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各地 國五條細則執行留後手

  近日,各地"國五條"細則逐一推出,讓房地產行業吃瞭一顆定心丸。"政策預期利好,基本面也趨於樂觀,這比之前預期的要溫柔很多。"北京中原地產三級市場研究部總監張大偉告訴記者。從各地細則的出臺不難看出,地方政府在執行國傢政策的過程中,既尊重中央調控需求,又考慮到房地產行業對當地的GDP、稅收、就業等的影響,因此,並沒有預期的那麼嚴厲。而更像是在踩"蹺蹺板",試圖找到一個平衡點。

  因此,"剛需"就成瞭"國五條"落地之後房地產業最為關心的話題。記者註意到,在北京、上海、廣州等一線城市的地方版細則中,都明確出現瞭支持剛需的政策,政策中提到,原則上2013年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量;對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目,銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。

  開盤不足半小時,地產股一改之前的頹勢迅速拉升,幾乎全線飄紅。截至收盤,中航地產(000043,股吧)漲7.86%,京投銀泰(600683,股吧)漲6.9%,格力地產(600185,股吧)漲5.15%,連之前跌停的萬科A都上漲瞭2.23%。然而這並不是玩笑,而是"國五條"地方細則"軟著陸"的功勞。

  東匯置地董事長劉東甚至認為,政策顯然對二手房市場的打擊力度更大,二手房性價比的相對下降會促使部分需求向一手房轉移。在經歷瞭3月的成交高峰後,未來北京一手房市場將進入觀望期,量升價跌的現象將會發生逆轉,出現量跌價升的局面。

 4月1日的地產股,讓不少股民以為"愚人節"的玩笑來瞭。

  細則落地市場安心

  細數各地出臺的"國五條"細則不難發現,除瞭北京、上海(樓盤)等一線城市出臺瞭如"單身限購"等特殊措施強力限購之外,各二三線城市的細則相對從簡。隻是在按部就班地"進一步"限購、限貸、增加土地供應、加強市場監管等。

  不過,類似的信貸規定,上海等地已經給自己留瞭餘地。上海稱,金融管理部門要加強政策實行效果監測和評估,做好預案,並根據市場變化,適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

  但並非所有調控政策都能像"支持剛需"一樣立竿見影。

  除瞭稅收,另一個直接影響改善性需求的是信貸。

  但在現實操作中,按照差額20%征稅需要核實房屋原值,對於確實不能提供房屋原值相應憑證並且主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的,北京地稅明確表示,依然可以以房屋交易價格按核定征收率1%計算個稅。同時,"滿五唯一"轉讓所得免征個稅的優惠政策依舊有效。這就讓第二種征稅方式有法可依。

  在"國五條"中,另一個調控重頭戲"20%個稅征收"卻更多地在地方細則中淪為瞭"一句話調控",這無疑令市場擔憂:調控如此"溫柔落地"能否得到堅決的貫徹。

  上海則規定,繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策;嚴格執行第二套住房信貸政策,重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查,不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款;嚴禁發放第三套及以上購房貸款。

  出現這種情況並非偶然。北京大學房地產法研究中心主任樓建波告訴記者,事實上,此次"國五條"中的20%征稅隻是國務院重申瞭規定,並不是新政策。1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》就規定,"財產轉讓所得"應按20%的稅率繳納個人所得稅,這裡所說的財產就包括房產。

  對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對記者表示,整體來看,地方細則的落實程度低於"國五條"細則的要求。因此,不宜高估其對於市場的影響。但通過一系列"組合拳"對二手房交易進行一定程度打壓之後,一些需求將轉向新房市場是毋庸置疑的。一旦後續供應不足,部分城市新房市場供求短缺的情況將進一步加劇,為以後房價上漲埋下隱患。

  市場操作有可乘之機

  同時,二三線城市的房價控制目標也從北京提出的"降價"改為瞭"限漲"。如大連、合肥、重慶等城市均明確表示:"2013年我市新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在我市同期城鎮人均可支配收入實際增幅以下。"以減緩"國五條"的強硬沖擊。

  這些政策讓房地產企業眼前一亮。遠洋地產銷售經理王傑告訴記者:"今年公司在努力加大剛需產品的供應,2013年全年的可售資源中有超過85%的產品為144平方米以下的中小型剛需產品。"

  記者瞭解到,對於備受關註的"20%個稅"政策,濟南(樓盤)、合肥等地的細則均沒有涉及。甚至在其他城市存在兩種二手房轉讓個稅征收方式:按照差價的20%征收或按照總價核定征收。前者是"國五條"明確要求推進的,而後者,卻是市場普遍的操作方式。

  各地"國五條"細則逐一推出,讓房地產行業吃瞭一顆定心丸。從各地細則的出臺不難看出,地方政府在執行國傢政策的過程中,既尊重中央調控需求,又考慮到房地產行業對當地的GDP、稅收、就業等的影響,因此,並沒有預期的那麼嚴厲。而更像是在踩"蹺蹺板",試圖找到一個平衡點。

  "這樣對房地產最大的沖擊是很多不滿五年期的房子就不賣瞭,改為出租,租金價格又會上升,但同時,租金也需納稅,這方面的稅收又會增加。"王傑告訴記者。

  而且,"國五條"細則中強調"按轉讓所得的20%計征"的前提是"通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的",這就為地方操作留下瞭餘地。"很多時候都可以說不能核定,關鍵是看怎麼操作。"王傑透露,"在個稅征收細則出來之前,客戶和業主都在觀望。"

  面對"見縫插針"的市場行為,趙慶祥告訴記者,由於個稅的征收部門在地稅,而地稅又聽命於地方政府。因此對"20%個稅"政策如何落實,有關部門應進一步加以細化,尤其對無法核實房屋原值的二手房交易如何征繳個稅,更應明確操作口徑,便於地方遵照執行,而不是為"市場操作"留下可乘之機。

  地方政策執行留後手

  對此,中國房地產估價師與房地產經紀人學會主任趙慶祥指出,當初"國五條"的目標本來就是"促進房地產行業平穩健康發展",但是市場理解得太過悲觀,甚至把"國五條"解讀為打擊房地產行業,更有甚者稱是毀滅這個行業。隨著各地"國五條"細則落地,房地產行業才算安心,預計未來樓市會有理性回歸。

  各地在二套房信貸政策上的表述都遵循瞭"國五條"細則的要求。北京規定:中國人民銀行營業管理部、北京住房公積金管理中心在國傢統一信貸政策基礎上,根據本市房價控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

  記者從鏈傢地產市場研究部瞭解到,目前二手住宅成交中商貸的比重為23.5%,其中約20%為二套房貸款。同時,由於近期公積金政策調整,"認房又認貸"的標準與商貸基本一致,大部分換房的購房者都隻能按照二套房標準來申請貸款。

  而從東匯置地統計監測中心公佈的統計數據也可以看出,剛需商品房市場著實火瞭一把:2013年3月,北京新建商品房成交13775套,同比上升106.63%,占全季成交量的41.88%;成交金額304.31億元人民幣,同比上升126.36%。

  但為瞭達到這種平衡,各地似乎也在有意無意地避開一些"硬骨頭",比如民眾最為關心的20%個稅如何落實,似乎就在各地細則上鮮有提及。這也讓此次"國五條"的落實再次埋下"雷聲大雨點小"的隱患。

  "地方政府在政策執行上的擦邊球動作值得警惕,如果再次陷入房價'下跌反彈'這樣的惡性循環,那麼有可能使得中央政府再度通過金融政策或者進一步的行政要求來幹預。這將對市場造成傷害。"張大偉分析道。

  他認為,過去多輪宏觀調控之後房價都會出現短暫下跌,但隨後是報復性反彈。根源在於,宏觀調控在治標而不是治本,是在壓制需求而不是增加供應,是在堵民間資金而不是疏導。那麼,行政之手與市場之手又會陷入持續博弈、房價忽低忽高的怪圈。房價的長期上漲與土地財政有關,而樓市調控始終與土地財政無關。隻有進一步推動土地財政向稅收方向過渡,才能讓調控治在根上。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-03/08122059851.shtml
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