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以廣州首個整體舊改的村莊獵德村為例。當時為瞭迎亞運，讓獵德大橋早日通車，其土地出讓純收益100%返還，支持農村集體經濟發展。並且其安置區和集體物業區繼續保持集體用地性質，同時可用於經營性建設。雖然改造獲得瞭巨大的成功，也造就瞭一批村民成為富豪，但這種辦法顯然不具備可復制性，是應急之措。農村土地出讓收益，其部分漲價還是要歸社會，畢竟其土地增值是諸多社會因素而形成，並不僅僅是因為土地所有者的努力而成就。此外，後來獵德村改造的高容積率，也頗受坊間詬病。"三舊"改造是一個系統工程，不是賣地收入到手就萬事大吉瞭。
這些新政策包括《南海區新一輪深化"三舊"改造綜合試點工作方案》、《南海區人民政府關於進一步推進村居社區公寓建設的實施意見》和《南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》。
此外，在集體土地流轉和升值的過程中，相關決策應當在村集體內部完成合法的討論和決策，避免村幹部的尋租行為。
事實上，南海的不少集體土地流轉都已經突破國傢的相關規定，比如集體土地出租不能超過20年，但不少集體土體流轉都已突破這個期限--產權越穩定，市場對項目的信心才會越足，才不會出現更多的短期投機行為。
在集體土地流轉方面，集體土地商服項目可分割領證，就解決瞭集體土體項目上建設的商服項目，辦理產權證，進一步釋放在市場上的價值的問題。實際上，南海的這些規定並非閉門造車，多是在實操過程中遇到瞭新的問題，才不斷推出解決方案。比如大瀝的廣佛智城項目，就是在連片的集體土地上建設而成，如確認為集體土地商服產業載體項目，裡面的每個鋪位都可拿到註明"權屬人對地上房產的持有年限不超過本宗地的出讓年限"的房地產權證，進行自由買賣和抵押融資。否則的話，就隻能將這些鋪位出租經營，這無疑會對其市場價值帶來較大的影響。
其次，在集體土地推向市場的過程當中，筆者以為，產業的規劃和引導一定要先行，不宜因為土地溢價等原因，就單純地轉向房地產項目。這裡面帶來的危害顯而易見。
首先，土地控規無疑是要嚴格遵守的，而農地房貸2胎利率試算表缺錢急用哪裡借錢的紅線也必須堅守，這些都是國傢法律的規定。
綜觀幾個方案，總體在於推動集體土體跟國有土地同地同權，釋放集體土地在市場上的價值，同時，推動"三舊"改造進行，推動宅基地流轉，以及社區公寓的建設，進一步提升土地的集約和利用。對土地開發強度甚高的南海而言，隨著經濟的發展，對土地集約利用的要求會越來越強烈--這對佛山其餘區也同樣有借鑒意義。
也因此，在集體土地利用當中，尤其要註意資金過度投入房地產，以免造成產業的空心化，無論如何實體經濟都是第一位的，尤其是提升三產比重，提升該地區產業在產業鏈條中的地位。以創新驅動發展，以產業結構變化提升就業，對經濟發展和社會穩定，都有非常重要的意義。
根據巴曙松等人的研究，日本房地產泡沫的重要原因之一，在於大量資金投向瞭不動產領域。當時，因為日本土地資源相對稀缺，土地不會貶值等觀念深入人心，不少企業和金融機構將大量資金投入到房地產，而在日本人口老齡化和城市化進程結束後，房地產失去瞭基本面的支撐，在1992年後全線崩盤，連續8年地價下降，陷入瞭"失落的十年"。
第一，是規劃的問題要跟上。
集體土地流轉還要打好規劃牌和市場牌
其創新之處有：集體土地商服項目可分割領證，"三舊"改造收益分配會有貨幣加物業補償等。
這樣的突破如果是能夠帶來多方共贏，無疑會受到村集體和市場的歡迎。
雖然從長遠看，國內目前還有城市化等利好，但中國經濟將會逐步進入"新常態"，因為GDP增速會圍繞著經濟增長潛力上下波動。央行研究局首席經濟學傢馬駿就認為，隨著勞動力供給下降、環境治理成本上升、消費向服務性商品的傾斜，中國經濟增長潛力下降，相應地，GDP增速也會有所回落。
在集體土地方面一直都有改革傳統的南海區，近日又出臺瞭新政策，旨在推動集體土地流轉和"三舊"改造的推進。
第二，就是讓市場決定定價，這是非常重要的方面。在宅基地改造、集約利用方面，這點尤為重要。政府出臺的一些政策，往往是自己沖在前面，擔當瞭談判者的角色，要麼因為操之過急而給出瞭過高的定價，要麼是出價過低，而雙方無法談攏，村民因此沒有改造的意願。
內容來自sina新聞
因此，宅基地改造和利用，也應當由市場來定價。政府可以建立相應的平臺，讓村民在此平臺上面進行交易，或者借專業第三方咨詢公司建立專業的定價體系，而不是自己充當談判者的角色--而這樣的談判成本也非常之高，而且永遠會有人不滿意。讓市場來決定定價，讓稅收來回饋社會，維護交易的規則，這才是政府應當做的事情。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-20/08394531913.shtml
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