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內容來自sina新聞
回暖未必等於漲價 剛需買傢抓緊年末優惠
時近年末，樓市進入新一輪沖刺階段。在“金九”不力的大背景下，“銀十”得益於限貸放松的利好，取得瞭較為不錯的成績，在開發商層面，最希望的是延續“銀十”好景，去庫存的同時掀起新高潮，獲得一個完美收官。那麼，對於購房者來說，抓住年末房企沖業績放出來的優惠，就有可能以最大的實惠將心水房產納入囊中。
松綁房貸市場 激勵樓市
限購和限貸，被認為是樓市調控從嚴的典型手段。今年以來，樓市乏力，在去庫存化壓力屢屢被提及。在這樣的大背景下，來自政策層面的信號就顯得尤為重要。專傢認為，本質上，放松限貸比放松限購“刺激更大”。因為現時買房的主力是剛需，而剛需絕大部分需要依賴銀行信貸進行支持，能直接全款買房的畢竟是少數。央行放松房貸政策，是朝著“扶持市場需求”
走出的一步。
近日，包括建行、中行等在內的多傢銀行下發房貸執行細則，房貸放松已經進入實質性操作階段。從內容上來看，各銀行規定大致相似，即對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，以及擁有1套住房且已結清相應購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由各分行根據風險情況自主確定。
市場的反應永遠是最靈敏的。新政出臺，市場恢復信心的態勢明顯。從全國范圍來看，市場交易出現整體回升態勢。CREIS中指數據顯示，10月第二周監測的41個城市累計成交面積回升明顯，環比上周累計成交上漲43%。其中33個城市成交環比上漲，上漲城市超八成。
另外，房企也表現出瞭積極的一面，以至於土地市場又出現瞭激烈的競爭場面。10月13日北京土地拍賣會上，兩幅地塊均以超過40%的溢價率成交。其中，豐臺花鄉地塊以25.8億元由北京諾城置業有限公司競得，溢價率達到56.4%;順義前進新村地塊被當代北辰聯合體最終以12.6億元競得該地塊，溢價率達到
40%。其實，土地市場的回暖跡象出現得更早一些。數據顯示，9月上海土地成交面積共計67.8萬平方米，環比上漲189.7%;成交金額共計160.1
億元，環比上漲228.76%。此外，廣州9月份土地市場同樣火熱，成功賣地共11宗，總成交金額約155億元，環比8月份狂飆14倍。
業內認為，此次松綁房貸，對房地產市場產生的實質提振作用，釋放出更多改善性和投資性住房需求信號，改變對房地產市場進一步下行的預期，起到“激勵市場”的作用更重要。
回暖未必等於漲房價
隨著銀行房貸新政的逐步落地，將會促使購房者入市意願明顯增強。中國指數研究院分析人士指出，受房貸新政影響，市場成交明顯增加。
具體而言，對需求群體來說，首套房“認貸不認房”界定標準較此前明顯放寬，貸款利率下限也重回2009年水平，因此此前被抑制的首次改善需求將迎來購房成本尤其是首付比例的大幅降低，此舉無疑將促進首次改善需求抓緊政策利好入市。同時，此次調整在未限購城市放開多套房貸，對中高端改善需求也將起到推動作用，並導致投資需求或將再度入市。
“改善型二套房置業者的絕對利好”、“高價學位房不再遙不可及”、“投資二套房或是好時機”……一時間，關於限購和限貸放松之後的論點不斷。市場信心逐漸轉化為切實的交易行為，對置業者和房企來說，這都是新的機遇。
交易狀況的改善，已經使得庫存壓力過高現象得到緩解。數據表明，截至10月12日，中指監測的16個主要城市庫存總量較上周環比下降0.6%，僅6城市庫存增長。庫存下降城市中，惠州去化情況較好，庫存量減少5.71%，南京、合肥庫存均有超過2%的降幅，一線城市中廣州、深圳存量降幅均超1%。
與此同時，地方政府救市步伐可能不會就此停止。據瞭解，近日寧波市出臺文件稱：畢業10年內在寧波購房的大學生買房可以享受購房補貼、首付降低和貸款貼息等多項優惠措施。專傢表示，接連不斷的利好刺激，能夠釋放更多市場購買力，這也會致使市場交易活躍程度進一步提升。
市場回暖，是否就意味著房價普漲?專傢認為可能性非常小。首先是供需矛盾無法解決。這是因為當前市場陷入低迷態勢，除瞭信心不足這個因素之外，更為主要的是因為供需矛盾爆發而產生的直接後果。因此現階段信心的改善，尚無法從根本解決當前供大於求的現實問題，所以不必擔心房價反彈，甚至出現普漲現象的出現。數據也表明，包括北上廣深等一線城市在內的多數城市，存銷比(庫存量/近半年來月均銷售面積)仍然高於15個月的警戒線。
以價換量捕獲剛需“芳心”
在今年市場波動的大背景下，房企開始由被動式的降價轉變為主動式的降價，希望捕獲目前限購松綁下擠出來的部分剛需。以價換量仍是房企主流策略，假如房企降價促銷力度足夠大，去庫存的壓力將有所緩解。
為瞭完成下半年銷售目標，同時又能保住利潤，獲得現金回籠，除瞭產品本身的影響力，開發商都在銷售手段上下重註。而對於置業者而言，房企以價換量的當口，是撈足優惠的好機會。
外圍區域不但是房企推貨重點，也是優惠集中地。在9月推新的項目當中，很多樓盤都推出瞭不少折扣吸引置業者，這對於有購房自住需求的買傢來說無疑多瞭一分機遇和誘惑。部分區域成交量突然大幅回漲，與當地樓盤的降價促銷密不可分。以廣州為例，今年以來一直較為沉寂的從化樓盤近期就因為樓盤的大幅降價而異軍突起。
自住型買傢尤其是剛需族，還是在尋找“筍盤”，即便沒有果斷出手，也是強烈關註中。其中，最受到買傢青睞的還是中小戶型。
“近郊板塊的中小戶型在價格上還是很有吸引力的，特別是有地鐵利好的區域，投資自住都有一定的價值”，廣州市民周先生坦言對中小戶型比較感興趣，“蘿崗猛烈降價，增城受到沖擊之後很多樓盤也都推出更多優惠來吸引購房者瞭，值得考慮”。
中小戶型無論什麼時候都很搶手，最主要的還是價格優勢。以前中小戶型也都一直有，今年房價往下走，中小戶型一下子如“雨後春筍”冒出來不少，很顯然是因為買傢比較願意出手，而對開發商來說，要去庫存，當然是出手快的戶型優先加推。因此，在買賣雙方的這種“默契”之下，中小戶型有望成為“金九銀十”帶熱市場的主力軍。
文/圖南方日報記者 許蕾
【購房提醒】
“特價單位”未必適合你
花少錢、買好房，始終是剛性需求夢寐以求的理想結果。對於置業者者而言，這未嘗不是入手房產的好時機。但值得註意的是，購房者不應被眼花繚亂的房產促銷活動沖昏瞭頭腦，而應該時刻保持清醒的頭腦，警惕購房陷阱。
做足功課避陷阱
首先，在購房之前，購房者需理性審視自身經濟的能力，深思心目中的理想房源。此外，還要充分利用資料搜集能力，進行廣泛房產促銷降價信息的搜集整理，以二胎貸款 期數怎麼貸款比較會過件主動地瞭解有關項目的價格變動情況。
打折和所謂“特價單位”對預算有限的置業者而言，都是很有誘惑力的字眼。然而，不少“特價單位”事實上都是樓盤內銷售狀況不甚理想的戶型、樓層和朝向，那麼，對於這些方面有比較高要求的置業者就要多考慮是否值得出手。因此，不要被降價沖昏頭腦，做足功課，不妨瞭解一下“特價”的具體原因再結合自己的實際需求，才能做出理性的判斷。
“內部認購”往往是獲得低價的好途徑，然而，所謂“內部認購”並非一定是針對VIP客戶，極大可能是開發商還未取得預售證就先采取這種方式回籠資金。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。然而，內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的。因此，一旦出瞭問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。為瞭防止自己與開發商簽訂的合同成為無效合同，甚至帶來不必要的麻煩和損失，購房者不論在簽訂商品房認購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時，都應當要求開發商出示相應樓盤的預售許可證。
精明砍價著數多
不是所有的購房者都是“專業買傢”，但隻要購房者運用合適的殺價辦法，完全可以省掉少則數千、多則數萬的房款。
“團購”在近年來風靡一時，不僅一些開發商樂於開展團購專場，而各大機關單位、銀行、俱樂部更是成為各大開發商追捧的優質團購資源。一些房地產網站也組織購房者集體看房，並為買傢爭取到一定額度的購房折扣。在一些中小規模的樓盤或者地段較偏遠的樓盤，開盤時常會組織團購活動或各種名義的“VIP專場”。購房者可事先向銷售人員瞭解目標樓盤是否會組織團購，參加團購很可能拿到一個平時意銀行2胎貸缺錢急用哪裡借錢想不到的額外折扣。
時下，不少樓盤紮堆掀起瞭“電商團購”活動。如今，借助電商平臺已經成為房企賣房的重要手段。方正證券分析師張常新表示，2014年房地產電商市場規模將達到63.7億元，同比增長84%，拉動新房銷售互聯網滲透率達12.8%，預計未來滲透率不斷提升。
此外，一些新促銷方式的加入，也為購房者“慳錢”提供瞭不同的途徑。8月25日，淘寶網與萬科聯合宣佈，凡淘寶用戶在最近一年內的消費額，均可在萬科全國
12個城市的23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元。當然，這並不等於鼠標點點就能買下一處房產，隻是另一種打折促銷的方式而已。
南方日報記者 許蕾
【專傢觀點】
樓市最糟時點正在過去
楊紅旭 上海易居房地產研究院副院長
房市見底企穩跡象趨於明顯，成交量先反彈，價格將會滯後數月後反彈。土地市場表現略有異常，但大方向將是趨穩，地價仍在上漲，主要反映瞭作為需求方的開發商仍對後市不悲觀。另外，從住宅庫存和去化周期看，四季度總體正在構築頂部，其中去化周期可能已經見頂瞭。總體上傳遞出一個信號：本輪房地產短周期的下行底部正在構築，其中作為領先的指標的房屋銷售和去化周期，已透露出復蘇跡象。
從動因分析，房地產政策暖風頻吹，是驅動市場見底與復蘇的核心力量。貨幣政策的定向放松，尤其是無風險利率的下滑，是驅動市場築底的次要力量。在可以預見的2015年，這兩個驅動力的性質不變、方向不變，甚至還會有所加強。於是邏輯隻能是：市場朝著復蘇的方向演變。隻不過區域分化顯著，部分大城市市場活性強、易反彈，部分高庫存的中小城市仍將復蘇乏力，需要更長的調整時間，價格才能走出泥淖。
文/圖 南方日報記者 許蕾
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/09535941377594946801647.shtml
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