、北京城建(600266,股吧)·世華龍樾等。

  去年此時，新房市場幾乎所有在售項目都在排隊搖號，每一個新盤都不發愁蓄客的問題，即便隻在地上挖個坑，即便沒有做出樣板間，即便隻有幾頁帶戶型圖的樓書可供介紹，仍然擋不住買房人的熱情。業內曾戲言，沒有賣不動的項目，隻有捂著不賣的樓盤。但現如今，每個新房入市，最發愁的就是蓄客難題，許多項目不得不獨辟蹊徑，開發瞭許多新的促銷方式：微信關註後派發現金紅包；啟動全民營銷，直接向每一位介紹買房的人回饋現金等。但對於成交的實際推動作用卻並不顯著。亞豪機構數據顯示，目前新房市場的新盤供應和樓市需求比達到瞭少有的1.9：1，市場完全進入買方主導。

  "以價換量"將倒逼房價進一步下行

  亞豪機構市場總監郭毅分析，現行的政策松動和信貸刺激都十分有限，下半年若無來自政策和信貸層面對市場的強力刺激，隨著進入市場的待售房源量的持續增加，房企在全年銷售業績以

  買賣雙方地位反轉 商品住宅供需比達1.9：1

  即將到來的8月份，仍將有32個新盤入市，今年也是連續六個月入市新盤數量超過30個，並且與以往剛需為主不同，超過一半的項目為改善型大戶型產品，對此，業內預計，庫存高壓加上大戶型產品銷售較慢的特點，有望進一步倒逼房價下行。
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