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  多位業內人士表示,房地產業已告別"青春期",地方政府為救市將加速放松限購政策,但監管層將堅持分類調控做法,不會對房地產市場進行直接幹預,更傾向於采取以市場調節為主的"無為而治"方式。保障房和長效機制建設是重要的兩個政策著力點。

  與2011年下半年不同,如今多數城市"救市"動作已順利"闖關"。

  財政部財政科學研究所提出的報告則表示,核心金融業務,如銀行貸款、投資收入、擔保收入、證券管理收入及投資收入、證券承銷業務收入等,營改增後適用簡易征稅辦法和3%征收率,這一做法可減輕金融服務業稅負。

  經連續多月上漲後,房價終於出現下降。5月,在70個大中城市中,有35個城市的新建商品住宅價格環比下降,占比達50%。平均而言,70個大中城市新建商品住宅價格平均環比下降0.15%,為近24個月以來首次出現負增長。

  平安信托董事長兼CEO童愷表示,平安信托未來將持續深化與國內外優秀房地產開發商合作,在融資、股權基金、商業及綜合開發、商務地產等方面進一步拓展和創新,致力成為金融地產的先行者與持續領先者。

  此前,房地產投資、新開工面積、土地購置等指標已經歷多月下滑,成交量持續走低。分析人士認為,從去年年末開始,樓市調整跡象已露端倪。

  調整周期已至

  據瞭解,早在2013年年底,財稅部門和房地產商已就房地產行業營改增問題進行瞭溝通,一些有代表性的房地產企業已按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三、四月間,萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業已經將自己形成的調建地貸款嘉義義竹建地貸款研材料交給相關財稅部門。

  下半年房地產市場將繼續處於調整過程中。成交量低迷態勢難以短期內改變,房價可能繼續向下微幅調整。

  普華永道中國大陸及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮在接受《證券日報》記者采訪時表示,普華永道與財政部、國傢稅務總局、金融機構進行過稅率的測算,在6%的增值稅稅率下,稅負降低;11%持平;17%則稅負增加,所以未來金融業營改增後實施11%的稅率可能性比較大。

  幾乎與樓市低迷同步,從上半年開始,不少城市開始松綁樓市調控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在"救市"行列。近期,沈陽、呼和浩特、濟南等城市也陷入救市"風波"中,有關部門雖未證實已出臺救市舉措,但仍被市場認為"救市"動力仍在。

  日前,"平安信托2014房地產金融論壇"在海南三亞舉行。來自全國30多傢優秀房地產企業的高管、著名經濟學傢以及平安信托和平安集團高層出席瞭本次論壇。論壇現場,摩根大通亞太區董事總經理、中國投資銀行部主席龔方雄、中國社科院教授陳淮就宏觀經濟形勢、房地產行業趨勢以及行業政策環境等,做瞭專題演講。

  而對於備受關註的房地產業,樓繼偉表示,中國將加快並適時推進房地產稅立法改革,由人大常委會土地2胎借款牽頭,同時探索逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制,抓緊修訂《稅收征管法》等。

  中原地產數據顯示,上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套,同比下降23.7%。其中,一線城市跌幅達31%,二線城市跌幅達34%。

  中原地產首席分析師張大偉表示,在供需關系發生逆轉態勢下,還將有更多城市加入"救市"行列。其中,具有人口凈流出、新建區域較多、產業支撐不足等特征的城市"救市"沖動尤其明顯。綜合各地措施來看,目前主要"救市"手段為松綁限購,預計有30個以上城市的"限購令"可能在年內取消。

  上海房地產研究院副院長表示,2004年以來,我國已經歷三次房地產短周期,當前已進入第四個周期。此前兩輪調整分別位於2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌周期持續6個月,後者為8個月。由於處於"黃金十年",上述時期房地產業調整規律是:房價上漲時漲幅很大,下跌時跌幅很小;漲的時間長,跌的時間短。相比之下,如今房地產業內外環境均不樂觀。主要體現在:既無"四萬億"財政刺激計劃及超寬松貨幣政策,又面臨整體市場"供大於求"的情況。這決定瞭此輪房地產市場調整周期將更長,即房價下跌時間可能超過8個月。

內容來自sina新聞

  財政部部長樓繼偉日前表示,今明兩年是稅制改革的關鍵時期,下一步營改增范圍將逐步擴大到建築業、房地產業、金融業等各個領域,相應廢止營業稅制度,適時完成增值稅立法。

  "救市"恐難馬上見效

  隨著2015年年底全行業完成營改增的期限漸近,一位接近財政部的專傢表示,電信業營改增之後,可能不會再一個一個行業地進行瞭,而是有可能幾個行業一起推進,財稅部門已經開始著手對房地產業、金融業等行業進行營改增調研。

  分析人士說,針對地方"救市"行為,目前尚有"紅線"阻礙,即一線城市限購不會松綁、差別化信貸政策不得松動等。因此,除非出現類似"四萬億"的投資放量或貨幣政策實質性寬松,否則零星"救市"手段不能挽救房地產市場下行趨勢。

  中金公司報告稱,預計重點城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅,房價將環比下降約5%-10%。部分公司或下調銷售目標,從而應對房地產市場"寒冬"。

  政策著力點生變

  這傢機構的報告顯示,經多年房地產投資高增長,如今整體市場供需關系已趨平衡,不少城市甚至出現供大於求的現象。這些特征決定未來一段時間,市場將進入低速增長期。特征為成交量低迷、房價走低、樓市多項指標低迷。

  分析人士說,在宏觀經濟增速放緩、市場化調控思路凸顯背景下,大部分城市"救市"舉動具一定合理性。其中,監管層提出"分類調控"原則,強調"地方政府能夠自行調控的,就不要由中央政府來調控"。多數受訪者說,隨著供需關系趨於平衡,樓市調控"去行政化"過程將啟動。除一線城市外,"限購令"等行政手段將逐漸退出,市場機制將成為樓市主導者。

  "市場主導"的思路,不意味著監管層將不再作為。分析人士說,在讓市場進行自發調整同時,政策著力點將轉向另外兩個方面。

  一為保障房領域。其中,棚戶區改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來,住建部部長陳政高分三次調研四個地區,調研重點在棚戶區改造和公租房建設。作為保障民生重要方面,上述領域無疑將獲更多支持。

  二為長效機制建設。隨著不動產登記、個人住房信息系統等確立,樓市調控長效機制將逐漸建立,逐漸取代此前以行政手段為主的調控方式。

房地產告別青春期 不動產統一登記要知難而進

  "營改增完成後,增值稅立法將會相應跟進。"中國稅務學會常務理事湯貢亮在接受《證券日報》記者采訪時表示,根據本屆全國人大公佈立法計劃,增值稅立法列入十二屆全國人大立法計劃。

  據瞭解,本次論壇還舉辦瞭兩場互動主題論壇。在"領軍行業及企業轉型"的主題論壇上,來自萬科、綠地、恒大、融創、雅居樂等房企高管、龔方雄和童愷,就宏觀形勢和行業趨勢表達瞭各自的看法;在"快速發展與資本運作"的主題論壇上,來自瑞安、藍光地產、陽光城(000671,股吧)、宋都、中庚等多傢房企高管和龔方雄、平安信托總經理宋成立,就變革之年如何調整管理及運營模式,如何抓住金融市場機會等熱點話題進行瞭探討。

  平安信托總經理宋成立發表瞭"變革之年的信托與房地產"的專題演講,他表示,信托發展迅速,已經穩居國內第二大金融行業,過去幾年促進瞭金融多元化及支持瞭實體經濟的發展,在金融脫媒的大勢之下,信托融資業務快速增長,同時非融資類的創新業務也不斷推陳出新;未來隨著信托業的逐步發展成熟,信托公司也將發生分化,而立足於中國平安(601318,股吧)綜合金融平臺,平安信托在投資、渠道、風控、運營等方面具備較強的綜合優勢,未來和房企的合作將是強強聯合。

  "目前平安信托房地產業務囊括住宅、商業、商務、綜合體、物流以及旅遊地產等全業態模式",宋成立介紹說,從項目拿地、工程開發、銷售、資產管理直到處置退出,平安信托均可全程參與。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/08332806855.shtml

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