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  和往屆房展會相比，本次春展新盤展商所表現出的是一種濃厚的觀望情緒，大多數並未進行現場預售，甚至沒有給出具體價格，其目的似乎主要是前期的宣傳造勢。"樓盤的價格還要等一段時間才能出來，影響定價的因素有很多，包括目前的市場走勢、同類項目的銷售價格等等，最主要的還是建築成本"，一位銷售人員對記者表示，"可以參考一下同一區域相同定位的項目，一般報價不會相差太多。"

內容來自s信貸代辦ina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/10552694480.shtml

  新浪樂居訊(編輯谷時宇) 上周日，為期四天的大連春季房屋交易大會在世界博覽廣場順利閉幕。記者在現場觀察到，參展的人數與去年春展相當，相對於秋展情況有較大起色。參展項目以位於甘井子區、高新區兩個板塊的樓盤為主，比例總和達到45.1%，可謂占據瞭半壁江山。而整個展會最引發購房者關註的，莫過於來勢洶洶的新盤，其在數量上更是創下瞭三年之最。

  而對於近期其他城市出現的樓盤降價風波，參展的業內人士大多表現淡定，"現在的大連市場是以平調來走的，我個人還是比較看好未來的發展趨勢，不管怎樣房地產業都是支撐國傢經濟的重要產業2胎銀行房貸，即使是一般的購房者也都明白。至於社會上散播的樓市降價言論，我覺得不太靠譜。"

大連春季房展會落幕 新盤觀望狀態仍將持續

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  去年，剛剛工作一年的王可在傢人的支持下，在長沙買瞭一套47平方米的小房子。對於這樣的住房條件，王可並不滿意。為瞭將來結婚成傢，他計劃在長沙再買套大的，但首套房限制讓他感到很麻煩。

  8月6日，長沙市住建委對外宣稱正式解除樓市限購令，長沙房價也出現下降。但是對於未來長沙房價的走勢，王可並不樂觀："長沙房價本來就不高，下降的空間很小。而且現在地價、原材料價格、建築工人的工資都在上漲，房價不可能一直下降。"

  受訪者中，平均年收入在2萬以下的占57.4%，2萬~3萬的占12.8%，3萬~5萬的占13.4%，6萬~10萬的占7.5%，10萬以上的占9.0%。

  近日，曾任中國國際金融公司首席經濟學傢的哈繼銘，在接受媒體采訪時指出，現在房地產供應量比較大，在建面積約48億平方米，按照目前城鎮化進程，從全國來看夠8年消化。

  對於未來房價，消費者怎麼看？

  調查顯示，主要出於自住目的購房的受訪者占60.8%，比例最高；其次是出於改善居住條件購房的受訪者，占11.5%；再次是出於投資目的的購房者，為11.2%；還有11.5%的受訪者表示無購房需求。

  天津大學經濟學院副院長叢屹告訴記者，影響今年房價下降的主要因素有三方面：一，市場預期改變。2012年以前，開發商、房地產行業和消費者對房價總體看漲，2013年下半年開始出現市場悲觀情緒，到今年上半年，市場預期實際是看跌的。"市場預期的改變是對當下房地產市場影響最大的因素，投資也會因此減少"；二，宏觀政策改變。從去年下半年開始，政策轉入緊平衡調結構，銀行對房地產的信貸轉向謹慎和風險防控；三，全國房地產市場出現瞭結構分化特征，而且越來越明顯。二三線城市由於開發過剩，庫存過大，需求方面尤其是投機性需求回落，去庫存非常艱難。

土融高雄楠梓土融  對於樓市，很多人的看法，可能和在天津市工作的張力趨同--地方政府用這麼大的力度"救市"，那說明房子銷售壓力大，房價還有很大的空間繼續下跌。"如果購房者繼續觀望，那開發商沒辦法，價格肯定還會繼續降。等到降到一定的程度再買，可能會更值得。"

  張力說，雖然天津的房價在下降，但是基本上都在一萬元以上，對普通打工階層來說，還是很有壓力的。

  近日，中國青年報社會調查中心通過民意中國網和手機騰訊網，對27840人進行的一項調查顯示，74.4%的受訪者看跌未來房價，87.3%的受訪者表示不能承受目前房價。

內容來自sina新聞

  比起之前房價受經濟波動和國傢政策限制而下降的現象，此輪房價下跌原因有所不同。

  今年以來，樓市持續低迷。進入5月以後，行情更是急轉直下。國傢統計局數據顯示，5月70個大中城市中，環比房價下降的達35個，7月這一數據猛增至64個。在房價下跌的同時，地方政府紛紛出手救市。從6月26日內蒙古自治區呼和浩特市正式放開限購至今，實行限購的40多個地級以上城市中，37個已松綁。雖整體成效不顯著，但也給瞭房地產市場一定信心。

  雖然剛性需求還占很大比例，但是本次調查顯示，僅有9.0%的受訪者明確近期打算購房，63.7%的受訪者表示雖有購房需求但尚無購房能力，有需求有能力但還在觀望的受訪者占5.3%。

  在北京大學國傢發展研究院7月舉行的"CMRC中國經濟觀察"的報告會上，中國社會科學院金融重點實驗室主任劉煜輝[微博]指出，地產調整可能要持續2~3年。財稅改革將在未來2-3年完成，這意味著經濟會降低對地產和土地財政的依賴。

  叢屹同時指出，房價暴跌不太可能。一方面，目前一線城市房價難出現大幅下跌。另一方面，從2011年以後，現在房地產市場調控最核心的目標是維穩。對於投機型的需求，國傢在壓制，但是對於滿足中低收入者住房需求，保障房的建設等方面還在大力支持和推動，這屬於結構調整的范疇。

  63.7%受訪者表示有購房需求但尚無購房能力

  對於未來房價走勢，74.4%受訪者看跌

  具體分析發現，打算在"北上廣深一線城市"、"省會和發達地級市"、"地級市等三線城市"、"城鎮等四線城市"購房的受訪者，分別占6.5%、13.1%、25.2%、18.8%。

  在海口市工作但戶口在瓊海市的馬女士告訴記者，由於孩子已經到瞭上學的年齡，恰巧近日海口市放寬瞭省內戶籍"購房入戶"政策，她打算出手購房，這樣等她的兒子升初中的時候就是海口戶口瞭，申請學校更加方便。

  調查顯示，對於未來的房價走勢，僅15.0%的受訪者看漲，74.4%的受訪者看跌。

  87.3%受訪者直言難以承受目前房價。

74.4%受訪者看跌未來房價 僅9.0%近期打算購房

  當前，地方松綁限購影響有限。濟南、呼和浩特、杭州等部分庫存嚴重或上半年樓市萎靡的城市成交量短期內有所上升，廈門等城市尚未出現明顯反應。

  本次調查顯示，房價下跌是受訪者購房的最大驅動力，71.4%的受訪者會在房價下跌的時候購房；其次是資金，17.5%的受訪者表示會在資金充足時購房；選擇在房價上漲時購房的受訪者占10.5%；選擇在有住房需要的時候購房的受訪者占6.5%；選擇在銀行貸款條件寬松時購房的受訪者占5.5%。

  叢屹指出，房地產市場不等同於一般市場，房地產不等同於大白菜。接下來的政策調整，一方面，信貸的管理應該堅持，保持指導性；另一方面，土地供應應該加強比例和結構性的調整，抑制投機、投資性需求，多滿足中低端收入者的住房需求。

新聞來房屋二胎借款銀行貸款全省皆可處理源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-09/07532899554.shtml

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??“的確有從房地產淡出的想法，但我們會把手頭正在做的項目做完。”上海證大主席兼執行董事戴志康[微博]向記者表示，未來不會追加新項目。

??記者從朱傢三兄弟旗下公司瞭解到，朱傢手上土地儲備豐富，但項目開發並非重心，一些土地儲備是為瞭拓展其他行業發展做準備，且為各環節加快資金周轉、降低融資成本等方面起到相互支持的作用。

??對於在2006年才從金融行業轉入房地產的上海證大，經過不到10年時間，選擇再次投身金融領域。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-02-08/10375970017412526165501.shtml

??“樓市正告別人人彎腰就可以撿錢的時代，”萬科集團副總裁毛大慶的言論一語點破房地產行業當下的經營窘境。

??開發商“不想玩瞭”

內容來自sina新土融建融彰化大城土融建融聞

??目前，朱孟依傢族掌舵的“珠江系”進軍金融，朱孟依三兄弟手執珠江人壽60%股份，為該壽險公司實際控制人。此外，公路橋梁、通信網絡、煤炭能源、電力水利、商貿物流等領域已成為朱孟依在房地產以外低調賺錢的途徑。

??事實上，早在兩年前，大舉裁員也曾在合生創展掌舵者朱孟依旗下多傢公司發生。記者瞭解到，這些公司當時祭出瞭遣散千名員工、裁員賠償額上限僅3萬、不接受裁員就必須降薪等鐵腕手段，引起眾多老員工不滿。

??利潤率差距

??曾經是一線房企的合生創展雖未明確表示拋棄主業，而從朱孟依生意王國的整體佈局來看，其遠離房地產的軌跡十分明顯。

??據媒體統計顯示，截至目前，滬深兩市共計35傢上市房企公佈瞭2014年年報業績預告及快報，18傢房企預告凈利潤虧損。一些主流房企核心利潤率下跌幅度增大，部分甚至跌破10%。

??同時，經過一年多佈局轉型的億城股份近日更名為“海航投資集團股份有限公司”，公司公告指出，為瞭順應公司戰略轉型及未來經營發展的需要。

樓市正告別彎腰就撿錢時代 開發商不想玩瞭

??不過，合生創展相關部門否認瞭大幅裁員與經營業績不善有關，指公司裁員是為瞭推進“事業合夥人制度”、提升員工工作效率。

??在此之前，上海證大也發佈公告表示將出售超過30%的股權退出房地產。億城股份轉型金融投資，連公司名字也變更瞭。越來越多昔日發展迅猛的房企正逐步撤離曾依靠發傢的老本行。

??隨著房地產行業從黃金時代轉向白銀時代，明確宣佈退出房地產的房企則陸續增多。

??記者致電該區域公司得知，一些員工已經在此次裁員風波中“被迫提前回傢過年”，而部分員工是因為去年銷售業績不達標而自動離職。

??“房地產早已不是朱孟依倚重的中心，裁員隻是轉型的必要步驟。”一位曾在合生創展任職多年的中層管理人員向記者表示。

??事實上，遭遇瞭2013年全年凈利潤下降34.8%的重擊後，億城股份指出要在2014年深化轉型戰略，由房地產開發企業轉型為金融投資企業，以信托和基金為重點，並探索其他金融服務業和相關產業投資業務。期間，億城多次轉讓手中項目，回收大量資金，為轉型做足儲備。

??有媒體報道，合生創展集團廣東東部區域公司以公司業績整體下滑為由進行裁減人員，比例高達20%。該區域公司負責人對外表示，公司實行經濟性裁員，與公司業績下滑嚴重有關，目前基本處於虧損狀態。

??上述管理人士形容，在朱孟依的傢族生意中，堪稱暴利的房地產曾是發傢的主業，但如今這個領域卻成為“不太賺錢的主業，所賺的也是辛苦錢”。

??朗詩集團董事局主席田明表示，房地產的原有生態會逐步被顛覆，其實不銀行二胎利息需要那麼多開發商，十年以後可能隻剩下20%的開發商。

??最近，一度被視為“地產航母”的合生創展在區域公司裁員20%，其掌舵者朱孟依也已萌生“遠離房地產”的想法。

??雖然標桿房企的銷售規模屢創新高，但房地產行業的利潤率下降趨勢已難逆轉。

??“一方面是房地產發展空間逐步受限制，不再那麼容易賺到錢，踏不準市場節奏隨時被拋棄，另外房企在這樣的環境下，有意佈局多元化發展，逐步用其他領域的投資代替房地產。”華南某地方國有資產管理企業一位從事兼並重組的人士在接觸多傢房企後分析道。

??“遠離”房地產行業的朱孟依將高速公路作為其轉型投資的其中一個產業，該領域的利潤率遠遠超過房地產行業水平。相關數據顯示，廣東地區多條高速去年上半年利潤率達26%，全國其他高速公路利潤甚至高達30%以上。

??盡管樓市政策日漸寬松，但一股房企撤退的暗潮卻在各地湧動。

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  原創：

  沈陽市民李先生在沈陽市大東區某樓盤看好瞭一套房子，"戶型和朝向我都挺滿意的。"李先生說，於是他便與開發商簽訂瞭商品房買賣合同。"在簽完合同後，我就按照合同約定時間履行交房的全部義務，可是開發商並不'講究'，到期後沒有按時交房。"李先生氣憤地說。

  12月首場土地秀現養老社區 合眾人壽一口氣拿7塊地

  沈陽樓市12月僅5傢開盤 大戶型占主流

  沈陽市鐵西區人民法院在審理中，經過法院調解，雙方自願達成協議：李先生與開發商簽訂的《商品房買賣合同》及協議解除；另外，開發商分4個批次返還購房款。

  昨日，記者從沈陽市鐵西區人民法院獲悉，最終李先生與開發商達成協議：取消買賣合同，並且開發商對李先生進行分批次的還款。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-03/07302520730借錢網站二胎年息.shtml

  沈發佈樓市調控八條細則 業內預測房價或將暴漲

  沈陽市民李先生購買一套房屋，在簽完合同後，卻遲遲沒有收到房子，於是將開發商告上法庭，請求解除買賣合同，並且返還購房款。作為首先起訴的業主，沈陽市鐵西區人民法院為瞭避免大規模集團訴訟案件的發生，耐心地對業主和開發商進行調解。

  沈陽二套房首付提高至65% 外地人在沈買房門檻提高

內容來自sina新聞

  李先生將開發商起訴至沈陽市鐵西區人民法院，"我要解除跟開發商的買賣合同關系，而且開發商應該返還我的購房款33萬餘元，以及違約金13015元。"可是開發商卻表示，"不同意解除商品房買賣合同。"開發商稱，銷售人員給李先生的房屋是五證齊全，具備房屋備案條件，能夠履行房屋買賣合同規定的義務，可以實現合同目的；並且，根據商品房買賣合同第九條約定，即使雙方解除合同，也隻是退還已付款，並不支付違約金。

  先生的房屋是五證齊全，具備房屋備案條件，能夠履行房屋買賣合同規定的義務，可以實現合同目的；並且，根據商品房買賣合同第九條約定，即使雙方解除合同，也隻是退還已付款，並不支付違約金。

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  □面對每天近二十萬人次流動需求，中心城區公交一體化難在何處

敬請關註"foshanleju"

  另一條跨越禪城、南海、順德的南北向主幹道禪西大道，其一期工程的節點項目--興塱大橋，在建設協調過程中同樣經歷瞭"拉南投中寮農地貸款土融宜蘭三星土融鋸式"的煩惱與尷尬，即使是建成通車兩年後的今天，6公裡長的禪西大道一期桂丹路-季華路段，至今仍然沒有一條跨區域公交線路覆蓋。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-02/08563533170.shtml

  苦盼七年，龍灣大橋即將通車。作為佛山市重點項目，龍灣大橋早在2006年就已立項，後因各種原因一直到2010年才正式動工。對這座大橋的期盼，折射著人們期待加快打破區域交通瓶頸的共同心態。

  □專業鎮依托制造與世界直接對話，未來如何實現內部對話與融合

  龍灣大橋與興塱大橋建設過程，見證瞭跨區域協調的艱難和尷尬

鎮街融合組團如何不成 阻團

  兩座大橋建設的背後，體現的是組團城市佛山在轉型發展中的硬件需求，更是區域協調發展機制的深度變局。組團如何不成為"阻團"，這是佛山新型城鎮化道路上繞不開的命題。

內容來自sina新聞

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  記者梳理各銀行公告發現，"沒有停止發放房地產貸款"、"穩健審慎地開展房地產相關金融業務"、"將繼續保持房地產貸款平穩發展"說法均包括其中，維護市場情緒的目的溢於言表。某股份制銀行天津分行負責人告訴記者，"停貸"消息引發的連鎖反應引起瞭監管部門高度關註，發佈公告也是按照監管部門的要求澄清傳言、穩定市場。

  盡管各大銀行表態房地產融資政策並未變化，但銀行渠道收緊房地產融資的趨勢由來已久。某大型國有銀行房貸部負責人表示，房地產仍是支柱產業，監管部門會讓銀行逐步"去杠桿"，但絕不會突然停止所有的房地產開發貸款，隻是逐步暫停收益率比較差的貸款；同時風險控制會更加嚴謹，更嚴格地對房地產企業進行資質審查和信用風險評估。


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  本周，地產股經歷瞭受驚、回暖的"過山車"行情：周一A股地產板塊大跌超4%，銀行板塊也同時下跌。周二，房地產板塊繼續大幅受挫；周三，隨著銀行發佈澄清公告，房地產板塊終於止跌回暖，結束瞭此前的四連跌；但是好景不長，周四，房地產板塊下跌1.09%。

  地產股結束連跌

  銀行公告否認停貸

  "房價真能降？我看外地都有降的瞭，咱這有戲嗎？"市民王先生最近到處看盤選婚房，而樓市的一舉一動牽扯買房人的敏感神經。上周末，杭州、常州等地的樓市突然降價，三四線城市的樓市寒意襲來。不過截至昨日，包括五大國有銀行在內的共10傢銀行已發佈澄清公告，說明房地產貸款相關信貸政策並沒有做出調整。

  截至目前，A股16傢上市銀行中，除3傢城商行外，其他13傢銀行均已就"停貸事件"發佈澄清公告。

內容來自sina新聞

  歷史數據顯示，銀行信貸是影響房地產市場最關鍵因素，信貸收緊的年份，房價下調，信貸相對寬松的年份，房價上漲。本市某信托公司項目經理張先生告訴記者，一二線城市房地產市場依舊看好投融資業務受影響較小，三四線城市房地產風險必須警惕；但是，一線城市的個別區域、個別樓盤出現停漲甚至下降，不具有樣本意義。

  本周，國傢統計局公佈的今年1月份70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，漲價依然是主流。與去年12月相比，70個大中城市中，房價上漲的城市有62個。下降的大多都是三四線城市。也就是說，從全國市場來看，房價出現瞭兩極分化行情。專傢認為，擠泡沫仍是房地產市場下一步面臨的重要問題，應抓住樓市的調整期逐漸將其擠出。"對房地產市場整體風險過度擔憂似乎並不足取，但是結構性過剩已經顯現，由此可能給銀行、購房者帶來的風險不容忽視。"透明售房市場研究院院長丁建剛表示。

  記者近日走訪本市多個樓盤售樓處，銷售價格與此前並未變化。某開發商在津有2個在售樓盤，該開發商負責人告訴記者，"以位於津南區雙港的項目為例，每天能賣出兩三套，目前仍按部就班推進，價格並未出現任何松動。"當被記者問及對本市今年房價的預判時，該負責人幽默地表示，"隻要是汽車限牌限號的城市，你隻管放心買！"雖然略顯戲謔，但一線城市、人口湧入、土地資源稀缺等因素，都成為房價背後的邏輯所在。

銀行公告否認停貸 天津樓盤未現降價

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/08382626918.shtml

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  預計10年後，這裡將建成120個市場會展、現代金融、傳統金融、教育培訓和商業商住項目，成為迄今為止全球規模最大的金融區，其定位是"與中國北方經濟中心相適應的金融服務體系和金融改革創新基地"。

  報道稱，於傢堡將按照"一個基地、五個中心"(金融改革創新基地、股權基金中心、融資租賃中心、要素市場中心、商業保理中心、結算中心)的定位，開展外資股權投資基金、商業保理、融資租賃註冊資本金意願結匯試點，打造國際金融服務區。

  據介紹，於傢堡金融區是天津擬耗資2000億元在濱海新區建設的全球最大的金融區，占地3.86平方公裡，擬分四期建設。按照規劃，2009年啟動的於傢堡金融區工程，預計三年全面開工、五年初具規模、十年基本建成。目前，起步區35個項目中，已開工12個項目，年底前將有23座樓宇破土動工。

  據北京日報8日報道，從濱海新區中心商務區管委會獲悉，《天津於傢堡金融創新支持現代產業發展試點方案》已正式上報國務院，國傢發改委正在征求各部委意見。今年中心商務區將努力爭取國務院批準《試點方案》，重點實現金融機構、金融市場、金融產品和金融開放的突破與創新。

天津於傢堡金融創新試點方案上報國務院 或今年落地

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-08/14262679001.shtml

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  此外，陳曉明還表示，針對剛需市場的需求較為旺盛，銷售價格和銷售進度比較容易控制。對於改善型項目來說，房企會通過小批銀行2胎利率利率多少免費諮詢試算開盤把握銷售節奏，也可以通過推出特價產品，將價位穩定在一定水平上。

  雅居樂藏龍禦景在售的房源均為精裝修，精裝標準在3500元-5500元/平方米左右。而在售房源的折後價格在17000元-18000元/平方米左右。最新入市的單位改為毛坯房，起價為11800元/平方米，均價13000元/平方米的水平，與此前精裝標準售價相比，下降瞭6000元/平方米左右。

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報名提示：報名8小時內將收到電話回訪。

  其中，萬科4月實現銷售面積110.7萬平方米，銷售金額123.8億元，分別環比下降12.97%和18.55%。中國海外(00688.HK)4月份實現合約銷售面積84.4萬平方米，合約房地產銷售額119.3億港元，環比下降12.93%和18.39%。保利地產(600048.SH)4月簽約面積80.14萬平方米，實現簽約金額94.37億元，環比下降28.47%和21.61%。華潤置地(01109.HK)月銷售額為44.3億元，環比下降34.4%。

  房企普遍提價

  量跌的背後

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/09073172095.shtml

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  "3月銷售額劇增，提前消化瞭4月的需求，因此，4月的銷售量出現下跌也是符合預期的。"尚東地產廣州某在售項目營銷部門一位人士向記者分析。

  中原地產市場研究部統計數據顯示，在20傢已公佈4月份銷售業績的房企中，4月份，這20傢房企的銷售額合計為604.23億元，雖然銷售金額仍在高位運行，但相比3月份的730.05億元，環比下降瞭17.2%。

  高端項目合生創展紫龍府項目目前報價為3.5萬元/平方米，該項目銷售部工作人員表示，此前曾推出幾套特價產品，拉低瞭銷售均價，實際上大部分優質單位的售價漲幅均在5%以上。

  上述人士稱，其所在項目屬於中高端項目，面向的是投資型和改善型的買傢，因預售證獲批進度較慢，因此，賬面上的銷售數據出現瞭阻滯。



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  此外，陳曉明還表示，針對剛需市場的需求較為旺盛，銷售價格和銷售進度比較容易控制。對於改善型項目來說，房企會通過小批銀行2胎利率利率多少免費諮詢試算開盤把握銷售節奏，也可以通過推出特價產品，將價位穩定在一定水平上。

  雅居樂藏龍禦景在售的房源均為精裝修，精裝標準在3500元-5500元/平方米左右。而在售房源的折後價格在17000元-18000元/平方米左右。最新入市的單位改為毛坯房，起價為11800元/平方米，均價13000元/平方米的水平，與此前精裝標準售價相比，下降瞭6000元/平方米左右。

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報名提示：報名8小時內將收到電話回訪。

  其中，萬科4月實現銷售面積110.7萬平方米，銷售金額123.8億元，分別環比下降12.97%和18.55%。中國海外(00688.HK)4月份實現合約銷售面積84.4萬平方米，合約房地產銷售額119.3億港元，環比下降12.93%和18.39%。保利地產(600048.SH)4月簽約面積80.14萬平方米，實現簽約金額94.37億元，環比下降28.47%和21.61%。華潤置地(01109.HK)月銷售額為44.3億元，環比下降34.4%。

  房企普遍提價

  量跌的背後

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/09073172095.shtml

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  "3月銷售額劇增，提前消化瞭4月的需求，因此，4月的銷售量出現下跌也是符合預期的。"尚東地產廣州某在售項目營銷部門一位人士向記者分析。

  中原地產市場研究部統計數據顯示，在20傢已公佈4月份銷售業績的房企中，4月份，這20傢房企的銷售額合計為604.23億元，雖然銷售金額仍在高位運行，但相比3月份的730.05億元，環比下降瞭17.2%。

  高端項目合生創展紫龍府項目目前報價為3.5萬元/平方米，該項目銷售部工作人員表示，此前曾推出幾套特價產品，拉低瞭銷售均價，實際上大部分優質單位的售價漲幅均在5%以上。

  上述人士稱，其所在項目屬於中高端項目，面向的是投資型和改善型的買傢，因預售證獲批進度較慢，因此，賬面上的銷售數據出現瞭阻滯。



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  2013年11月25日

  三、嚴格執行差別化住房稅收政策。加強房地產開發企業所得稅、營業稅管理，做好土地增值稅預征及清繳管理。加強存量房契稅、營業稅、所得稅、印花稅等交易稅收的管理，確保差別化住房稅收政策落實到位。強化部門之間信息共享機制建設，堵塞稅收漏洞，加大投機投資性購房的交易成本。

  (一)繼續嚴格執行《太原市人民政府關於進一步加強房地產市場調控工作的意見》(並政發[2013]15號)，深度挖掘限購空間，加大限購政策執行力度。

  (二)提高單身人員購房年齡門檻。單身人員可以作為獨立傢庭購房，購房年齡從原規定的18周歲提高到20周歲。凡20周歲以上、有本市戶籍且無房的單身人員，隻能在本市范圍內購買一套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。

  (四)嚴格限制黨政機關、企事業單位、其他社會組織購買住房數量，原則上每單位隻允許購買一套住房。需購買兩套及以上的，應提交購房用途、套數和價格，經市政府批準，方可購買。

  五、大力支持普通商品住房項目建設。凡新審批、新開工的普通商品住房項目，建築面積在90平方米以下的套型必須達到開發建設總面積的70%以上；最大套型建築面積不得超過143平方米。建立行政審批快速通道，切實提高中小套型普通商品住房建設項目審批效率，加快供應上市速度。

  九、強化輿論宣傳和正面引導。定期發佈市場信息，提高市場信息透明度，促進市場理性發展。新聞媒體要大力宣傳我市住房保障和房地產市場調控工作取得的進展與成效，提高發佈信息的準確性，穩定市場心理預期，為促進房地產市場健康平穩發展提供有力的輿論支持。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/09362516708.shtml

  一、提高住房限購政策門檻

  (五)加大對違反限購行為的查處力度。購房人騙取購房資格的，不予辦理產權登記手續，並應承擔相應法律責任，3年內不得在本市購房；房地產開發企業、中介機構教唆、協助購房人騙取購房資格的，責令限期整改。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

  二、充分發揮信貸政策對房價調控的作用。中國人民銀行太原中心支行應在國傢統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例；督促金融機構在滿足廣大市民自住型購房信貸需求的同時，采取有效措施控制投機投資性購房的貸款需求。各金融機構發放信用貸款要向中小套型普通商品住房和政府主導的保障性住房項目傾斜，以增加中小套型普通商品住房和保障性住房的有效供給。

內容來自sina新聞

  四、加大中小套型普通商品住房和保障性住房土地供應力度。科學合理地編制《太原市2014年度土地供應計劃》及《太原市2014年住房用地計劃》，確保保障性住房及中小套型商品住房的用地供應不低於住宅用地總面積的70%。規劃部門要優化保障性住房和普通商品住房的空間佈局，保證住房供求的結構性平衡。以結構優化降低市民的居住成本，帶動銷售價格下降。

  (三)從嚴審核購房資格。非本市戶籍居民傢庭需要購房的，必須提供在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的有效合法證明。無法提供者，不得在本市范圍內購買住房。

  六、加大保障性住房建設力度。繼續加快各類棚戶區(危舊房)改造， 2017年底前完成成片棚戶區改造，基本完成零星棚戶區改造。加快棚戶區安置住房建設進度，提高建成區老舊住宅項目土地節約集約利用水平，確保棚戶區改造被征收居民的安置需求。將城中村改造納入城市棚戶區改造范圍，加大整村拆除改造的力度，力爭在5年內基本完成。繼續實行廉租(公共租賃)住房在普通商品住房中按比例配建的規定，多渠道籌集保障性住房房源。加快保障性住房建設項目的手續辦理，增加保障性住房建設用地規模，切實落實資金籌集和投入，確保盡快形成實物進行安置、分配。放寬廉租住房保障對象的準入門檻，收入標準從傢庭人均月收入1125元放寬到1290元，進一步擴大住房保障覆蓋面。

  七、加強商品住房銷售價格管理。繼續強化執行商品住房銷售房源價格公示、明碼標價、一房一價等規定。對新建商品住房預售價格進行指導，引導企業理性定價。擅自提高普通商品住房銷售價格的，暫停其商品房買賣合同網簽，物價部門依法予以查處。加大中低價位商品住房供應，控制高端商品住房的供應。

  八、嚴厲打擊違法違規行為。進一步加大對房地產開發企業、經紀機構經營場所和行為的日常管理和監督檢查。從嚴查處發佈虛假信息、無證預售、捂盤惜售、囤積房源、雇傭或縱容他人炒作房價及違反限購政策等行為，記入企業信用檔案。加大對閑置土地的清理力度，嚴打各類囤積土地行為。加大處理各類問題樓盤的工作力度，積極盤活各類存量房地產。

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  本意見自發佈之日起施行。

  太原市人民政府

  為進一步貫徹落實國傢房地產調控政策，充分挖掘保障性住房和普通商品住房土地供應潛力，優化省城房地產空間佈局，努力擴大住房市場供應，著力穩定市場預期，抑制房價過快上漲，滿足自住型普通商品住房需求，切實維護住房民生，推動我市房地產市場健康、平穩、持續發展，現就進房屋2胎代辦任何問題免費諮詢一步加大房地產市場調控工作力度，提出如下意見：

  各縣(市、區)人民政府、各開發區管委會、各有關單位：

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記者看到，由於厲老年事已高，工作人員特意為他準備瞭椅子，但厲老堅持站著講完瞭所有內容。

農民有需求 房地產沒飽和

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/08155942077693666584912.shtml

農村土地確權是要完成集體土地所有權、集體建設用地使用權和農民宅基地使用權等三權的登記發證工作。上午的演講中，厲老在介紹他在台中民間二胎房貸年息缺錢急用哪裡借錢浙江調研的情況時說，農村土地確權後農民收入增加瞭，紛紛在自傢蓋起小樓。“收入好瞭，種植能手都不願進城打工瞭。”

但厲老指出，這並不代表農民不想進城瞭，“他們希望在村裡有套房，搞傢庭農場。在不遠的城裡有套房，讓老人和孩子享受(優質的)醫療、教育資源”。為此，他指出中國的房地產需求沒有飽和。他表示中國的城鎮化必須就地進行，讓農民“就近進城”。

內容來自sina新聞

今天上午，第十四屆中國MBA發展論壇暨北大光華MBA二十年慶典在北大舉辦。著名經濟學傢厲以寧教授在演講中表示，農村土地確權讓農民收入提高，使他們有瞭在城裡購房的需求，因此中國的房地產還沒有飽和。

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  公告顯示，今年上半年，萬達院線營業收入為24.7億元，歸屬於母公司所有者的凈利潤為4.17億元，每股收益為0.84元。此外，萬達院線在全國80多個城市擁有150傢自有已開業影院，上半年影院票房收入為19.88億元，同比增長26.22%，在全部收入中占比達77.28%；賣品收入及其他業務收入達到5.6億元，主要來自電影衍生產品、餐飲類及廣告發佈等。

  萬達電影院線股份有限公司擬在深圳證券交易所公開發行股票不超過6000萬股，占發行後總股本比例不低於10%，擬募集資金達20億元。萬達院線曾兩次增資引入資本，但增量資金在短期內已被快速的業務擴張所消化，從而需要進行上市融資。

  本報訊(記者張毓)昨日，證監會網站公佈瞭萬達電影院線股份有限公司預披露說明書。據瞭解，萬達院線在今年4月已經提交過預披露說明書，新版說明書則增加瞭今年上半年的業績數據。

內容來自建地貸款苗栗公館建地貸款房貸利率比較2015 首購sina新聞

  作為萬達院線的實際控制人，萬達集團董事長王健林間接控股的萬達投資持有萬達院線68%的股權，包括王健林兒子和兄弟在內的15名自然人股東持有16%的股權，12傢法人、合夥企業持有剩餘的16%。

  而在業務上，萬達院線也和萬達集團有著緊密的聯系，據公告顯示，萬達院線是萬達廣場影院業態的唯一戰略合作夥伴，截至今年上半年，萬達院線150傢影院中有89傢租賃的是萬達物業，占到影院經營面積的67.48%。

萬達公佈預披露說明書 萬達院線擬募資20億元

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-18/14464530560.shtml

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??多年來，公眾對於公積金“提取難”的呼聲從沒有斷過。公積金“交錢容易取錢難”，這是不少公眾反映的一個共性問題。另外一個反映突出的問題就是，公積金提取范圍過於狹窄，部分城市明文規定的“租房可以提取”，實際操作起來是一紙空文。



??前後歷經約三年時間，曾因各種原因兩度推遲，直到2014年年底才完成的《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）的修訂工作終於有瞭階段性進展。根據媒體報道，住房和城鄉建設部已經基本完成瞭《條例》修訂的有關工作，並已形成修訂草案稿。如無意外，將於近期上報國務院法制辦。

??據悉，截至2014年8月，全國住房公積金繳存總額已經達到7.03萬億元，覆蓋1.07億繳存職工。“拓展住房公積金的提取范圍，可以促進公積金持有人福利或權益增加，能讓公積金這種制度的功能進一步增值，同時也是提升消費潛能的一種推動作用。”丁肇勇表示，《條例》中將放寬住房公積金提取范圍的可能性非常大，“可以說在合理、合法的前提下，放寬是一種多贏舉措。”

租房有望可提取住房公積金

??修訂草案稿對原有住房公積金的使用、監管等都有所完善。其中在用途方面，既包括允許住房公積金用於發放保障性安居工程長期建設貸款，也包括個人提取使用住房公積金用途的多元化等。

??公積金提取有望放寬

??丁肇勇認為，那些沉淀的住房公積金，也抑制瞭部分市民的現有消費能力。甚至影響人們的幸福感和滿土建融南投竹山土建融足感。

??放寬提取范圍是多贏舉措

??2011年，住建部會同有關部門制定瞭試點項目，允許住房公積金用於向保障性安居工程提供長期建設貸款。截至2011年年底，地方住房公積金管理部門已向50%的項目發放瞭貸款，其中重慶（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、天津（樓盤）、大連（樓盤）、長春（樓盤）、昆明（樓盤）、無錫（樓盤）等城市已經按計劃實現全部放款。所以新《條例》可能將寫入允許住房公積金用於向保障性安居工程提供長期建設貸款的有關內容。

??同時，根據《中國經營報(博客,微博)》的報道，住房公積金的提取使用范圍將進一步放寬，可能以適當的形式在《條例》的修改稿中體現。比如之前不同地方嘗試的用於支付房租、裝修款項、用於涉及個人重大民生支出的支付、異地繳存使用等問題。

??吉林大學經濟學院副教授丁肇勇表示，住房公積金制度執行時存在一些弊端，使得相當數量的住房公積金處於沉淀狀態。比如有的市民在購房時不需要使用住房公積金，那麼他要想提取住房公積金就需要等到退休以後。但是當時他可能會有其他方面的資金需求，這種延後十幾年甚至幾十年的“福利”就大打折扣。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-11/12565959905490959132762.shtml

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  另外，規劃部門強調，恒達花園沒有擅自修改容積率。恒達花園項目在公開拍賣出讓並由三水恒達房地產發展有限公司取得土地使用權後，其修建性詳細規劃從公示、批準至一期竣工售樓，其二期工程修建性詳細規劃就一直未曾變更。至今恒達花園售樓部的售樓模型仍如此展示，所以二期增加容積率，原業主在買樓時已經知曉，不存在任何欺瞞行為。

  規劃部門回應稱，改變容積率符合法定程序，不存在任何欺瞞行為

  日前，三水規劃部門相關負責人解釋稱，容積率的調高，是由於地塊三最終未能征收，致使恒達花園通過公開招拍掛時隻獲得地塊一、二的土地使用。規劃部門按照有關規定，於今年1月啟動容積率調整程序。經過瞭專傢組的論證後，同意恒達花園項目容積率由原來的1.8調整為2.73。隨後，區政府同意該項目增加建築面積，開發商補繳土地出讓金。

  恒達花園的業委會表示，當年地塊拍賣時，已明確規定瞭容積率。如今地塊一進行二期開發，才向業主張貼告示，將小區容積率提高至2.73，是原來的1.5倍。"容積率調高後，小區的建築面積會增加，居住環境將更加擁擠。"部分業主認為，開發商的這種行為有損他們的合法權益，希望能進一步維權。

  業主：擔心小區人口稠密降低品質

  本報訊(記者李文慧攝影報道)恒達花園容積率將從2005年獲批的1.8調到2.73，容積率增瞭五成。此規劃公告一出，引發瞭部分業主的反對，他們擔心容積率增大，會降低生活品質。日前，三水規劃部門回應稱，此舉按照容積率調整程序進行，開發商已按規定程序和標準補繳出讓金，不存在任何欺瞞行為。

  恒達花園容積率從2005年獲批的1.8調到2.73

  連日來，一張恒達花園建設二期規劃變更公告引發瞭眾多住戶議論。根據該公告，該小區的容積率(小區的總建築面積與用地面積的比率)將從1.8變更到2.73，增五成。變更內容上還寫明，"因為地塊容量增大，部分單體的高度和層數有所調整"。

  據悉，恒達花園2005年掛牌出讓的土地有三塊。並規定容積率不高於1.8。至今開發商在地塊一的東面開發並出售瞭21棟住宅樓，但其餘地塊一直閑置著。近日，開發商開始在地塊一的西面進行二期建設，計劃再興建15棟高層住宅樓。

恒達花園地塊一（二期）準備進行開發。

  部門：改變容積率符合法定程序

三水恒達花園容積率增五成 業主多反對

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  目前，恒達花園地塊一(二期)正在進行小區規劃設計方案的審核，根據規定程序在審批前對方案進行公示。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/08493468841.shtml

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-29/08563524857.shtml

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  全國政策

  全國土地市場10月份開始"降火"瞭。據統計數據顯示，全國53個重點城市土地成交總建築面積為4032萬平方米，同比下降33%，總成交金額為995億元，同比下降19%，成交量和成交價格出現雙降的現象。從成交規模看，僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個城市成交建面同比去年有所上漲，三四線城市同比均有所下降，一二線成交建面占總成交建面的80%。從成交金額來看，本月共12城土地成交總金額同比上漲，深圳上漲幅度最大，為513%，而廣州和上海同比去年則略有下跌，一二線城市成交總金額約占總成交金額的九成。

  10月全國一手房價同比漲10%北上廣調控目標基本落空

  調控高壓之下一線城市樓市量價現下降跡象

  10月份全國土地市場降溫

  2013年第45周新增供應2宗地塊。總供應面積9.17萬平米，2宗均在高新區，為工業用地。

  深圳二套房首付七成正式實施

  三、二手房市場成交狀況

  繼制造業PMI攀升至18個月新高後，10月非制造業PMI也升至14個月新高的56.3%，進一步確認經濟延續趨穩向好的態勢。自本周起，還將有包括投資、進出口、消費和工業增加值等諸多數據公佈，將為投資者判斷經濟形勢提供更多依據。稍早公佈的10月官方和匯豐制造業PMI雙雙有力回升，預示中國經濟企穩回升態勢延續到四季度。"10月宏觀數據將呈現經濟下行、物價上行的格局。"申銀萬國證券首席宏觀分析師李慧勇說。

  1、成交狀況

  2、土地成交

  一、土地市場

  地方動態

  按人民銀行深圳中心支行通知，昨日起，深圳二套房首付比例由原來的六成調高至七成以上。記者查閱深圳市規劃和國土資源委員會連日網簽數據顯示，自人民銀行11月1日正式下文至11月5日，網簽數據出現較大幅度的增長，環比增長瞭232%，與十月份整個下半月的網簽數大致相當。據登記中心有關負責人分析，新政影響不大，但也不排除購房者會選擇盡快完成網簽。但也有業內人士分析認為，除瞭搶閘網簽外，也不排除會有某樓盤集中過戶導致。

  本周3個樓盤加推，推貨485套，銷售275套，銷售率57%。

第45周名企紮堆開盤，住宅成交量升價跌

  二、一手房市場

  調控高壓之下，一直是房價領漲者的一線城市，出現一絲下降跡象。中國房產信息集團(CRIC)研究中心數據顯示，金九銀十傳統銷售旺季，此前一路高歌的一線城市卻出現下降跡象。數據顯示，北京金九銀十成交207.9萬平方米，較2012年下降16.7%；廣州金九銀十成交194萬平方米，同比下降15.4%；深圳雖有增長，但相對於2012年僅增長3.7萬平方米。價格方面同現下降，北京房協根據市住建委網簽數據統計，10月單月北京新建住房簽約價為1.94萬元/平方米，環比下降4.5%，同比方面，同比下降6.3%。

  本周二手住宅成交381套，較上周增加50套，環比增漲15.11%。

  從成交價格來看，天心、開福區均價在7000元/平米以上，僅天心區均價環比增長1.45%，其餘五區環比下滑1.20～14.15%。

  從成交套數來看，本周雨花區成交763套，環比增長82.97%，居六區第一，成交集中在東瀾灣、芒果雅苑、長房未來城等項目，天心、嶽麓區成交環比增長5.73～7.16%之土建融屏東三地門土建融間；望城、芙蓉、開福區環比下降7.87～18.60%。

  1、土地供應

  一級市場方面，2013年第45周(11月3日－11月9日)第44周第45周新增供應2宗地塊。總供應面積9.17萬平米，2宗均在高新區，為工業用地，成交2宗地塊，[2013]長土網002號商住用地被奧克斯置業有限公司溢價7%拍得，另一宗為工業用地。

  全國動態

  2013年第45周成交2宗地塊，1宗工業用地，1宗商住用地，[2013]長土網002號商住用地被奧克斯置業有限公司溢價7%拍得。

【長沙樓市11月開盤預告】

  11月5日，中國人民銀行公佈第三季度《中國貨幣政策執行報告》指出，下階段重點是創造穩定貨幣金融環境，促使市場主體形成合理和穩定的預期。央行強調，下一階段中國將繼續實施穩健的貨幣政策，保持定力，精準發力，不放松也不收緊銀根。其中，在深化金融機構改革部分，人行再次強調，要擴大民間資本進入金融業，鼓勵民間資本投資入股金融機構和參與金融機構重組改造，嘗試由民間資本發起設立自擔風險的民營銀行、金融租賃公司和消費金融等金融機構。

  2013年第45周(2013年11月03日-2013年11月9日)，長沙內六區新建商品房網簽2769套，面積29.34萬平米，其中住宅網簽25254套，面積26.33萬平米；住宅網簽均價為6134元/平米，非住宅網簽均價為10926元/平米。二手房網簽成交398套，面積4.10萬平方米，其中住宅成交381套，面積4.02萬平方米。

  本周長沙內六區商品住宅成交2525套，較上周增加271套，環比增長12.02%；成交面積26.33萬平米，較上周增加2萬平米，環比增長8.22%。

  本周商品住宅成交均價6134元/平米，較上周減少361元/平米，環比下降5.56%。

  10月最新288房價指數表明，全國一二手房價持續上漲，就個別城市而言，北上廣的全年調控目標基本落空。11月1日，據克而瑞獨傢發佈的中國城市住房價格288指數顯示，2013年10月，中國城市一手房價格指數連續九個月上漲，價格同比漲幅達10.50%；二手房價格指數亦延續瞭一年的上漲勢頭，房價同比上漲4.85%。其中，北上廣一手房價同比上漲幅度均與九月持平，約在20%左右。

  10月多項宏觀數據或呈經濟下行物價上行格局

  二胎房貸 各家銀行二胎房貸利率比較2014任何問題免費諮詢2、周開盤走勢分析

  2013年第45周，世聯監控長沙內六區5個樓盤開盤，共推貨931套，銷售565套，銷售率61%。

  3、周開盤情況

  本周2新開樓盤，開盤推售564套房源，銷售295套，銷售率52%。

  央行：繼續穩健貨幣政策鼓勵民資入股金融機構

  4、存量分析

  截止2013年10月31日，長沙內六區一手住宅可售面積為1050.95萬平米，庫存量進一步加大，若按近8周長沙內六區一手住宅平均每周23.43萬平米的銷售速度，目前住宅可售量需45周才能被市場完全消化。

  5、成交排名TOP10樓盤

  本周TOP10上榜樓盤分佈：嶽麓區5個，雨花區各4個，望城1個。TOP10樓盤本周共銷售938套房源。

  1.政策

內容來自sina新聞

   四、一二手房成交走勢

  本周一二手住宅共成交2906套，較上周增加321套，環比增長12.42%，一二手住宅成交系數比為0.15。

  二級市場方面，本周長沙內六區新建商品房網簽2769套，29.34萬平米，商品住宅成交2525套，較上周增加271套，環比增長12.02%；成交面積26.33萬平米，較上周增加2萬平米，環比增長8.22%。成交均價6134元/平米，較上周減少361元/平米，環比下降5.56%，總體表現為量升價跌。

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  在擴大購房資金支持方面，鄭州在降低首付比例的同時，全市約有100多個樓盤還可享受最高70萬元的"組合貸"；蕪湖則對符合條件的高校畢業生購房安傢補助政策進行調整，取消之前"就業滿3年"才可獲得購房補助的時間限制。

  而隨著濟南取消限購政策，業內人士預計，其它城市跟隨的步伐將大大加快，下半年除一線城市外，其餘30多個城市的限購政策都將逐步放開。

  對於濟南放開限購的原因，業內人士認為，主要還是和當地市場環境有關。

  而就在人們以為濟南松綁限購是又一個"見光死"的案例時，7月9日晚，濟南當地媒體《齊魯晚報》發佈消息稱，濟南的新房二手房限購將從7月10日起全面放開，今後購買新建商品住房和二手房不再需要開具證明。第二天，濟南市住房保障和房產管理局也證實瞭這一消息。

內容來自sina新聞

  此外，在調整戶籍政策方面，武漢宣佈，從7月1日起，畢業超過兩年的普通高校畢業生或留學回國人員，在武漢就業創業，具備本科或研究生學歷，提供學歷學位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創業且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。

  濟南明確放松限購

  巨量庫存壓頂濟南祭救市"大招" 或引30餘城市連鎖反應

  7月2日，一份名為濟南市城鄉建設委員會的紅頭文件在網絡上迅速流傳開來，這份標題為《關於對我市商品房限購政策調整的請示》的文件中，濟南市城鄉建設委員會建議在全市范圍內解除新建商品住房和存量住房的限購政策。同時，該文件上清晰地標註著該市主要行政領導的親筆批閱意見："同意城鄉建委建議，待報國傢住建部備案實施。"

  據記者瞭解，就在濟南全面放開限購後的第二天，便有媒體報道稱，從7月14日起，南昌市除東湖、西湖、青山湖、青雲譜四區繼續實行商品房限購外，其它區域全部放開限購，購房申報材料不用再經過審核。不過，對於這一情況，南昌市房管局方面表示"沒有接到相關通知"。

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  各地相繼出臺放松限購措施

  不過，就在濟南限購松綁的消息在網上流傳一整天後，當日晚間，濟南市城鄉建設委員會網站對此消息進行回應稱："我市擬對現行房地產市場調控政策進行調整。為促進濟南市房地產市場健康穩定發展，我市正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法，待確定後實施。"

  業內人士指出，放開限購短期內會對市場形成一定利好，市場有望走出一波上升行情，但如果信貸等政策沒有本質變化，市場的反彈將很難持久

濟南庫存壓頂祭救市大招 或引30餘城市連鎖反應

  截至4月份，濟南的普通住宅存量為661萬平方米，去化周期長達15.7個月。同時，據中原地產研究部統計數據顯示，今年上半年，濟南合計簽約住宅20753套，較2013年同期的30974套下調瞭33%。可售套數則上漲瞭1萬套。濟南房管局的數據也顯示，2014年上半年，濟南共成交商品住宅20968套，同比下滑24.45%，成交面積與金額則分別為229.81萬平方米和202.89億元，同比下滑26.73%和13.48%。

  此外，濟南外來人口的湧入速度也出現大幅下降，而房地產市場的一個特征就是人口流向決定房價走勢和成交量。

  至於濟南放松限購可能產生的效果，中原地產首席分析師張大偉表示，放開限購短期內會對市場形成一定利好，市場有望走出一波上升行情，但如果信貸等政策沒有本質變化，市場的反彈將很難持久。

  實際上，面對上半年"跌跌不休"的樓市，不少二、三線城市都開始按捺不住，希望可以解除限購，以幫助當地的房地產市場回暖。

  而面對房地產市場不斷下行的壓力，地方房屋二胎借款 中壢貸款全省皆可處理政府也在持續推進各項微調政策，內容涉及方方面面，包括放松限購、限價，擴大購房資金支持及調整戶籍政策等。

  6月20日，呼和浩特市房地產開發監督管理處官網發佈文件放開限購，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續時，不再要求提供住房套數查詢證明，產權登記部門不再對購房人的房屋套數進行查詢。

  張大偉則表示，在放松限購方面，除呼和浩特和濟南外，目前福州隻要是全款購房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購政策限制；廈門非戶籍人士則可以通過"補稅"方式取得購房資格。放松限價方面，北京今年初已經取消對高價樓盤的入市限制；而作為廣州郊區的增城、從化等地，限價政策已逐步放開；而廣州中心區域部分項目，則因價格過高使得網簽受限的現象也得到緩解。

  繼呼和浩特後，濟南也於7月10日全面放開瞭限購。在此之前，濟南已執行瞭40個月的限購政策。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-14/08032816962.shtml

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  "上海房貸從3月份到現在首套房都是基準利率，銀行根據購買房子的房齡、買房人的資質看利率是否上浮，大部分就是基準利率。一般21天審核，10天多放款。現在速度都蠻快的。建行放款會慢一些，不過建行可以接受房齡在89年之前的房子。"上海我愛我傢物業顧問陳開河告訴記者。

  "政府期望房地產走入良性境地，央行、銀監局支持房地產的剛需房貸，但是房地產行業裡的酸甜苦辣是很難為外界知道的。銀行在按揭房貸上的怪招增加瞭開發商的成本，這也會影響到房價和消費者的利益。"一傢中小房地產企業董事長告訴記者。



  央行喊話後，各銀行相繼表態，將提高個人住房貸款的審查審批效率。但在房貸利率上，作為獨立商業主體，優惠政策尚未出現。

  第二個怪現象是，銀行在放按揭房貸款時，要求相關開發商向與銀行無關的中介公司變相收取3%的咨詢費，這不排除落入私人腰包的可能。

  在房貸額度比較緊張的情況下，銀行房貸市場出現瞭一些怪現象，且操作隱蔽。

  "杭州房貸市場有所松動。工行、中行審批速度有所加快。一般七個工作日審批，三四天放款。"杭州我愛我傢置業顧問彭萍萍告訴記者。

  "降價現象出現，一方面是需求減弱，觀望情緒濃重；另一方面受信貸收緊影響，房企資金鏈繃緊，流動性不足，期望走量實現緩解資金壓力。"融360金融搜索平臺的信貸專傢徐瑾表示。

  銀行緣何不喜房貸

  房貸的扭曲引發購房者觀望、開發商承壓，從需求端減少瞭房地產市場的資金補給，與開發貸一同收緊的中小房地產企業資金鏈條，中小房地產企業通過信托、影子銀行周轉的路徑亦被切斷，房地產市場的兩極分化將會出現，而這並非房地產市場的健康良性發展的題中之義。

  據融360透露，貸款搭售理財產品、保險，收取額度費、擔保費等各種違規行為開始出現。目前貸款搭售多被轉移到地下操作較為隱蔽，還有的銀行甚至將貸款額度扣留20%作為存款，不放給客戶。消費者接受附加條件越多越容易放款，如果不接受相關銀行搭售，甚至可能會要求上浮貸款利率，對此很多購房者隻能無奈接受。

  利潤是商業銀行的首要考慮。"商業銀行作為獨立的法人機構，以利潤為核心。除瞭對國有企業的信貸支持，過去房地產處於上升周期，個人房貸5%至6%是銀行最優質的業務資源。但是，現在受到利率市場化和金融創新的影響，銀行存款流失、資金來源高成本。5年期個人房貸基準利率為6.55%，銀行個人房貸業務利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、拉存款成本，盈利空間非常小。而小微貸、消費貸和表外(同業和通道)等業務的利潤水平則高很多。"深圳市房地產研究中心李宇嘉指出。

  房貸傳導鏈

  "一般而言，銀行存乙種建地缺錢急用哪裡借錢款利率走高，貸款利率自然也會走高。流動性弱的房貸，利率自然應該高。當這個利率在一定社會約束下不能夠提高的情況下，自然就會出現'房貸荒'的現象。"連平表示。

  無錫在5月1日起實施新政，將落戶的門檻從70平方米降為60平方米。 "無錫的房貸是基準利率，個別銀行有所上浮10%。一般4個工作日左右可以審批，將他項權證等交給銀行當天或三天內就可以放款。一般貸款的金額50多萬吧，所以批的也快。"丁氏置業的小陳告訴記者。

  央行發話支持首套房貸三周後，記者調研發現，一線城市如上海等變化不大；二線城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但首套商業住房貸款利率仍多是基準利率或上浮10%，並未出現商業銀行信貸政策的調整和優惠方案；三、四線城市房貸仍趨於收緊，甚至出現一些扭曲的怪現象

  剛需房貸的發放和利率水平對於房地產商而言是很重要的，可以釋放出一部分購買需求，華宇集團董秘華欣表示。

  同時，巴塞爾協議Ⅲ給銀行資本充足率達標的壓力越來越大。銀行傾向於不占用資本的中間業務和表外業務。

  "目前以土地或房產為抵押的貸款占銀行總貸款的40%至50%。隨著樓市漸漸進入高風險期，銀行不得不追加大量的壞賬撥備和資本補充，這意味著銀行正在為房地產下行風險買單。"李宇嘉指出。

  房貸的松緊不僅對購房者需求釋放有影響。

  市場上越是需要資金來緩解壓力的中小房企越是基本得不到銀行的開發貸款，如果房貸不能及時到位，開發商無疑陷入困境。

  在三、四線城市，房貸是五花八門，開發商迫於資金壓力，不得不接受銀行的變相調價。江西某中小房地產商告訴記者："在放款方面，銀行對企業提出各種變相條件。按揭房貸款從銀行給到房地產開發商的過程理應是在貸款申請辦理好、客戶拿到房之後，開發商就應該拿到房子的錢。但銀行卻開出條件要求開發商保證隨時存款保證銀行業績，否則就會有提高首付比例、推遲放款的可能。"

  事實上，銷售回款(首付款+按揭貸款)占開發商資金來源的40%至50%，是開發商主要的融資渠道。個人房貸的低利率補貼瞭開發商的融資成本。對於開發商而言，及時低成本的現金流是生命線。



  房貸，剛走過的三星期

  第三個怪現象是銀行按揭房貸的額度少，一般隻有幾十萬、幾百萬的額度，還常常會推遲放款時間，例如，當時要轉付給開發商的房款可能以暫時沒有錢等理由拖延付款時間。

  "這些現象即使在當地國有大型銀行也常有發生，農商行幾乎沒有什麼額度。"該房地產商告訴記者。

內容來自sina新聞

  去年以來，在銀行資金成本上升、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款從優質的"香饃饃"變成瞭無味"雞肋"。5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會，要求銀行"優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求"，"合理確定首套房貸利率水平"，"及時審批和發放符合條件的個人住房貸款"。

  商業銀行從去年四季度就流露出不待見個人住房按揭貸款的意思。在此情形下，近期央行的"落實住房信貸政策、改進個人金融服務"的窗口指導效果有限。

  "2002年至2013年伴隨著房地產市場發展，銀行投放瞭大量房地產的貸款。去年的按揭房貸發放占新增貸款也達房屋2胎增貸到30%左右。今年有所減少，也是每個銀行有自己的發展階段和放貸側重。"中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示。

  數據顯示，今年前四個月，房地產開發企業到位資金3.72萬億元，同比增長4.5%，但定金及預收款下降7.8%，個人按揭貸款下降3.1%。

  究其原因，商業銀行在商業銀行盈利核心與社會公共服務組織的身份沖突、支持剛需與房地產風險潛伏的交織、短期資金來源與長期房貸期限的不匹配(即"短借長用"的流動性錯配)，表內業務與出表業務的資本充足率考核權衡下，房貸利率呈現出不盡如人意的扭曲現象。

  此外，個人房貸業務面臨銀行"短借長用"的流動性風險。近年來，以同業和理財為代表的非存款短期負債占比越來越大，同業和理財占銀行負債的比例在20%左右，中小銀行占比超過三分之一。以短期低成本流動性來"滾資產"，已成銀行應對資金來源成本上升的重要策略，這就要求銀行具備高超的流動性管理能力和資產變現能力。而房貸有10至30年的期限。

  然而，傳統"紅五月"的樓市並未如期而至。市場機構數據顯示，截至5月27日，5月以來上海全市一手商品住宅成交量為50.4萬平方米，新增供應量為68.1萬平方米，批售比達到1.35：1。

  "銀行在房地產上升期發放的大量個人貸款，由於個人房貸無法出表，房價上漲收益為開發商和購房者享有。銀行無法分享收益，卻要承擔房地產下行周期的風險。這也是銀行對於房貸的保守原因。"李宇嘉指出。

  "如果房貸能夠使需求完全有效釋放，這會促使房地產市場平穩發展，對經濟的平穩運行會有好處。"交通銀行首席經濟學傢連平表示。

  放貸速度快瞭

  "上海的二手房還是好賣的，一個星期在塘橋有十多套房子成交，以學區房三、四十平方米為主。"陳開河告訴記者。

  嚴控房貸風險仍是今年銀監會的監管重點。銀監會相關負責人明確表示，銀監會嚴格執行國務院關於房地產開發貸款、個人住房貸款、土地儲備貸款等關於房地產貸款的有關政策。

  "九折優惠的貸款還能批下來嗎？"小李研究生畢業，去年10月份看中南京江寧區一套保利四室兩廳的房子，首付近七成，但至今房貸仍未下來。

  三、四線城市房貸怪現象

  三個星期過去，央行喊話的效果如何？記者調研發現，一線城市如上海，變化不大；二線城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但是首套商業住房貸款的利率仍多是基準利率或上浮10%，並未出現商業銀行信貸政策的調整和優惠方案。三、四線城市房貸仍趨於收緊，甚至一些扭曲的怪現象仍在潛伏。

央行喊話支持首套房貸三周後三四線辦貸仍趨緊

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/08212760427.shtml

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  "業 主對於服務要求不一，提價要取得雙過半同意就目前而言，確實很難真正執行到位桃園2胎代償。"曾志昌坦言，三水物業市場正處於陣痛時期。"收費和服務是密切關聯的，物 價成本上漲，業主最終會理性認識這一問題，隻是需要時間。"曾志昌表示，在經歷陣痛之後，三水物業市場或將實現優勝劣汰，回歸良性發展路徑。

  筆者獲悉，三水即將出臺的《關於加強物業收費管理辦法》試圖通過規范程序重構物業、業主、業主委員會之間的 "信任網絡"，但在"雙過半"的紅線之下，三水物業市場要終結保本微銀行中古車貸利率多少二胎年息利時代尚需時日。重重矛盾之下，三水物業市場蛋糕究竟如何，保本微利的物業市場如何改 寫歷史？

  業主自治 與維權意識的覺醒，業主參與的程度必然會有所提升。但業主委員會成立程序是否合規，業主委員會如何履職，正是這些問題困擾著業主委員會。筆者認為，主管部 門倘若能出臺相關規定，從業委會成立到履職能有一套完整的制度進行規范監管。業主委員會在合法合規程序之下成立、運行。信任危機自然也就迎刃而解瞭。

  269件物業合同糾紛案，同比去年增幅177%，物業糾紛愈演愈熱......三水物業市場怎麼瞭？

  物管企業陷盈利困局

  "學校、醫院等政府企事業單位確實是一個新的市場，我們當然是很想做的，但是要打進這塊市場是很難的。"廣州宜立物業管理有限公司蔡經理坦言，醫院、企事業單位市場雖好，但卻難以進入。"很多都是自己成立物業管理公司運行，競爭很多，很難爭取到。"

  物 業糾紛井噴、物業企業難以盈利，業主與物業管理公司之間的種種矛盾讓三水物業市場發展艱難。而本來被寄予期望的業主委員會遭遇難產、或是成立之後難以正常 履職，非但未能搭建橋梁解決矛盾，而是深陷矛盾旋渦。業主、業主委員會、物業管理公司三方矛盾糾葛，如同曾志昌所言，根源就在於三方之間的不信任。如何打 破"信任危機"，或是三水物業走出"微利時代"的第一步。

  但是現實是，三水眾多物業管理費卻遠遠沒有達到一般標準， 以三水匯豐豪園為例，無電梯的為0.45元/平方米，有電梯的也僅為0.58元/平方米。"海畔名苑有電梯，現在隻有0.8元/平方米，我們核算過成本根 本沒有盈利空間。"曾志昌坦言，惡性競爭之下的價格戰，最終受害的還是業主。"為瞭節省成本，物管企業的服務自然也就大打折扣，偷工減料的事情經常發 生。"

  惡性競爭導致價格戰

  曾 志昌告訴筆者，三水物業管理費相比南海、禪城、順德偏低，與高明基本持平。尤其是在一些舊小區，原來設置的物業管理費收取標準完全沒有盈利空間。"前幾年 交付使用的樓盤，沒有電梯的才每平方米0.5元到0.6元，有電梯的也才1元左右，有的甚至0.7到0.8元。隨著現在的物價和工資的上漲，根本就沒有盈 利的空間。即使是近一兩年新交付使用的小區，收費標準有所提高，沒有電梯的是每平方米1元到1.2元，有電梯的是1.5到1.8元，但物業公司盈利空間依 然很小。"曾志昌坦言，三水大部分小區物業管理費偏低，已經不適應目前的經濟發展水平。

  惡性競爭之下的價格戰持續上演，物業糾紛井噴現象也就不難理解。三水物業管理市場又將如何規范？三水近期即將出臺的《關於加強物業收費管理辦法》正是期望能改變三水物業市場的現狀，規范市場秩序。



  趨勢：醫院、企事業單位成香餑餑



  "光是這些一線操作人員就達到60到70人，每個人即使平均隻算2000元的工資標準也最少 要花費12萬到14萬，這還不包括物業公司的管理人員。可以說勞動力成本占據瞭物業管理企業開支的80%甚至是90%。"曾志昌告訴筆者，即使以1.2元 每平方的一般標準，物業管理公司在扣除人工成本之後也已經難有盈利空間。

  業 主多、收費難讓住宅小區物業仿佛成為"棄之可惜，食之無味"的"雞肋"。然而，與此形成鮮明對比的是，三水眾多的醫院、企事業單位，這些場所由於業主單 一，經費有保障，一時成為瞭眾多物業公司爭搶的香餑餑。在三水區物業管理協會秘書長曾志昌看來，經歷陣痛的三水物業管理企業，三水眾多的醫院、企事業單位 或成為其發展的新空間。

  三水物業市場到底賺不賺錢？曾志昌直言，目前三水物業市場面臨著非但不賺錢甚至虧本的尷尬局面。而物業管理費標準低、業主拒交成為其緣由所在。

  微利的三水物業市場究竟有多大的蛋糕？根據三水區物業管理協會給出的統計數據顯示，目前三水包括在建已經辦理預售許可證以及交付使用的小區共有80個。而三水物業管理企業的數目則為50傢。

  管理辦法的出臺期望對三水物管企業進行規范，但實際操作卻可能遭遇難題。"雙過半是紅線，沒有辦法跨越。"曾志昌介紹，按照規定物業管理公司要提高物業收費標準，必須滿足業主人數和物業面積"雙過半"才能執行。



  物 業管理協會的另一個重要嘗試，就是與三水法院成立物業糾紛訴前聯調工作室以應對井噴的物業管理糾紛。"將物業糾紛的雙方請到我們的工作室，然後通過我們的 專傢庫抽取專傢對矛盾進行調解。"曾志昌介紹，專傢主要是其他物業管理公司的資深人士。"物業市場本身發展得不規范，協會工作也確實比較艱難。"曾志昌坦 言，協會以期實現"行業自律"的實踐正在艱難推進。

內容來自sina新聞

  觀察

  物業糾紛矛盾激增，成為許多新開發樓盤的前車之鑒。好的物管服務也成為房地產商品牌宣傳的一部分。地產商前期補貼物管企業也成為三水眾多新樓盤發展的新趨勢。

  去年9月，三水區物業管理協會在三水區國土城建水務局的指導下成立，會員主要是三水的50傢物業管理企業。運行近10個月，三水物業管理協會"行業自律"的行動在艱難運行。

  "比 如說一個1000戶左右的小區，分四期開發，開發商為瞭保證自己的品牌會在開始時要求物業按照他們要求的標準提供較好的物業服務，對於物業虧損部分給予補 貼，等到全部開發結束就由物業方自負盈虧。"三水普華美居物業管理有限公司負責人黃文雄告訴筆者，他們負責的禦江南就是通過這一模式進行運行。他也坦言， 由於是新開發樓盤，他們的收費更接近現在的市場行情，但很多開發較早的樓盤確實難以盈利。

  打破"信任危機"

  本土小企業搶占市場

  "一些樓盤開發商在前期會對物業管理企業給予一定補貼，讓他們做好物業管理服務。"曾志昌告訴筆者，諸如禦江南、雅居樂、時代城項目仍在開發建設中，發展商均以前期補貼的方式保障物業管理水平。

  "物業企業少、不規范，物業協會開展工作的時候必然遇到許多問題，三水物業管理協會目前主要是做規范性的工作。"佛山市物業管理協會的負責人何篩紅表示，三水物業管理協會將前期物業管理招投標統籌起來，提前介入可以盡量減少惡性競爭。

  "三 水本地的物業管理企業就有近40傢，外地進駐三水的隻有近10傢左右。"曾志昌坦言，三水物業市場缺乏優質物管企業，基本上以本土小企業為主。80個住宅 小區，50傢物業管理企業競相爭奪，而小企業更是占據絕對主導地位，這在某種程度上也成為三水物業市場陷入惡性競爭、長期微利的重要原因。

  統籌：趙進

  房產商前期補貼確保物管質量

  筆者走訪發現，三水物業管理企業微利甚至虧本經營的生存狀態由來已久，由此衍生的惡性競爭也確實讓物業服務大打折扣面臨"硬傷"，矛盾聚焦點則在於，物業、業主與業主委員會三方的"信任危機"。

  "一些物業收費真的很低瞭，但還有業主拒交。"此前，三水法院立案庭副庭長麥景桃就曾表示，三水一些小區物業管理費標準本身較低，業主拒交更是加劇瞭物管服務質量水平的下降。

  期待三方理性歸位

  業主與物業管理公司之間的互不信任，三水不是特例。管理辦法的出臺，則是 三水試圖破題的開始。根據管理辦法，物業管理公司需要更公正公平地接受業主監督。盡管業主重口難調，偏低的物業管理收費標準提升需要艱難過程，但這無疑是 一個好的開始。管理辦法從某種程度上也將對三水物業市場現行的亂象予以整治和規范，此前一直被業主多次詬病的頑疾一旦根除，物業行業自律與規范才會真正開 始，經歷陣痛的三水物管企業也才能真正實現轉型。

  管理辦法讓物管企業能清除自身頑疾，而此後政府層面的諸多努力則可以視為信任平臺的搭建。三水政協關於物業小區的提案，物業管理協會的成立，都在試圖破解物管企業確實存在的難題，以有效的監督、必要的幫助，物業市場良性發展之下，業主的信任度自然也會有所提升。

  物 業管理公司與業主之間的信任危機，解決無非在於物管服務的提升、調價過程的合法合規以及業主的積極參與。業主委員會面臨的信任危機似乎在一開始就已經埋下 種子。三水目前業主委員會僅有13個，業主參與積極性不高、或是已有業主委員會不被信任都讓業主委員會難以發揮真正效果。

上半年發生物業合同糾紛案269件 三水物業市場怎麼瞭?

  轉型陣痛期的物業市場必然面臨著問題，三水物業管理市場如能通過行業自律、部門監管，業主自治等多種手段破解三方信任危機，物業市場最終會回歸良性發展路徑。而在此陣痛期，理性溝通、對等理解必不可少。

  聚焦



  三水物業市場轉型陣痛期，但一些新趨勢也開始出現。房地產商前期補貼物業管理公司，物業市場瞄準醫院、企事業單位的新市場，三水物業市場的蛋糕究竟如何？這些新動向是否能為三水微利物業市場帶來某些改變？

  亮點：地產商資金扶持物管做好服務

  "我們通過成本核算，發現一些物業管理費實在是太低瞭，根本就不可能有盈利空間，但還是有物業管理公司願意接手。"曾志昌坦言，小企業眾多的三水物業市場正遭遇著惡性競爭所導致的價格戰。

  "一個項目開始建設，就必須要有物業服務公司。但房屋還沒有出售，開發商補貼是必須的。"禦江南相關工作人員告訴筆者，在樓盤沒有完全售完之前，開發商會根據物業管理的面積進行補貼以確保物業管理服務質量。



  而 縱觀這些在建樓盤，物業管理費的標準也相對有所提高。"新建樓盤的物業管理費標準基本上符合目前的經濟情況，基本上在每平方米1.5元到2元之間，這也意 味著小區在業主全部入住之後，開發商不補貼也能有盈利空間。"曾志昌告訴筆者，房地產商的前期補貼是雙方品牌價值"捆綁提升"的方式。

  管理新規即將出臺

  物管企業面臨轉型陣痛

  小區物業管理費標準偏低，業主拒交事件時有發生，住宅小區物業市場盈利空間有限，近50傢物業管理企業出於生存需求也開始瞭新市場的開拓。而醫院、企事業單位無疑成瞭物業管理企業競相爭搶的"香餑餑"。

  業 主單一避免糾紛，資金有保障的醫院、企事業單位是成為物業管理公司爭搶對象的原因所在。"因為資金有保障，物業管理公司在費用測算時會預留相對合理的利潤 空間。"曾志昌介紹，物業管理行業預期的利潤空間大約在8%到10%之間，而住宅小區基本上達不到這一期待值。

  "目前三水所有的醫 院都已經引入瞭物業管理公司，並且也都有8%到10%的利潤空間。"曾志昌告訴筆者，行政服務中心、稅局也成為企事業單位中首先試水物業管理服務的部門， "企業、政府部門這一塊的物業市場空間很大，未來幾年肯定會陸續開放。"曾志昌認為，這也是三水物業市場未來的發展潛力所在。

打破"微利時代"，是三水物業市場壯大、管理水平提升的重要一步。南方日報記者 盧奕誠 攝

  盈利空間有保障，但準入門檻也不低。"要能承接這一塊市場，物業管理公司的服務必須讓企業覺得值。"曾志昌表示，三水現有的許多物業管理公司在競爭這些"香餑餑"業務時尚缺市場競爭力。

  思考



  物管協會"行業自律"能否破局？

  曾 志昌給筆者算瞭一筆賬，以一個15萬平方米的帶電梯小區為例，約有住戶1200戶，按照三水一般標準1.2元每平方米收取物業管理費，住宅、商業加停車， 一個月的收益不會超過20萬。按標準需要配備的保安人員就達到30到40人，清潔工人15人，負責綠化人員4到5個人，維修技工如果24小時值班也需要5 個人，另外還需配備一般服務人員4人。

  據 悉，協會運作資金主要依靠協會會費。而三水物業市場的陣痛期讓協會運作資金存在難題。曾志昌介紹，協會會費主要按照3個等級進行收取，會長企業會費為每年 1.5萬元，目前僅有1傢，而副會長企業則為每年6000元或者8000元，目前分別有3傢。"一般會員企業每年的會費是1500元，但很多企業本身經營 就有困難，所以免除瞭他們的物業管理費。"曾志昌告訴筆者，目前協會盡管有13個人員，但專職工作人員僅2人，其餘11人均為兼職。由協會聘請的各物業管 理公司內部的資深管理人士擔任，工資補貼由會員企業的會費支出。

  經費有限，人員不足的情況也讓物業管理協會遭遇成長煩惱。"行業自律"的目標隻能艱難推進。曾志昌坦言，協會成立以來主要的工作就是與物價部門協調制定收費調整方案，規范物業管理企業的市場行為。

  "此前匯豐花園物業費從每平方米0.4元提價至0.7元，八到九成的業主拒 交，就證明業主委員會在引入物業公司時，並沒有充分尊重業主的意願。後來業主投票降到0.5元/平方米，大部分的業主都按時交瞭。"曾志昌告訴筆者，物業 管理企業、業主、業主委員會三方信任危機所導致的矛盾激化也成為物業市場發展的難題。

  "管 理辦法主要是對物業管理公司調價的程序、行為進行規范，確保公平公正。"曾志昌告訴筆者，管理辦法規定，物業管理公司如果要提升價格，必須向鎮街物價部門 申請，同時要發佈公告，公佈成本核算情況，承諾服務質量，最終通過公開投票確定物業費。"管理辦法出臺的最終目標就是，讓業主能夠相信物業管理公司。"曾 志昌坦言，業主與物業公司最大的矛盾就在於相互不信任。

  收不齊的物業費則成為物業管理公司的另一個痛處。此前匯豐花園就曾因為近八成業主拒交物業管理費導致物業公司出走，小區3個月無人接管。

  撰文：魏英趙雅娟

  過半保本少數微利

敬請關註"foshanleju"

  "隻 有三分之一的物業管理企業是有盈利的，其餘大部分是持平或者微利，甚至有一部分是完全虧本。"曾志昌告訴筆者，此前協會曾對三水所有物業管理企業收支情況 進行瞭大概的瞭解，通過收支對比、成本核算發現，三水物業管理企業基本上都面臨著盈利困局，除瞭極少數企業能夠保持盈利之外，過半企業在持平保本的中間線 掙紮，甚至還出現瞭一小部分企業虧本經營的情況。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/08413374083.shtml

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  至於更新和改善性需求，基於2010年的人口普查數據，我們估計當時約有1800萬戶的城鎮居民住房建成於1980年之前，另外有3940萬戶住房建成於1980年-1990年，這兩組住房中的大部分可能很快就需要更新。而此次人口普查之後，包括棚戶區改造在內的保障房建設已經取得較大進展-保障房已建成超過1600萬套(大部分用於改善城鎮中低收入階層的居住條件)，其中估計有650萬套棚戶區改造用於滿足收入較低人群的住房需求。

  這一次是結構性拐點

  當然，2013年下半年信貸增速有所放緩，最近幾個月銀行放慢瞭房貸審批，但這遠不能與往年房地產下滑前的信貸凍結、地產政策大幅收緊相提並論。事實上，新一屆中央政府自2013年3月上任以來對房地產行業鮮有表態，即便當時一線城市房價持續大幅攀升。不僅如此，最近幾個月，房地產新開工面積下滑速度之快、幅度之大也超出以往。

  對於房地產市場，我們認為短期內政府會采取措施支持經濟增長、抵禦房地產下行。事實上，政府已經開始采取瞭一些措施，包括刺激其他增長驅動力(基建和民間投資)，也包括穩定房地產行業本身(悄然放松限購政策、加大商業銀行對房貸的支持力度)。如果房地產活動繼續下滑，政策可能將進一步放松。因此，我們的基準預測是，2015年GDP增速僅小幅放緩至6.8%。

  隨著利率市場化的自發推進，理財產品迅速發展吸引瞭越來越多的居民儲蓄；而許多城市房地產庫存高企、房價低迷，因而房地產的投資回報率較低；隨著資本管制逐步放松和人民幣在國際上用途更加廣泛，居民對海外房地產及其他境外資產的投資變得越來越容易。因此，我們預計全球利率水平將有所提高，人民幣穩步升值的時代可能已經結束，二者均會對投資中國房地產的吸引力帶來負面影響。

  在我們看來，中國的房地產建設量可能會有較大幅度的調整，房地產長期繁榮的時代可能已經結束。不過，我們並不認為中國會出現其他新興市場常見的房價崩盤，或出現金融或國際收支危機。

  未來幾年，隨著經濟和金融系統逐漸消化台南六甲建地貸款房地產部門的調整，GDP增速降至5%左右的"硬著陸"風險已不容忽視。當然，中國不太可能劇烈地去杠桿。不過這一漸進的調整，雖可能有利於宏觀經濟和社會穩定，但對微觀企業和股票投資者而言卻是一個痛苦的過程。

  報告將改善性需求和投資性需求歸為一類(即住房供給和由城鎮人口增加所產生的需求之間的差值)，並強調兩方面。第一，過去十幾年間，這類需求對應的購房規模累計超過6000萬套；第二，新增住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高，而後者對市場情緒和相關資產回報率的變動非常敏感。目前，我們仍維持這些觀點。

  不會發生全面崩盤

瑞銀汪濤房產長期繁榮時代或結束 放松調控難挽頹勢

  過去十年間，中國每隔幾年就會經歷一次房地產周期。但與前幾輪不同，此次房地產下滑的觸發因素並非調控政策收緊。事實上，住房內在供求格局已發生變化-當前住房建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價低迷、反腐以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-建地分類任何問題免費諮詢06-08/08372766487.shtml

  再次，與其他資產相比，房地產作為投資品的吸引力正在下降。

  考慮到中國作為一個體量極大的凈債權國擁有接近4萬億美元的外匯儲備，再加上經常賬戶收支不斷改善且面臨來自主要貿易夥伴的壓力，我們認為人民幣貶值空間有限。而且，決策層力圖推進人民幣國際化(無論對錯)也需要人民幣匯率保持相對穩定。

  為什麼我們認為本輪調整不同於以往？

  針對瑞銀此前發佈的《地產泡沫之憂》報告，許多人對住房內在需求的估算提出疑問，認為沒有考慮正在推進的城鎮化和較大的住房更新需求。

內容來自sina新聞

  因此，雖然理論上城鎮化和住房更新改善所催生的需求合計可達每年800萬~900萬套，但這仍遠低於城鎮住房竣工量(2013年竣工約1100萬套)，並且也低於新開工規模。另外，截至2013年末，約有5700萬套住房仍在施工中。

  當然，在這種情況下，隨著海外利率上升導致套利交易平倉以及更多國內實體選擇投資海外資產，資本外流可能增加。即便經常賬戶順差擴大，這種資本外流也會給人民幣帶來貶值壓力。總體而言，我們預計在房地產下行的背景下，人民幣匯率將保持弱勢或溫和貶值，但不會大幅貶值。(完)

  如果房地產下滑，政府難道不會讓人民幣大幅貶值以刺激出口嗎？或者說，中國經濟低迷不會導致人民幣大幅貶值嗎？

  此外，政府還會在多大程度上逆潮流而行、繼續將房地產作為拉動經濟增長的主要引擎也存在爭議。本屆政府更加重視經濟結構調整，因此放松房地產政策的速度可能較慢。

  首先，2004年-2005年、2007年-2008年和2010年-2011年的房地產下滑均發生在宏觀政策和房地產政策顯著收緊之後，此次房地產下滑並無明顯政策觸發因素。

  因此，此次政府出臺的措施無法完全抵消房地產下滑的風險比以往都高。我們認為有15%的概率會出現房地產活動下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況。

  而在城鎮化帶來的需求方面，正如《地產泡沫之憂》當中寫到的，城鎮常住人口增長所創造的住房需求約為每年300萬套。常住城鎮化當中的很大一部分是將城鎮范圍擴展到郊區或周邊鄉鎮，將鄉村從"行政上"納入城市范圍，而這些地區的原有住宅並不需要全部拆除重建。另外，城鎮常住人口中的流動人口無法參與到城鎮住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會吸引一些農村戶籍人口購買城鎮住房，但流動人口購房的最大障礙不是戶籍政策，而是收入和社會保障。

  嚴重的供求錯配

  事實上，上述分析存在兩個前提：首先，理論上所有需求均是"有效需求"-凡是需要住房或更新住房的人均有相應的經濟實力；其次，新建住房正是為瞭滿足這些需求而建。而第二點顯然不符合實際情況-中國房地產市場存在嚴重的供求錯配-許多三四線城市的房地產建設和庫存規模都非常大，但這些城市的城鎮化進展緩慢、改善性需求也不旺盛；市場供給傾向於中高收入傢庭，而新增城鎮人口大多屬於中低收入階層。

  一些看好中國房地產市場的投資者認為，接下來的數年裡，每年城鎮化和更新改善所帶來的需求將達到1000萬套。我們的預測與此相差並不大-事實上，隨著收入上升，居民確實存在升級到更好、更大住房的需求。但問題在於，2013年的建設量顯著高於該水平。換言之，不是在說中國住房供給明顯過剩或需求即將崩潰，而是說房地產建設速度必須從目前的水平上降低，從而消化庫存，而穩定後的建設速度將低於目前水平。這意味著強勁的房地產和建設活動長期作為內需主要引擎的時代，行將終結。

  過去幾年，房地產建設面積進一步攀升，而城鎮人口增長所帶來的住房需求有所回落。換句話說，住房的新增供應量已經超過瞭內在需求(包括改善性需求)，且住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高。

  在其他經濟體，房地產市場的調整很少能平穩、有序地進行。如果房地產活動持續下行，再加上房地產對整體經濟如此重要，為何我們認為明年GDP增速降至5%的概率隻有15%？為何我們的基準預測不是經濟增長硬著陸？因為，有兩個關鍵因素決定瞭中國房地產市場崩盤的可能性較小。

  第一，居民部門資產負債表較為健康，杠桿率較低。這意味著房貸違約風險整體上應該可控，購房者不太可能被迫出售住房。因此，相比其他市場，中國的房價可能粘性更大，而財富效應帶來的種種影響可能會較小。

  第二，政府仍有能力和意願應對房地產下行，支持經濟增長。決策層已經開始增加基礎設施投資、加快保障房建設、推進有助於增長的改革(包括簡政放權、向民營資本開放更多行業、擴大社會保障覆蓋面、降低小微企業稅負等)。政府還可以放松一二線城市的限購政策(部分城市已經開始悄然放松)、放松對房地產行業的信貸、降低首付比例，以及放松三四線城市的戶籍制度，從而支持當地住房需求。

  此外，受益於發達經濟體復蘇，未來幾年中國的出口增長有望得到提振。在出口改善和政策支持的背景下，中國經濟增長溫和放緩的概率更大。

  放松調控政策難挽地產頹勢

  然而，在房地產市場內在供求格局變化的背景下，市場對政府出臺的救市措施是否還能重復以往的反應？雖然降低首付比例和放松信貸有助於提振首套房和改善性購房需求，但投資需求的反彈幅度並不明朗。另外，即便需求反彈、庫存得以消化，吸取瞭過去幾輪周期的教訓，開發商可能也不會貿然增加支出、加快新開工。而恰恰是建設量對宏觀經濟影響更大-對開發商而言，調整新開工及清理庫存可能是好消息，但對短期的經濟增長而言卻並非如此。

  關於住房存量的計算，根據2010年第六次全國人口普查，居民自有住房占比達85%~88%，而在城鎮地區該比例約為75%~78%。城鎮住房建築面積達179億平方米，農村達206億平方米。這表明，不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

  最後，全球金融危機後中國已經經歷瞭一波基建和保障房熱潮，且目前整體杠桿率已提高瞭70多個百分點，因此這次政策支持的空間可能比較有限。我們認為，雖然鐵路、公共交通運輸、水利及環保項目等基建領域仍有較大的開發潛力，但基建投資本身的體量並不足以完全抵消房地產下滑。

  基於1990年之前建成的舊房將以每年400萬~500萬套的速度更新的假設，這基本上也是目前保障房竣工的速度。我們進一步假設1990年-2000年之間建成的住房將以每年100萬~200萬套的速度更新。因此，未來每年總的更新和改善性需求大約為500萬~600萬套。

  人民幣不會大幅貶值

  此次政府出臺的措施無法完全抵消房地產下滑的風險比以往都高。我們認為有15%的概率會出現房地產活動下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況

  中國當然可以利用匯率貶值來提振出口，但人民幣不太可能出現大幅貶值。首先，如果房地產下行導致經濟放緩，那麼中國的經常賬戶順差很可能會擴大。屆時進口會下降，且大宗商品價格會下跌(貿易條件改善)。

  其次，供求格局已經發生轉變。

  汪濤 瑞銀特約首席經濟學傢

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