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  【做法】為避繳營業稅,"以租待售"是購買未滿5年二手房購房者采用的避稅方式。就是下傢先"租下"房屋,再簽補充協議,待其滿五年後再"優先"買下。

  這種方法在性質上是合法的,雙方事實上推遲瞭交易的時間,從而達到減少稅費支出的目的,交易本身是真實的、符合法律規定的。不過因為在這種情況下,交易周期很長,少則幾個月,多則將近5年,一旦房價發生較大幅度變化,買賣雙方在這個交易周期內的違約概率會顯著增加。

  這種方式對買方的風險極大。產權不及時過戶,出售方完全可以將房屋抵押或者出售給別人,拿到錢後一走瞭之。

  怪招1

  以租待售



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-23/09323371686.shtml

  上海中原法務咨詢部總監姚志雲:

  因此不建議通過這種方式購買房屋。如果一定要購買,則建議對交易的節奏進行有效控制,避免在滿5年前支付過多房款,並且明確約定較高的違約責任,提高違約成本,甚至要求雙方均提供擔保人或者擔保物等,從而降低購房風險。

  上海大邦律師事務所律師張帆:





  怪招3

  不過戶先公證

  這個方式並非沒有成本,法院訴訟要按照欠款金額交納訴訟費用,具體標準可以在網上查詢。是否應交稅關鍵要看其中是否有交易行為,就算雙方協商應以房抵債,其實質也是產權人把房屋出售給對方,這仍然是一種交易行為,所以即使有判決書,稅務機關還是要征稅。更重要的是,虛假訴訟是一種妨礙民事訴訟的行為,還可能被法院處以罰款甚至是拘留,最長拘留時間是15天,同時還有涉嫌刑法上逃稅罪的可能。

  上海中原法務咨詢部總監姚志雲:

  怪招2

  【做法】"買方先把房款給賣方,賣方按房款打欠條給買方,以房產作抵押。然後買方以賣方欠款不還起訴到法院,賣方承認欠款,表示無力償還,願意以房產抵償,最後買方拿著法院判決書去房產中心過戶,不論是否限購,都可以過戶。"

 避稅怪招頻出其實"隻是看上去很美"

  上海中原法務咨詢部總監姚志雲:



  上述"不涉及營業稅"的說法是不準確的。目前非直系親屬以贈與的方式交易房屋需付出更高的成本,稅務部門在審稅時會按照意外所得的20%向受贈人征收個人所得稅。而且將來受贈人在出售該房屋時,還要被征收20%的個人所得稅。

  以"贈與"方式變相交易

  這是一種以合法形式掩蓋非法目的的行為,在法律上可被認定為無效行為,且一旦發生糾紛,因為"贈予"的性質,業主可能面臨喪失要求"受贈人"支付房款的權利。實際上通過贈予的方式未必能節省相應的稅費。

  比如,通常交易雙方之間沒有親屬關系,實際作為買方通過接受贈予的方式獲得房屋,需要按照房屋價值的20%繳納所得稅,這恐怕會比交易中的營業稅和差額所得稅還高,並不能達到減少稅費支出的目的。因此這種方法也不可取。

  【做法】為躲避營業稅和個勞保貸申請2015二胎年息人所得稅,一些購買未滿5年的二手房以"贈予"的方式悄然變相交易。如果按照贈與形式,就不涉及"營業稅"的問題,所需付的費用為公證費以及契稅。



內容來自sina新聞

  【做法】所購買的二手房未達到滿5年的避稅條件,房產證先不過戶到買方,但到公證處對房屋產權進行公證,待房屋滿5年時再進行過戶。

  上海大邦律師事務所律師張帆:

  公證隻是由公證機關證明買賣合同是雙方真實的意思,但並不能證明房屋的產權已歸買方所有,隻要房屋沒有過戶,房屋產權在法律上還是屬於賣方的。

  上海中原法務咨詢部總監姚志雲:

  這種方法也是合法的,與以租代售一樣,是通過推遲交易時間來達到減少稅費支出的目的。不過此種方法交易周期很長,若最後正式交易過戶時稅費政策出現新的變動,可能帶來新的成本風險。故同樣不建議這樣操作,或者建議采取類似"以租待售"中提到的相關措施以降低交易風險。

 怪招4



  "虛假訴訟"

暑期樓市二手房避稅四怪招

  上海大邦律師土地2胎借款事務所律師張帆:

【廣廈會客廳: 長沙別墅市場進入活躍期】

  上海大邦律師事務所律師張帆:

  通常實現抵押權的方法包括將抵押物拍賣、變賣或者折價,而其中的折價實際就是以物抵債或上述的"以房產抵償",是債務人將房屋按照一定的價格出賣給債權人,並以應該獲得的房款抵充債務的行為。因此本質上是一種房屋買賣行為,作為買賣雙方都需要按照規定繳納各種稅費,包括主要的營業稅和所得稅。同時,因為雙方之間並不存在真實的借貸關系,所以無論是借款合同、還是作為擔保借款的抵押合同一旦在法律上被確認無效,買賣雙方便不能實現買賣交易。毫無疑問,這種方法並不可取。



  正當人們越來越意識到"假離婚"的風險時,更多的二手房"避稅怪招"又開始在網絡、微信上流傳。"虛假訴訟"、"以租待售"......花樣層出不窮,不禁讓人佩服人們豐富的想象力。那麼這些做法是否真像宣傳者說的那樣能"一勞永逸"?其中是否會有風險?晨報記者請法律人士對這些新招逐一點評。點評的結果基本上是沒有看上去那麼美。

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