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  "業 主對於服務要求不一,提價要取得雙過半同意就目前而言,確實很難真正執行到位桃園2胎代償。"曾志昌坦言,三水物業市場正處於陣痛時期。"收費和服務是密切關聯的,物 價成本上漲,業主最終會理性認識這一問題,隻是需要時間。"曾志昌表示,在經歷陣痛之後,三水物業市場或將實現優勝劣汰,回歸良性發展路徑。

  筆者獲悉,三水即將出臺的《關於加強物業收費管理辦法》試圖通過規范程序重構物業、業主、業主委員會之間的 "信任網絡",但在"雙過半"的紅線之下,三水物業市場要終結保本微銀行中古車貸利率多少二胎年息利時代尚需時日。重重矛盾之下,三水物業市場蛋糕究竟如何,保本微利的物業市場如何改 寫歷史?

  業主自治 與維權意識的覺醒,業主參與的程度必然會有所提升。但業主委員會成立程序是否合規,業主委員會如何履職,正是這些問題困擾著業主委員會。筆者認為,主管部 門倘若能出臺相關規定,從業委會成立到履職能有一套完整的制度進行規范監管。業主委員會在合法合規程序之下成立、運行。信任危機自然也就迎刃而解瞭。

  269件物業合同糾紛案,同比去年增幅177%,物業糾紛愈演愈熱......三水物業市場怎麼瞭?

  物管企業陷盈利困局

  "學校、醫院等政府企事業單位確實是一個新的市場,我們當然是很想做的,但是要打進這塊市場是很難的。"廣州宜立物業管理有限公司蔡經理坦言,醫院、企事業單位市場雖好,但卻難以進入。"很多都是自己成立物業管理公司運行,競爭很多,很難爭取到。"

  物 業糾紛井噴、物業企業難以盈利,業主與物業管理公司之間的種種矛盾讓三水物業市場發展艱難。而本來被寄予期望的業主委員會遭遇難產、或是成立之後難以正常 履職,非但未能搭建橋梁解決矛盾,而是深陷矛盾旋渦。業主、業主委員會、物業管理公司三方矛盾糾葛,如同曾志昌所言,根源就在於三方之間的不信任。如何打 破"信任危機",或是三水物業走出"微利時代"的第一步。

  但是現實是,三水眾多物業管理費卻遠遠沒有達到一般標準, 以三水匯豐豪園為例,無電梯的為0.45元/平方米,有電梯的也僅為0.58元/平方米。"海畔名苑有電梯,現在隻有0.8元/平方米,我們核算過成本根 本沒有盈利空間。"曾志昌坦言,惡性競爭之下的價格戰,最終受害的還是業主。"為瞭節省成本,物管企業的服務自然也就大打折扣,偷工減料的事情經常發 生。"

  惡性競爭導致價格戰



  曾 志昌告訴筆者,三水物業管理費相比南海、禪城、順德偏低,與高明基本持平。尤其是在一些舊小區,原來設置的物業管理費收取標準完全沒有盈利空間。"前幾年 交付使用的樓盤,沒有電梯的才每平方米0.5元到0.6元,有電梯的也才1元左右,有的甚至0.7到0.8元。隨著現在的物價和工資的上漲,根本就沒有盈 利的空間。即使是近一兩年新交付使用的小區,收費標準有所提高,沒有電梯的是每平方米1元到1.2元,有電梯的是1.5到1.8元,但物業公司盈利空間依 然很小。"曾志昌坦言,三水大部分小區物業管理費偏低,已經不適應目前的經濟發展水平。

  惡性競爭之下的價格戰持續上演,物業糾紛井噴現象也就不難理解。三水物業管理市場又將如何規范?三水近期即將出臺的《關於加強物業收費管理辦法》正是期望能改變三水物業市場的現狀,規范市場秩序。



  趨勢:醫院、企事業單位成香餑餑



  "光是這些一線操作人員就達到60到70人,每個人即使平均隻算2000元的工資標準也最少 要花費12萬到14萬,這還不包括物業公司的管理人員。可以說勞動力成本占據瞭物業管理企業開支的80%甚至是90%。"曾志昌告訴筆者,即使以1.2元 每平方的一般標準,物業管理公司在扣除人工成本之後也已經難有盈利空間。

  業 主多、收費難讓住宅小區物業仿佛成為"棄之可惜,食之無味"的"雞肋"。然而,與此形成鮮明對比的是,三水眾多的醫院、企事業單位,這些場所由於業主單 一,經費有保障,一時成為瞭眾多物業公司爭搶的香餑餑。在三水區物業管理協會秘書長曾志昌看來,經歷陣痛的三水物業管理企業,三水眾多的醫院、企事業單位 或成為其發展的新空間。

  三水物業市場到底賺不賺錢?曾志昌直言,目前三水物業市場面臨著非但不賺錢甚至虧本的尷尬局面。而物業管理費標準低、業主拒交成為其緣由所在。

  微利的三水物業市場究竟有多大的蛋糕?根據三水區物業管理協會給出的統計數據顯示,目前三水包括在建已經辦理預售許可證以及交付使用的小區共有80個。而三水物業管理企業的數目則為50傢。

  管理辦法的出臺期望對三水物管企業進行規范,但實際操作卻可能遭遇難題。"雙過半是紅線,沒有辦法跨越。"曾志昌介紹,按照規定物業管理公司要提高物業收費標準,必須滿足業主人數和物業面積"雙過半"才能執行。



  物 業管理協會的另一個重要嘗試,就是與三水法院成立物業糾紛訴前聯調工作室以應對井噴的物業管理糾紛。"將物業糾紛的雙方請到我們的工作室,然後通過我們的 專傢庫抽取專傢對矛盾進行調解。"曾志昌介紹,專傢主要是其他物業管理公司的資深人士。"物業市場本身發展得不規范,協會工作也確實比較艱難。"曾志昌坦 言,協會以期實現"行業自律"的實踐正在艱難推進。

內容來自sina新聞

  觀察

  物業糾紛矛盾激增,成為許多新開發樓盤的前車之鑒。好的物管服務也成為房地產商品牌宣傳的一部分。地產商前期補貼物管企業也成為三水眾多新樓盤發展的新趨勢。

  去年9月,三水區物業管理協會在三水區國土城建水務局的指導下成立,會員主要是三水的50傢物業管理企業。運行近10個月,三水物業管理協會"行業自律"的行動在艱難運行。

  "比 如說一個1000戶左右的小區,分四期開發,開發商為瞭保證自己的品牌會在開始時要求物業按照他們要求的標準提供較好的物業服務,對於物業虧損部分給予補 貼,等到全部開發結束就由物業方自負盈虧。"三水普華美居物業管理有限公司負責人黃文雄告訴筆者,他們負責的禦江南就是通過這一模式進行運行。他也坦言, 由於是新開發樓盤,他們的收費更接近現在的市場行情,但很多開發較早的樓盤確實難以盈利。

  打破"信任危機"

  本土小企業搶占市場

  "一些樓盤開發商在前期會對物業管理企業給予一定補貼,讓他們做好物業管理服務。"曾志昌告訴筆者,諸如禦江南、雅居樂、時代城項目仍在開發建設中,發展商均以前期補貼的方式保障物業管理水平。

  "物業企業少、不規范,物業協會開展工作的時候必然遇到許多問題,三水物業管理協會目前主要是做規范性的工作。"佛山市物業管理協會的負責人何篩紅表示,三水物業管理協會將前期物業管理招投標統籌起來,提前介入可以盡量減少惡性競爭。

  "三 水本地的物業管理企業就有近40傢,外地進駐三水的隻有近10傢左右。"曾志昌坦言,三水物業市場缺乏優質物管企業,基本上以本土小企業為主。80個住宅 小區,50傢物業管理企業競相爭奪,而小企業更是占據絕對主導地位,這在某種程度上也成為三水物業市場陷入惡性競爭、長期微利的重要原因。

  統籌:趙進

  房產商前期補貼確保物管質量

  筆者走訪發現,三水物業管理企業微利甚至虧本經營的生存狀態由來已久,由此衍生的惡性競爭也確實讓物業服務大打折扣面臨"硬傷",矛盾聚焦點則在於,物業、業主與業主委員會三方的"信任危機"。





  "一些物業收費真的很低瞭,但還有業主拒交。"此前,三水法院立案庭副庭長麥景桃就曾表示,三水一些小區物業管理費標準本身較低,業主拒交更是加劇瞭物管服務質量水平的下降。

  期待三方理性歸位

  業主與物業管理公司之間的互不信任,三水不是特例。管理辦法的出臺,則是 三水試圖破題的開始。根據管理辦法,物業管理公司需要更公正公平地接受業主監督。盡管業主重口難調,偏低的物業管理收費標準提升需要艱難過程,但這無疑是 一個好的開始。管理辦法從某種程度上也將對三水物業市場現行的亂象予以整治和規范,此前一直被業主多次詬病的頑疾一旦根除,物業行業自律與規范才會真正開 始,經歷陣痛的三水物管企業也才能真正實現轉型。

  管理辦法讓物管企業能清除自身頑疾,而此後政府層面的諸多努力則可以視為信任平臺的搭建。三水政協關於物業小區的提案,物業管理協會的成立,都在試圖破解物管企業確實存在的難題,以有效的監督、必要的幫助,物業市場良性發展之下,業主的信任度自然也會有所提升。

  物 業管理公司與業主之間的信任危機,解決無非在於物管服務的提升、調價過程的合法合規以及業主的積極參與。業主委員會面臨的信任危機似乎在一開始就已經埋下 種子。三水目前業主委員會僅有13個,業主參與積極性不高、或是已有業主委員會不被信任都讓業主委員會難以發揮真正效果。

上半年發生物業合同糾紛案269件 三水物業市場怎麼瞭?

  轉型陣痛期的物業市場必然面臨著問題,三水物業管理市場如能通過行業自律、部門監管,業主自治等多種手段破解三方信任危機,物業市場最終會回歸良性發展路徑。而在此陣痛期,理性溝通、對等理解必不可少。

  聚焦



  三水物業市場轉型陣痛期,但一些新趨勢也開始出現。房地產商前期補貼物業管理公司,物業市場瞄準醫院、企事業單位的新市場,三水物業市場的蛋糕究竟如何?這些新動向是否能為三水微利物業市場帶來某些改變?

 亮點:地產商資金扶持物管做好服務

  "我們通過成本核算,發現一些物業管理費實在是太低瞭,根本就不可能有盈利空間,但還是有物業管理公司願意接手。"曾志昌坦言,小企業眾多的三水物業市場正遭遇著惡性競爭所導致的價格戰。

  "一個項目開始建設,就必須要有物業服務公司。但房屋還沒有出售,開發商補貼是必須的。"禦江南相關工作人員告訴筆者,在樓盤沒有完全售完之前,開發商會根據物業管理的面積進行補貼以確保物業管理服務質量。



  而 縱觀這些在建樓盤,物業管理費的標準也相對有所提高。"新建樓盤的物業管理費標準基本上符合目前的經濟情況,基本上在每平方米1.5元到2元之間,這也意 味著小區在業主全部入住之後,開發商不補貼也能有盈利空間。"曾志昌告訴筆者,房地產商的前期補貼是雙方品牌價值"捆綁提升"的方式。

  管理新規即將出臺

  物管企業面臨轉型陣痛

  小區物業管理費標準偏低,業主拒交事件時有發生,住宅小區物業市場盈利空間有限,近50傢物業管理企業出於生存需求也開始瞭新市場的開拓。而醫院、企事業單位無疑成瞭物業管理企業競相爭搶的"香餑餑"。

  業 主單一避免糾紛,資金有保障的醫院、企事業單位是成為物業管理公司爭搶對象的原因所在。"因為資金有保障,物業管理公司在費用測算時會預留相對合理的利潤 空間。"曾志昌介紹,物業管理行業預期的利潤空間大約在8%到10%之間,而住宅小區基本上達不到這一期待值。

  "目前三水所有的醫 院都已經引入瞭物業管理公司,並且也都有8%到10%的利潤空間。"曾志昌告訴筆者,行政服務中心、稅局也成為企事業單位中首先試水物業管理服務的部門, "企業、政府部門這一塊的物業市場空間很大,未來幾年肯定會陸續開放。"曾志昌認為,這也是三水物業市場未來的發展潛力所在。

打破"微利時代",是三水物業市場壯大、管理水平提升的重要一步。南方日報記者 盧奕誠 攝

  盈利空間有保障,但準入門檻也不低。"要能承接這一塊市場,物業管理公司的服務必須讓企業覺得值。"曾志昌表示,三水現有的許多物業管理公司在競爭這些"香餑餑"業務時尚缺市場競爭力。

  思考



  物管協會"行業自律"能否破局?

  曾 志昌給筆者算瞭一筆賬,以一個15萬平方米的帶電梯小區為例,約有住戶1200戶,按照三水一般標準1.2元每平方米收取物業管理費,住宅、商業加停車, 一個月的收益不會超過20萬。按標準需要配備的保安人員就達到30到40人,清潔工人15人,負責綠化人員4到5個人,維修技工如果24小時值班也需要5 個人,另外還需配備一般服務人員4人。

  據 悉,協會運作資金主要依靠協會會費。而三水物業市場的陣痛期讓協會運作資金存在難題。曾志昌介紹,協會會費主要按照3個等級進行收取,會長企業會費為每年 1.5萬元,目前僅有1傢,而副會長企業則為每年6000元或者8000元,目前分別有3傢。"一般會員企業每年的會費是1500元,但很多企業本身經營 就有困難,所以免除瞭他們的物業管理費。"曾志昌告訴筆者,目前協會盡管有13個人員,但專職工作人員僅2人,其餘11人均為兼職。由協會聘請的各物業管 理公司內部的資深管理人士擔任,工資補貼由會員企業的會費支出。

  經費有限,人員不足的情況也讓物業管理協會遭遇成長煩惱。"行業自律"的目標隻能艱難推進。曾志昌坦言,協會成立以來主要的工作就是與物價部門協調制定收費調整方案,規范物業管理企業的市場行為。

  "此前匯豐花園物業費從每平方米0.4元提價至0.7元,八到九成的業主拒 交,就證明業主委員會在引入物業公司時,並沒有充分尊重業主的意願。後來業主投票降到0.5元/平方米,大部分的業主都按時交瞭。"曾志昌告訴筆者,物業 管理企業、業主、業主委員會三方信任危機所導致的矛盾激化也成為物業市場發展的難題。

  "管 理辦法主要是對物業管理公司調價的程序、行為進行規范,確保公平公正。"曾志昌告訴筆者,管理辦法規定,物業管理公司如果要提升價格,必須向鎮街物價部門 申請,同時要發佈公告,公佈成本核算情況,承諾服務質量,最終通過公開投票確定物業費。"管理辦法出臺的最終目標就是,讓業主能夠相信物業管理公司。"曾 志昌坦言,業主與物業公司最大的矛盾就在於相互不信任。

  收不齊的物業費則成為物業管理公司的另一個痛處。此前匯豐花園就曾因為近八成業主拒交物業管理費導致物業公司出走,小區3個月無人接管。

  撰文:魏英趙雅娟

  過半保本少數微利

敬請關註"foshanleju"

  "隻 有三分之一的物業管理企業是有盈利的,其餘大部分是持平或者微利,甚至有一部分是完全虧本。"曾志昌告訴筆者,此前協會曾對三水所有物業管理企業收支情況 進行瞭大概的瞭解,通過收支對比、成本核算發現,三水物業管理企業基本上都面臨著盈利困局,除瞭極少數企業能夠保持盈利之外,過半企業在持平保本的中間線 掙紮,甚至還出現瞭一小部分企業虧本經營的情況。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/08413374083.shtml

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