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??以碧桂園為例，去年除瞭加強現金管理，將凈負債率從67.3%（2013年）降低至59.7%（2014年），還通過融資工具，將加權平均借貸成本從8.54%（2013年）拉低至8.16%（2014年）。
??招商地產的降幅更加明顯，從52.39%（2011年）下滑至37.33%（2014年）。對此，招商地產方面解釋稱，20142順位房貸銀行年息年高毛利地區（珠三角、環渤海）的產品占比縮減，低毛利地區（三四線城市）的產品結算規模擴大是主要因素之一。同時預計，公司2015年的毛利率將與2014年持平，但如果市場不理想，毛利率還將進一步下滑。
房企毛利率下滑拿什麼拯救股東回報率
??去年，深圳唯一一宗純住宅用地以每平方米2.5萬元的樓面底價成交，與此同時，該宗土地周邊的二手房價格僅在每平方米3萬元上下。
??從數據中可以看出，土地成本仍占大頭，直接影響最終投資回報率及銷售凈利率。
??提高毛利率不能靠漲價
內容來自sina新車貸銀行對保流程二胎年息聞
??劉寧認為，市場處於激進狀態時，需放大杠桿，若房企判斷後市風險大，應降低。在其看來，近期選擇降低杠桿的房企，多是認為後市風險加大。
??其中，保利地產的銷售毛利率連年下滑，從2011年的37.2%下滑至2014年的32.03%。在2013年毛利率下降之時，保利地產方面曾表示，隨著新增土地平均樓面價的下降，以及一二線城市房價上漲空間的打開，2014年毛利率將得到改善。但這一預期並未如願。
??其中，投資回報率最高的是佛山保利西雅圖，土地成本約占總投資的21%。回報率最低的是天津保利羅蘭公館，土地成本約占36%。
??種種問題背後，在於如何保證房企股東們的凈資產收益率。
??招商地產則相反，去年進行瞭大量土地儲備，土地投資金額累計為334億元，占當年銷售金額的65%。
轉模式本身沒有錯，未來還是要走“短平快”路線，不過大量舉債擴張已不可能。
??據其財務數據顯示，這批項目的銷售凈利率從7.9%到19.1%不等，投資回報率從9.5%到28.3%不等。《每日經濟新聞》記者粗略估算，保利地產平均銷售凈利率僅為12.3%，投資回報率為16.2%。然而，自2011年開始，保利地產的凈資產收益率從未低於20%。
??另一方面，房企擴張速度或成長性，與負債水平息息相關。雖然行業處於下行空間，但更為艱難的是融資渠道不暢的中小房企。
國內住宅市場逼近天花板之際，包括經濟學傢陳淮在內的多位專傢曾向記者表示，房價將結束單邊上漲態勢。這意味著，一方面，在提高毛利率上，房企將主要從成
??毛利率再次下滑
??招商地產的凈負債率一直處於行業低位，2014年才上漲至33.3%（同期保利為74.51%）。2009年，當不少房企仍處於高速擴張期時，招商地產甚至出現-6.0%的凈負債率。不少業內人士認為，除瞭沒有利用其在深圳豐厚的資源，大力深耕深圳市場之外，招商地產與萬科拉開差距的另一原因即2010年前後擴張放慢。
??杠桿選擇兩難
??又到年報季。從已公佈的上市房企年報可見，2014年房地產行業平均毛利率進一步收縮。同花順iFinD數據顯示，截至3月18日，在27傢已公佈財務數據的房企中，17傢毛利率下滑。若將剩餘10傢的非主營業務剔除，毛利率水平還將進一步走低。
??據劉寧介紹，未來一年內有很多並購機會，關鍵時刻招商地產的杠桿可以適當放大，但需謹慎面對。當去年的經營性現金凈流量相比2013年減少約70億元後，招商地產將今年合約銷售金額的增長目標設定在15%以上。
??然而，與其同處華南片區的碧桂園，在降低凈負債率後，卻僅設定為5%以上的增長目標。
??黃立沖稱，小房企的出事概率雖增大，但這未必是大房企最後一輪擴張機會。
??以今年反超萬科的綠地為例，助其彎道超車的利劍不是擴大國內市場，而是開拓海外市場。
??在發佈年報的同時，保利地產還公佈瞭百億元的定向增發計劃。該計劃稱，將募集約100億元資金，用於“南京保利中央公園”、“珠海保利國際廣場(微信微博論壇相冊點評地圖)”等11個地產項目。
??香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，高周轉模式的關鍵在於用不斷上升的溢價覆蓋財務成本，周轉期越短，獲利越豐。
??今年，保利地產方面除瞭公開表示以“去杠桿，去庫存”為目標之外，還表示將收縮非一二線城市的佈點，以規避投資風險。
?過去幾年中，房地產行業銷售毛利率持續下降。去年市場供求關系發生變化後，房企的周轉速度也隨之下降。是加杠桿繼續擴張，從國內市場的兼並打到國外，從住宅市場拓展到多元化發展？還是降低杠桿，在去庫存壓力加大的情況下防控風險？這是擺在眾多房企面前的兩難選擇。
??目前，不同房企間的拿地策略已經產生分化。去年上半年，萬科總裁鬱亮曾表示，相較於房地產市場而言，土地市場的調整存在滯後性，在地價沒有充分調整之前，萬科會謹慎拿地，去年僅新增39個地塊，地價款約273億元，僅占其兩千多億元銷售金額的一成多。
??盡管下滑明顯，但是招商地產37.33%的毛利率仍處於行業領先位置。兩傢龍頭企業毛利率的下滑趨勢，正是整個行業利潤空間縮小的縮影。
??在 ??一方面，在市場轉冷之際，不少企業選擇降低杠桿，以防控風險。 ??招商地產董秘劉寧向《每日經濟新聞》記者表示，招商地產毛利率的下降與整個行業不無關系，近些年土地、人工成本的上漲速度遠遠高於房價。 整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：
本管理上想辦法，而不是依靠房價走勢，堅持合夥人制度的碧桂園或正出於此種考量；另一方面，房企原有的高周轉模式面臨更大的風險。一位業內人士表示，高周
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-21/00435984665196885764360.shtml
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